הערכות: השליטה ברבוע נדל"ן תועמד בקרוב למכירה

מכירת החיסול של נכסי קבוצת אלון והחברה הבת אלון רבוע כחול מתקרבת גם לזרוע הנדל"ן של הקבוצה, רבוע כחול נדל"ן - המהווה נכס מרכזי של הקבוצה. בשוק החיתום המקומי החלו בימים האחרונים לדבר על האפשרות שגם מניות השליטה ברבוע נדל"ן, שנסחרת בבורסה לפי שווי של כ-1.4 מיליארד שקל, יעלו בקרוב באופן רשמי על המדף בשל הקשיים בהם נמצאת החברה האם.

למרות שככל הידוע ישנם מתעניינים ברכישת המניות, החלטה רשמית בנושא טרם התקבלה בקבוצה ואי לכך אף לא נבחרה עדיין חברת בנקאות להשקעות שתוביל את המכירה. מחברת אלון רבוע כחול נמסר בתגובה, כי "מכירת רבוע כחול נדל"ן אינה עומדת על הפרק".

חברת ההחזקות אלון רבוע כחול, אותה מוביל היו"ר אביגדור קפלן, נסחרת כיום בשווי של 114 מיליון שקל בלבד. החברה נמצאת כבר כמה חודשים בעיצומו של מהלך למכירת חלק ניכר מנכסיה, בעקבות הסתבכותה של החברה הבת, מגה קמעונאות, שהובילה את אלון רבוע כחול עצמה לקדם הסדר לפריסת חוב בהיקף של 900 מיליון שקל.

דור אלון תחילה

מהלך ראשון בוצע בחודש שעבר, כאשר אלון רבוע כחול חתמה על הסכם למכירת 49% ממניות חברת כרטיסי האשראי דיינרס לידי שותפתה להחזקה, כאל, תמורת 130 מיליון שקל. במקביל, שכר קפלן את חברת לאומי פרטנרס כדי שתנהל עבורו את מכירת מניות השליטה (71%) ברשת תחנות התדלוק דור אלון. תהליך מכירה זה נמצא כבר בישורת האחרונה וזכה להתעניינות מצד כמה קבוצות רוכשים. כך, שלא מן הנמנע שכבר בזמן הקרוב ישתכלל ההליך לכדי הסכם מכירה מחייב.

דור אלון נסחרת כיום בבורסה לפי שווי של 600 מיליון שקל, כאשר מכירת גרעין השליטה בה עשוי לכלול פרמיית שליטה של עד 20%. כך, שעבור מניות השליטה בדור אלון עשויה להתקבל תמורה בהיקף של 400-500 מיליון שקל. בנוסף, מחזיקה אלון רבוע כחול ב-78% ממניות רשת חנויות נעמן, ששווין הבורסאי עומד על 35 מיליון שקל, ושגם מכירתן עשויה לעמוד בקרוב על הפרק, למרות שהתמורה מהן לא תספיק כדי לחלץ את העגלה מהבוץ.

נכס שכן יכול לפתור, לפחות זמנית את מצוקת המזומנים של אלון רבוע כחול הוא ההחזקה ב-54% ממניות רבוע נדל"ן בשווי של 750 מיליון שקל. רבוע נדל"ן נסחרת כיום בבורסה לפי מכפיל של 0.92 על ההון העצמי שדווח ברבעון השלישי, ובשוק מעריכים כי עקב כך לא צפויה להתקבל פרמיה מהותית על מחיר השוק, במקרה של מכירת השליטה בה.

דמי שכירות נדיבים ממגה

בנוסף, החברה נהנתה לאורך השנים מחוזים משופרים בהשכרת שטחים מסחריים ברחובות הערים לחברה האחות, מגה קמעונאות. חוזים אלו עשויים להתכווץ כעת לעבר מחירי השוק, במקרה של מכירת הבעלות על רשת מגה בעיר (כמקשה אחת או בחלקים) ולפגוע בשוויה של רבוע נדל"ן.

מרבית הנכסים המניבים של רבוע נדל"ן מושכרים לרשת מגה, ומשמשים כסניפי סופרמרקט ברחבי הערים. בתשעת החודשים הראשונים של 2015 הציגה החברה הכנסות של 175 מיליון שקל מדמי שכירות, כאשר 61% מהן היו ממגה.

כלל הנכסים המושכרים למגה רשומים בספרי רבוע נדל"ן לפי שווי של 1.58 מיליארד שקל ויצרו לה הכנסה נטו מהפעלת הנכסים NOI)) של 33.4 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2015. דמי השכירות הממוצעים עמדו על 1,002 שקל בשנה, ואילו התשואה על הנכסים עמדה על 8.5%.

במקביל, רשמה רבוע נדל"ן ירידה נטו של 58.4 מיליון שקל בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה, בעיקר בשל כניסתה של מגה להסדר נושים ויציאתה מחלק מהסניפים שהושכרו לה בידי. סך ההכנסות השנתיות מנכסים אלו, טרם כניסת מגה לקשיים, הוערך בכ-142 מיליון שקל. בעקבות הסדר החוב של מגה, שונו חלק מתנאי הסכם השכירות ובהם מתן הנחה של 9% בדמי השכירות למשך שנתיים. הערכה זו אמורה להקטין את הסכמי הכנסות החברה ב-10 מיליון שקל בכל שנה.