"כדי למצוא את הנסיך האמיתי צריך לנשק הרבה צפרדעים"

בשנה האחרונה ניכרת מגמה מובהקת של משקיעי נדל"ן ישראליים שמעדיפים להסיט כספיים מישראל לשווקים בחו"ל, דוגמת ארה"ב ואנגליה. זאת, על רקע האמרת מחירי הדירות והנכסים בארץ לרמות מאוד גבוהות ובמקביל לירידה בתשואות על נכסים לרמות לא כדאיות כמעט בכל אזור בארץ. 

איתי כץ, יזם, מרצה, ומשקיע נדל"ן ותיק, מעדיף להמשיך להשקיע בארץ. כץ משקיע במגוון נכסים כמו תחנות דלק, משרדים וגם דירות למגורים. בשיחה עם "גלובס" הוא אומר כי "אחד הדברים שאנחנו מתמחים בהם הוא רכישת קרקעות לתחנות דלק, בעיקר בצפון. אנחנו פועלים בצורה של קרן שותפים, 20% אנחנו מוציאים החוצה לחברים ומשפחה ונכנסים לעסקה ומצליחים להביא 11% עד 15% תשואה לטווח של 20 שנה בערך". 

- מה זה קרן שותפים? 

"שכרתי קרקע ל-25 שנה, השבחתי אותה, ולוקח לי זמן להוציא את כל ההיתרים. ואז כבר יצאו לי כמה מיליונים מהכיס, אז אני מוציא 20% למכירה תמורת נניח מיליון שקל ואז אני מחזיר חלק מההוצאות הביתה ויכול לצאת להשקעות נוספות". 

"בניגוד לקרן השקעות, אני היזם, אני השקעתי את הכסף ואז אני מוציא החוצה נניח 20% פלוס עוד 10%. אני עדיין מושקע ב-80% כך שיש לי אחריות עצומה ואינטרס לא ליפול. אני צריך יותר נזילות ולכן אני עושה את זה". 

- למה אתם עושים את זה? 

"כדי לא להיות לחוצים. אנחנו אף פעם לא לחוצים. בן אדם שנכנס איתנו לעסקה למעשה נותנים לו אופציה, אם אתה רוצה לצאת תן לי פרק זמן של מספר חודשים ותקבל את הכסף שלך בחזרה. אבל אף אחד לא רוצה לצאת כי התשואה שלנו מאוד טובה". 

- אנשים שמושקעים אצלך מקבלים החזרים חודשיים? 

"כן. ברור. הכספים עוברים דרך חשבון נאמנות לכל אורך חיי העסקה. זה מאוד סטרילי ומאוד פשוט". 

- איך התחלת ? 

"לא היה לי ידע אלא פעולה להנעה ולכן הפסדתי הרבה כסף. נכנסתי לקבוצת רכישה שלא התקיימה לבסוף. היום אין את הבעיה הזאת כי אפשר להשיג ידע בקלות יחסית, פשוט צריך לא להתעצל". 

- אתה עובד הרבה לפי אינטואיציה? 

"אני יודע לקרוא אנשים. אני לא מכניס כל אחד לעסקאות שלי, אני מאוד בררני. אבל יש כמובן גם את הידע שהוא חשוב מאוד. למשל לפני 7-8 שנים נכנסנו לעסקה גדולה באשקלון, למרות שהרבה מאוד "חכמולוגים" אמרו לנו לא להכנס כי נופלים שם טילים. אני קניתי את הנדל"ן שם במחיר הבלוקים כמעט. 100 מטר של בלוקים כפול 5,000 שקל למטר זה עלות הדירה, 500 אלף שקל. בכל מקום. זה גם מה שהבנק מבטח. כל השאר זה מחיר האדמה. אם דירה בתל אביב בגודל 100 מ"ר עולה 4 מיליון שקל אז 3.5 מיליון שקל זה מחיר הבועה, מחיר המיקום, וזה אומר שזה מאוד מאוד מסוכן כי המחיר יכול לרדת גם ב-40% בקלות בנסיבות מסויימות". 

"הפריפריות עולות ב-8% עד 15% כל שנה" 

"כשהגענו לאשקלון מחיר הדירות 100 מ"ר היה 550 אלף שקל, כלומר מחיר הבועה היה רק 50 אלף שקל, אז הסיכון מאוד נמוך. ואז קנינו בשכונות הכי טובות שם והמחירים עלו בחדות. הפריפריות עולות בין 8% ל-15% כל שנה אם אתה קונה במחיר הבלוקים". 

- יש לך עדיין דירות באשקלון?

 "לא. מכרנו את הכל. המחירים הכפילו את עצמם באשקלון". 

- היום יש אזורים בארץ שיש בהם מציאות? 

"כן. נתיבות, דימונה, עפולה וחיפה. שם יש עדיין מציאות. אני מאוד אוהב את זה אז אני מסתובב הרבה בשטח. היו לי כמובן גם הרבה הפסדים אבל יותר נצחונות ואני במקום טוב. אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן אתה חייב להסתובב הרבה בשטח". 

- אתה משקיע בחלק מהמקומות האלה? 

"כן. חיפה ועפולה. אני מעדיף לקנות בשכונות שהן באמצע ולא בשכונות הכי טובות או הכי גרועות". 

- היו לך עסקאות בתל אביב? 

"כן. הלכתי לאזור כרם התימנים אבל פיספסתי אותה כי היא עלתה מאוד. צריך לראות את הנולד וצריך אומץ. קניתי בית בפלורנטין בכ-100 אלף דולר והנכס הכפיל את עצמו. מכרתי ואז קניתי בניין בשכונת שפירא ב-185 אלף דולר שהיום הוא שווה בערך 3 מיליון שקל. פיצלתי את כל הבניין ואז קיבלנו תלונה משכן מהבניין ליד וחטפנו מכה שם. אני כבר לא שם, המשכתי הלאה". 

"כדי למצוא את הנסיך האמיתי צריך לנשק הרבה צפרדעים"

כץ כתב ספר בשם "סודות הנדל"ניסטים" שיצא לאור לפני מספר חודשים. הספר לא מסביר רק "איך" אלא גם "מה" צריך לעשות. הספר פשוט מאוד להבנה ונותן למשקיעי נדל"ן פוטנציאליים עצות שימושיות כיצד להשקיע בנדל"ן. 

- היום אפשר לבדוק ולחקור הרבה באינטרנט לפני שהולכים לשטח... 

"חייבים להיות בשטח כמה פעמים. אין לזה תחליף. צריך להיפגש עם מתווכים, לראות את השכנים, להריח את הריחות וכו'...אין לזה תחליף. יש בספר את כל העצות והטיפים השימושיים איך וכיצד לפעול". 

כץ ממליץ מאוד להיעזר במתווכים. "מתווכים הם חלק חשוב מאוד מהעסקה וחשוב להגיע למתווך הנכון. צריך לקנות רק דרך מתווכים אבל חייבים למצוא את המתווך הנכון והאמין. כדי למצוא את הנסיך האמיתי צריך לנשק הרבה צפרדעים בדרך. מתווך טוב יכול להביא לך נכס במחיר נמוך הרבה יותר ממה שאתה תראה ביד 2 או באתרים אחרים ונמוך ממחיר השוק. הוא מכיר טוב מאוד את האזור, את האנשים שרוצים למכור, כמה הם לחוצים וכו'... אני מוכן לשלם למתווך לפעמים גם עמלה של 3% ואז אני יכול לקנות את הנכס במחיר נמוך בהרבה מהשוק ולחסוך עשרות אלפי שקלים או יותר".