בשבוע שעבר כתבנו כאן על שוק השכירות, שעל פי נתונים עדכניים נמצא בבעיה: היצע הדירות הולך ויורד ובמקביל הביקוש רק הולך וגואה. אחת ההשלכות של מציאות זו עשויה להיות עלייה בדמי השכירות במקומות רבים בארץ, כל עוד ההיצע לא יגדל. הביקוש הגואה למגורים בשכירות אינו נובע משינוי סדר עדיפויות של הישראלי הממוצע, אלא יותר מכל בגלל מחירי הדירות שרשמו זינוק של כ-100% בשמונה השנים האחרונות.
עד שמדינת ישראל לא תחליט לחוקק חוק שיקבע קידום תכנון, ביצוע ויישום של דיור בר השגה ברחבי הארץ, מה שנותר למי שאין ביכולתו לרכוש דירה הוא להמתין לפרויקט של מחיר למשתכן, לחכות לפרויקטים של שכירות מפוקחת או לנסות ולרכוש דירה קטנה יותר ממה שתכנן או במיקום מרוחק יותר מהמרכז.
באשר לאפשרות האחרונה, לא מעט נאמר בשנים האחרונות על כך שאין היצע מספיק של דירות קטנות, וכי היקף התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים כמו גם של דירות קטנות יותר נמצא בירידה. מסיבה זו החליטו במינהל התכנון לפני שנים אחדות לקבוע כי בכל תב"ע חדשה שתאושר על ידי מוסדות התכנון תהיה חובה לכלול 20% דירות קטנות.
נוסח ההנחיה שיצאה ממשרד המנהל הכללי של משרד הפנים במאי 2011 העיד כי מבינים שם שמדובר במצוקה קשה בהיצע הדירות הקטנות: "במסגרת מדיניות חברתית כלכלית המבקשת לצמצם פערים באוכלוסייה כדי לסייע ליכולות ולצרכים שונים של אוכלוסיות מגוונות, ולאור ההשלכות השליליות הנובעות ממצוקת הדיור שמחריפה, הוחלט להנחות את מוסדות התכנון להבטיח תמהיל מגוון של יחידות דיור בעת דיון בתוכניות חדשות המוגשות לאישורן".
ואכן, ארבע שנים לאחר אותה הנחיה, נראה שניצני מימושה בפועל ניכרים כבר בהתחלות הבנייה. כפי שנחשף ב"גלובס" לפני כמה חודשים, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים להתחלות בנייה על פי מספר חדרים בדירה העידו על זינוק של 57% במספר דירות 3 חדרים שהחלו להיבנות ברבעון השני של 2015 לעומת הרבעון הראשון באותה שנה. אולם כאשר מתרגמים את האחוזים למספרים, רואים שלא מדובר בהצפת השוק, ולמרות הזינוק המשמעותי, ברבעון השני של 2015 החלו להיבנות 1,191 דירות בנות 3 חדרים וזאת לעומת 680 דירות בנות 3 חדרים בלבד שהחלו להיבנות ברבעון הראשון של אותה השנה. הרבה יותר, אבל לא מספר שישנה את השוק.
ניתוח של נתונים עדכניים שערכה ד"ר רינה דגני מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה ל"גלובס" מעיד כי המחסור בדירות 3 חדרים בשנים האחרונות, הוביל למצב בו מחירי דירות 3 חדרים בשנים האחרונות זינקו בשיעור חד יותר מאשר שאר סוגי הדירות. זאת ועוד, מדובר במוצר שברובו ככל הנראה לא מגיע דווקא לידי הזוגות הצעירים, כי אם לאוכלוסיה שונה לחלוטין.
עלייה של 34% בחמש וחצי שנים
נתחיל במחירים. דירות 3 חדרים אמורות להיות מוצר זול יותר, ובהישג יד של זוגות צעירים. אולם המחסור החמור של השנים האחרונות בהיצע הדירות הקטנות הוביל לכך שמחירי הדירות הקטנות זינקו בשיעור החד ביותר. כך, כאשר משווים את שיעור השינוי בין דירות 3, 4 ו-5 חדרים משנת 2010 ועד המחצית הראשונה של 2015, ניתן לראות כיצד מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים זינק בתוך חמש וחצי שנים בלא פחות מ-34%, לעומת עלייה של 27% במחיר ממוצע של דירות 4 חדרים ועלייה של 20% במחיר ממוצע של דירות 5 חדרים באותה התקופה.
גם בשנה האחרונה המגמה דומה. השוואה בין מחירי דירות ממוצעים בשנת 2014 לעומת מחירי דירות ממוצעים במחצית הראשונה של השנה הנוכחית מעידה כי שיעור העלייה במחיר הממוצע של דירות 3 חדרים עולה על שיעור השינוי במחירי טיפוסי הדירות האחרים. כך, בעוד מחירי דירות 3 חדרים עלו בשנה האחרונה בכ-4%, המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים עלה בשיעור 3.3% והמחיר הממוצע של דירות 5 חדרים עלה בתקופה האמורה בכ-0.5% "בלבד".
"דיור בר השגה הפך לדיור לעשירים ולא למי שזקוק לו", סבורה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, לאחר ניתוח הנתונים. "במסגרת הבדיקה שערכנו עבור 'גלובס' גילינו כי מה שמכונה כיום 'דיור בר השגה', ובראש וראשונה דירות בנות 3 חדרים, הפך ברובו למוצר מובהק לאמידים ולבעלי אמצעים, ולא למוצר לשכבות מעוטות יכולת, שעבורן נוצר במקור.
"מאז קום המדינה, העלייה ברמת החיים הגדילה באופן ישיר את הביקוש לשטח דירה ולמספר חדרים והתוצאה היתה עלייה בשטח לנפש ובמספר חדרים למשק בית. עד לפני שנתיים-שלוש, הרוב המכריע של הביקוש היה לדירות גדולות, ונבנו מעט מאוד דירות בנות 3 חדרים.
"למרות שלאחרונה נראה ששיעור הדירות הקטנות שמתחילות להיבנות גדל, כאשר בשנה האחרונה לבדה כ-6% מהדירות שנבנו הן דירות קטנות, רובן הגדול של דירות אלה לא הגיע וגם לא יגיע לאותן קבוצות באוכלוסייה שאליהן היו מיועדות".
לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות נוצרה בשוק שכבת אוכלוסייה חדשה, שלא היתה שכיחה בעשורים הקודמים במדינת ישראל: צעירים בני 25-35, רווקים, בעלי מקצוע והכנסה קבועה, שיכולים להחזיק לעצמם דירה בשכירות. "גיל הנישואים המאוחר יחסית היום, קרוב ל-30, יצר קבוצת אוכלוסיה המעוניינת לגור בדירות במרכזי הערים, קרוב למקומות בילוי, ושיש לה יכולת לשלם שכר דירה. בקרב שכבה זו יש הורים שיכולים לשלם כ-200 אלף שקל, שהם 20% מערך דירה קטנה חדשה, והמשכנתא תשולם במקום שכר דירה על ידי הילדים, שיגורו בה עד שיינשאו. הצעירים אינם מעוניינים לגור בדירות 3 חדרים ישנות בשכונות הוותיקות ולכן נוצר ביקוש לדירות קטנות חדשות, שישמשו אותם זמנית, עד לנישואיהם".
גורם נוסף שמגדיל את הביקוש לאותן דירות קטנות הוא היעדר אלטרנטיבות להשקעה, שהוביל משקיעים רבים לרכוש דירות קטנות במקום להשקיע את הכסף בשוק ההון או בבנק. "החשש מהשקעה בשוק ההון והריבית הנמוכה מעודדים משקיעים לרכוש דירות, וככל שהדירות קטנות יותר, המחיר שצריך להשקיע נמוך יותר והתשואה גבוהה יחסית לדירות הגדולות יותר", מסבירה דגני.
הגורם השלישי שמגדיל את הביקוש לדירות הללו היא העובדה שעליית המחירים הובילה לכך שזוגות צעירים שהתקשו לקבל משכנתא בוחרים לגור בדירה קטנה של 3 חדרים במרכז ולא בדירת 4 חדרים במיקום מרוחק יותר.
על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, שלדברי דגני מחזקים את הקביעה כי הדירות הקטנות נרכשו על ידי בעלי אמצעים ולאו דווקא על ידי זוגות צעירים "מתפשרים", ל-50% מרוכשי דירות 3 חדרים השכלה אקדמאית, 40% מהם משתכרים מעל הממוצע או הרבה מעל הממוצע ורק 35% מהם מרוויחים מתחת לממוצע.
עוד נתון מעניין של גיאוקרטוגרפיה אודות הביקוש לדירות 3 חדרים מעיד על כך שחלק ניכר מהאוכלוסייה מחפש את המוצר שהפך להיות נדיר בשנים האחרונות, ולא רק במרכז. על פי סקר שערכה החברה, הביקוש הגבוה ביותר לרכישת דירות 3 חדרים הוא באזור המרכז (כולל תל אביב-יפו), שם עמד שיעור המשיבים המעוניינים ברכישת דירת 3 חדרים על 33.1%. באזור הצפון והדרום ניתן לזהות ביקוש רחב בשיעור של כ-18.5% וכ-18.6% בהתאמה ובאזור השרון מדובר על 9.1%. בהתחשב בעובדה שבשנים האחרונות נע היצע דירות 3 חדרים (בהתבסס על נתוני התחלות הבנייה) על 4% עד 5.5% מסך כל התחלות הבנייה, מדובר בביקושים קשיחים לדירות אלו מה שתרם ללא ספק לעליית המחיר החדה.
שיאניות העליות בדירות הקטנות: קריית מלאכי, מגדל העמק ודימונה
נתוני משרד הבינוי והשיכון מאפשרים הצצה למחירי דירות 3 חדרים ביישובים השונים. עם זאת, מעניין לציין שבעוד הנתונים הרבעוניים של המשרד מאפשרים בחינה של מחירי דירות 3 חדרים יד שנייה, נתונים אודות מחירי דירות 3 חדרים חדשות לא ניתן למצוא. הסיבה הרשמית לכך היא שאין מספיק עסקאות כדי להכניס אותן לסקירה, מה שמחזק את הטענה אודות מחסור חמור בדירות קטנות חדשות. עם זאת, כיוון שמדובר בפלח שוק חשוב שנעדר מסקירה שהיא אחת החשובות והמקיפות שניתן למצוא, ייתכן שלמרות מיעוט העסקאות ראוי שהמשרד ישקול לפרסם גם את העסקאות המעטות שכן נסגרות.
ועכשיו לנתונים. על פי הסקירה העדכנית ביותר של משרד השיכון, המתייחסת לרבעון השלישי של 2015, המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים רשם עלייה של כ-7.3% מאז הרבעון הראשון של 2014, מרמה של כ-866 אלף שקל לכ-929 אלף שקל. עם זאת בהשוואת המחיר הממוצע בין הרבעון השלישי של 2015 לרבעון שקדם לו ניתן לזהות התקררות: המחיר נותר כמעט זהה, עם ירידה מזערית של 0.4%. אחד ההסברים לירידה זו יכול להיות העלאת מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן, שחיבתם לדירות קטנות ידועה.
ירידה ברמת גן
עוד על פי הנתונים, היישוב שבו זינק מחיר דירת 3 חדרים בין הרבעון השלישי לרבעון השני בשנה הנוכחית הוא קריית מלאכי, שם הביקוש הרב ומחסור בהיצע הוביל לזינוק של לא פחות מ-17.1%, מכ-496.7 אלף שקל ברבעון השני ל-582.8 אלף שקל ברבעון השלישי. במקום השני בעליות המחירים של דירות 3 חדרים נמצאת מגדל העמק, שם זינק המחיר בשיעור 15.2% בין הרבעון השני לשלישי, ובמקום השלישי ניתן למצוא את דימונה שם עלה המחיר בשיעור 13.1% ברבעון.
נתוני משרד השיכון והבינוי מעידים גם על ירידות מחירים חדות בחלק מהיישובים. את הירידה החדה ביותר ניתן למצוא בעיר רמת גן שם צנח המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים על פי הנתונים בכ-15% מרמה של כ-1.22 מיליון שקל לרמה של 1.04 מיליון שקל. זה המקום להזכיר כי רמת גן היא העיר השלישית במספר בכל הנוגע להתחלות בנייה של דירות 3 חדרים בין 2010 ל-2015, מה שעשוי היה להשפיע על הירידה בשל גידול בהיצע לצד הפגיעה בפעילות המשקיעים. במקום השני בכל נמצאת נשר, שם ירד המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים ב-3.6% בין הרבעונים.
במקום השלישי ניתן למצוא שוב מקום בו היצע הדירות הקטנות גדול יחסית, העיר תל אביב-יפו, שם נרשמה ירידה בשיעור 3.4% בין הרבעונים. גם כאן כדאי להזכיר שתל אביב ממוקמת במקום הראשון בכל הקשור להתחלות בנייה של דירות 3 חדרים בין 2010 ל-2015 וגם כאן הכבדת המיסוי על המשקיעים השפיעה ככל הנראה יותר מבמקומות אחרים.
מחיר ממוצע דירות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
