הטיפ היומי: סלע קפיטל - ללמוד על הריט מארצות-הברית

קרן ההשקעות בנדל"ן (REIT) סלע קפיטל נסחרת בת"א בשווי של 781 מיליון שקל. בארה"ב, קרנות REIT מהוות מכשיר השקעה נפוץ, ובת"א בינתיים נסחרות רק שתי קרנות כאלה. ריט 1 כבשה את מקומה גם במדדים ובתיקי ההשקעות, בזמן שסלע קפיטל נדל"ן עדיין קצת מתחת לרדאר.

פעילות סלע קפיטל כוללת החזקה ב-24 נכסים מניבים, המשמשים למשרדים, מסחר, תעשיה, תחנות תדלוק ומלון, ששוויים ההוגן הכולל מסתכם בכ-1.7 מיליארד שקל. הם מושכרים ל-330 שוכרים ושיעור התפוסה הממוצע בהם הוא 93.5%.

סלע נדל"ן, מתוקף היותה קרן REIT, מתחייבת לפעול לפי כללים מוגדרים וחלות עליה הוראות שונות, לרבות מחויבות לחלוקה של לפחות 90% מהכנסתה החייבת כדיבידנד ומחויבות לשמירה על רמת מינוף שלא תעלה על 60% משווי נכסיה המניבים. פרט לאלה, קיימות הגבלות נוספות, כגון איסור על ייזום בהיקף של יותר מ-5% מסך המאזן והתחייבות להחזיק לפחות 75% בישראל (כיום כל נכסיה בארץ). למעשה, כל המנגנונים הללו מחייבים אותה לשמור על איתנות פיננסית ולחלק את מרבית ההכנסה החייבת כדיבידנד לבעלי המניות.

מתחילת 2015, סלע קפיטל רכשה נכסים מניבים בסך 553 מיליון שקל, הצפויים להגדיל את ה-NOI (רווח תפעולי לפני פחת ומימון) השנתי בכ-39-44 מיליון שקל. על מנת לממן את הרכישות, החברה הנפיקה הון מניות ואופציות בסך כ-308 מיליון שקל וגייסה אג"ח בהיקף של כ-251 מיליון שקל. לאחר הנפקה ורכישת הנכסים, נותרו בקופתה 152 מיליון שקל, שעשויים לשמש אותה לרכישת נכסים חדשים בכ-350 מיליון שקל. בהנחה שתרכוש נכסים חדשים בהיקף זה ב-2016, החברה צפויה להציג FFO (תזרים תפעולי נקי) שנתי של 80-85 מיליון שקל. מכאן, ניתן לגזור תשואת FFO גלומה של כ-10%-11% ביחס לשווי סלע קפיטל.

להערכתנו, במקרה של רכישות חדשות, תשואת הדיבידנד שלה ב-2016 עשויה להגיע לכ-9%-8%. אם החברה לא תבצע כלל רכישות, תשואת הדיבידנד תהיה כ-7%. אנו סבורים שמדובר בתשואת דיבידנד אטרקטיבית בשני התרחישים, במיוחד בהשוואה לאלטרנטיבות בשוק.

לאור המגבלות החלות על החברה, איכות הנכסים ותשואת הדיבידנד, אנחנו ממליצים על מניית סלע קפיטל נדל"ן  עם מחיר יעד של 6.7 שקל למניה, אפסייד של כ-19.4%.

* נכתב ע"י בן נובו שלם, מנהל מחקר, אפסילון

* הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם