סיפורו של מגרש להקמת מגדל משרדים בלב תל-אביב

הסכסוך הבא מספק הצצה אל מצבו הנפיץ של שוק המשרדים במרכז הארץ, המתקדם בצעדי ענק לעבר הצפת שטחים, ואל הסיכון שנוטלים בעלי קרקע במתן אופציה למארגני קבוצות רכישה. במחצית 2010 הודיעה קבוצת סופרין, שבבעלות קלמן סופרין, כי חתמה על הסכם אופציה עם בעלי מגרש בן 6 דונם ברחוב החרש 16 בתל-אביב, לרכישת 35% מהמגרש באמצעות קבוצת רכישה. אחד מבעלי המגרש הוא עו"ד ארנון חוטר ישי, בנו של עו"ד דרור חוטר ישי, שנותר עדיין שותף במרבית הזכויות.

היתר חפירה ודיפון

על מגרש הממוקם סמוך לציר לה גארדיה חלה תוכנית המאפשרת הקמת מגדל משרדים בן 30 קומות, שאת שטחיו החלה קבוצת סופרין לשווק תחת השם "מגדל איילון". אל הקבוצה הצטרפו מספר גורמים כמו חברת שיכון ובינוי, משרד פישר-בכר-חן-וול-אוריון שגם נבחר ללוות את הקבוצה, חברת מנורה, חברת שביב מהנדסים, חברת פנדום וחברים נוספים. בתוך חודשים ספורים הודיעה סופרין כי גיבשה כבר 60% מקבוצת הרכישה, וכי המגדל צפוי להתאכלס בעוד כשלוש שנים (2013). אלא מה שקרה בתוך שלוש שנים היה הדבר האחרון לו ציפו הצדדים.

במחצית 2013 הודיעה הקבוצה לבעלי המגרש כי היא מעוניינת לבטל את ההסכם, וכי בכוונת נאמן הקבוצה, עו"ד אמיר חן, להשיב לחברי הקבוצה את הכספים שהופקדו אצלו בנאמנות ושהיו אמורים בסופו של יום להגיע לבעלי הקרקע.

בעלי המגרש שהתנגדו לביטול ההסכם, פנו להליך בוררות אצל עו"ד דורון אריאל (שמראש נקבע כי יכהן כבורר במידה ויתגלע סכסוך בין הצדדים). בתביעה שהגישו בעלי המגרש לבוררות הם דרשו להורות לקבוצה לקיים את ההסכם, ואף הגישו בקשה לצו מניעה בו דרשו להורות לנאמן הקבוצה עו"ד אמיר חן להשאיר בחזקתו את הכספים בנאמנות עד להכרעה בבוררות, שאמורה לקרות בימים הקרובים.

ממסמכי התביעה והבקשה לצו מניעה עולה כי חברי הקבוצה חתמו על הסכם שבו הם מתחייבים להוציא לפועל תוכנית להקמת מגדל משרדים על המגרש. חברת סופרין פרויקטים ניהלה את הפרויקט ופעלה לקדמו. ההסכם קבע כי על חברי הקבוצה להביא לפרסום מתן תוקף לתוכנית בתוך שנה מיום חתימת ההסכם. בסופו של דבר התוכנית פורסמה למתן תוקף ביוני 2012, חודשיים יותר מהתקופה שהוגדרה. לחברי הקבוצה ניתנה הזכות לבטל את ההסכם אם בתוך שנה לא תקבל התוכנית תוקף, אך לטענת בעלי המגרש הם בחרו שלא לבטלו והמשיכו לפעול בהתאם להסכם בתקופה של למעלה משנה: ערכו אסיפות נציגות המדווחות על התקדמות והוכנה לדרישתם בקשה להיתר חפירה ודיפון והריסה של המבנה הקיים. הבקשה נקלטה בעירייה ואף החלו קידוחי ניסיון בקרקע, וזאת לאחר שחברי הקבוצה התקשרו עם יועצים ומתכננים.

בסוף 2012 התקבל היתר בנייה למרתפים וחברי הקבוצה התקשרו עם חברת סולל בונה לשם ביצוע הפרויקט. באפריל 2013 הוצא היתר חפירה ודיפון, ונחתמה על ידי הנאמן בקשה להיתר בנייה.

במקביל התקשרו חברי הקבוצה עם הבנק הבינלאומי לצורך מימון העסקה. לאור זאת, טוענים בעלי המגרש כי חברי הקבוצה מעולם לא ראו בהסכם פג תוקף או מבוטל. גם בעלי המגרש ראו עצמם מחוייבים לחוזה, ולדבריהם הם לא הציעו את המגרש לאף גורם אחר. בנוסף, הם טענו כי שריינו הון ומשאבים כדי לשאת בחלקם בעלות הקמת הפרויקט.

לטענת בעלי המגרש, במהלך קיום ההסכם דרשו הנתבעים להוסיף תנאי מתלה לחוזה שקובע כי ההסכם יבוטל אם לא יצליחו להשיג מימון בנקאי בתנאים הנוחים להם, ובעלי המגרש סירבו.

בעלי המגרש מצדם מתארים את הדרישה כניסיון "להחזיק את המקל משני קצוותיו", ולטענתם אין כל קשר בין קבלת הליווי הבנקאי לשם בניית המגדל, לבין רכישת המגרש שלא הייתה כפופה למימון בנקאי. "המשיבים אינם יכולים לתרץ את פעולתם החד-צדדית ואת הפרת ההסכם בהעדר ליווי בנקאי, כי ההסכם מעולם לא הותלה בהשגת ליווי בנקאי כזה או אחר", טוענים בעלי המגרש, ומסבירים כי כל אחד מהמשיבים הצהיר על יכולתו לממן את הרכישה מהון עצמי.

"לאורך שנתיים של קיום ההסכם, לא הודיעו הנתבעים לבעלי הקרקע בכל צורה שהיא כי הם לא מחוייבים לחוזה. לא ייתכן כי ינסו להשתחרר מההסכם באמתלות מאוחרות, מה גם שהם יכולים בקלות להכשיל את קבלת הליווי הבנקאי ובכך להשתחרר מההסכם". ואכן, על פי כתב התביעה, בחודש מאי 2013 התכנס חלק מנציגות הקבוצה והחליט על ביטול ההסכם בטענה להעדר בנק מלווה, והנציגות הודיעה על כך לבעלי המגרש באופן חד-צדדי.

"חוסר תום-לב"

לטענת בעלי המגרש, מדובר בצעד המנוגד להסכמות בין הצדדים שמקורו בחוסר תום-לב. לטענתם, הודעת הביטול מנוגדת גם להתנהלות הקבוצה שקידמה את הפרויקט והודיעה על ביטולו למעלה משנתיים מאז חתימת ההסכם, ולמעלה משנה מהמועד בו פקעה זכות הביטול שניתנה לקבוצה. הקבוצה אף פנתה לנאמן בדרישה כי יעביר לידם את כספי התמורה המופקדים בנאמנות.

לטענת בעלי המגרש מדובר בפעולה חד-צדדית וחסרת תום-לב. "לא יעלה על הדעת שהמשיבים יבואו שנה לאחר חלוף מועד ויטענו בדיעבד כי הם רוצים לבטל את ההסכם שהם פעלו ליישומו", מציינים בעלי המגרש בתביעה, ומוסיפים כי לשיטת הנתבעים הם קיבלו אופציה לזמן בלתי מוגבל, ללא תשלום תמורה, וניצלו זאת כדי לחפש במקביל עסקאות אחרות, ואם ייתקלו בעסקה אטרקטיבית יותר, יבטלו את ההסכם עליו חתמו עם בעלי המגרש. זאת, בניגוד לתנאי ההסכם שקובעים כי ניתן לבטל את ההסכם רק בתקופה נקובה.

טענה נוספת שמעלים התובעים היא כי הנציגות שקיבלה את ההחלטה לבטל את ההסכם, חרגה מסמכותה ופעלה ממניעים זרים. "חלק מחברי הנציגות העדיפו כנראה לבטל את ההסכם על מנת להשקיע בעסקאות חלופיות כדאיות יותר בעיניהם יחד עם המארגנת סופרין", נכתב בכתב התביעה. בעלי הקרקע מציינים כי נודע להם שמארגנת הקבוצה סופרין החלה בגיבוש קבוצת רכישה אחרת שבה הרווח שלה כמארגנת יהיה גבוה יותר. בבקשה לצו מניעה תוקפים בעלי המגרש גם את הפנייה לנאמן עו"ד אמיר חן, לשחרר את כספי הפיקדון, זאת כאשר משרד הנאמן בעצמו הוא אחד מחברי הקבוצה.

הנאמן השיב כי מאחר שתוקף התנאי המתלה פקע ולא נמצא בנק מלווה, יש לבטל את העסקה וכי בכוונתו להעביר את הכספים שהופקדו אצלו בנאמנות בחזרה לנתבעים - חברי קבוצת הרכישה.

לדברי בעלי המגרש, השבת הכספים תגרום להם נזק בלתי הפיך. בתביעה הם דורשים מהבורר לקבוע כי אין לבטל את ההסכם, וכי יש להחליף את יועץ הפרויקט סופרין ליועץ בעל ניסיון וכישורים מתאימים, לאחר שסופרין המליץ לבטל את הפרויקט והעיד על רצונו שלא לנהלו. בנוסף דורשים בעלי המגרש לממש את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגין הפרתו, בסך 6 מיליון שקל המהווים 10% מסך העסקה וכן פיצוי על נזק שנגרם להם ממועד ביטול ההסכם ביוני 2013, העומד על 1.8 מיליון שקל לחודש בגין אובדן דמי שכירות, עלויות מימון ועלייה בתשומות הבנייה.

במידה וההסכם לא ייאכף, דורשים בעלי הקרקע פיצוי קיום בסך 84 מיליון שקל, בנוסף ל-6 מיליון שקל פיצוי בגין הפרת ההסכם. לחילופין טוענים בעלי המגרש כי במידה ולא ייפסק להם פיצוי קיום, הם זכאים לפיצוי הכספי המורכב מירידה שחלה בינתיים בשווי המגרש בסך 12 מיליון שקל, כתוצאה מהתנהלות הנתבעים, לצד פיצוי כספי בסך 6 מיליון שקל. בשל יצירת נזק תדמיתי למגרש, ההופך ל"מגרש מריבה", דורשים בעלי הקרקע 15 מליון שקל. זאת, בנוסף לנזק בסך 1.8 מיליון שקל בגין אובדן דמי שכירות, עלויות מימון ועלייה בתשומות הבנייה.

"התובעות נאלצו להשבית הון ומשאבים, נמנע מהן להציע את המגרש לקונים פוטנציאליים וכעת לא רק שיקבלו תמחור מופחת אלא אף שכתוצאה מהמום שהוטל במגרש יהיה להן קשה למצות את מלוא ערכו. התובעות אף החמיצו גל ביקושים שהיה בשוק המשרדים וכעת עם כניסת מגדלי משרדים מתחרים יקשה על התובעות לשווק את המגרש בכל צורת מכירה שהיא".

שום תדהמה

מנגד הגישה קבוצת הרכישה שארגנה סופרין כתב הגנה ותביעה שכנגד, במסגרתם טענה כי לאחר שהתנאי המתלה לקיום ההסכם לא התממש, ההסכם הפך מבוטל. לטענתה, לאחר שהסכם המכר התבטל נעשה ניסיון כן ואמיתי לקדם בכל זאת את הפרויקט, והצדדים ישבו לנהל מו"מ חדש בהתאם למציאות ולעובדות שהשתנו בינתיים (מספר רוכשים פרשו, גובה התמורה השתנה והבנק הודיע כי לא ילווה את הפרויקט). כלומר, לטענתם, גם בעלי הקרקע ידעו שההסכם בוטל, ושהמו"מ בין הצדדים התנהל במטרה להגיע להסכם חדש. "זהו מקרה קלאסי שבו חשוב לדעת עם מי מתחתנים, אך חשוב יותר לדעת ממי מתגרשים", מציינת קבוצת הרכישה, ומוסיפה כי טענות בעלי המגרש נובעות רק מהעובדה שלא מצאו רוכש אחר למגרש כפי שניסו למצוא בהסכמת קבוצת הרכישה.

לטענת הקבוצה, התביעה שהגישו בעלי הקרקע מהווה "ניסיון שפל לכפות על הנתבעים פרויקט שלא צלח". עוד טוענת הקבוצה כי חוטר ישי בעצמו היה שותף אקטיבי בניסיון להקמת הפרויקט, והיה שותף לניסיונות לקבל ליווי בנקאי לפרויקט שלא צלח, ועל כן אין לקבל את טענתו כי קיבל את הודעת ביטול ההסכם ב"תדהמה". לטענתם, ההסכם קבע כי התנאי המתלה למתן תוקף לתוכנית צריך להתקיים בתוך חצי שנה מחתימת ההסכם, ואם לא יתקיים אז יכולה הקבוצה להאריך את תקופת התנאי המתלה בכל פעם לחודש נוסף, אך בכל מקרה לא לתקופה שעולה על שנה. העובדה שהקבוצה ניסתה להחיות את הפרויקט לאחר תקופה של שנה, לא סותרת לדבריהם את העובדה כי ההסכם התבטל, ולא מלמדת על הסכמת הקבוצה להאריכו.

בניגוד לטענת בעלי המגרש, טוענת הקבוצה כי קבלת ליווי בנקאי היה תנאי לכל דבר, וחוטר ישי בעצמו היה שותף דומיננטי בניסיון להשיגו. בתביעה שכנגד דורשת הקבוצה מהבורר להצהיר כי ההסכם אכן בטל, להשיב אל החברים את הכספים אשר נמצאים אצל עו"ד אמיר חן בנאמנות, ולהורות לבעלי המגרש לשלם לקבוצה פיצוי מוסכם בסך 4.3 מיליון שקל.

ממשרד עורכי הדין ערן קנר ושות' נמסר כי משרדנו מייצג בבוררות קבוצה של תאגידים ואנשים פרטיים שחברו יחדיו במטרה להקים פרויקט משרדים, ויובהר כי מארגן הקבוצה - קלמן סופרין - אינו צד בבוררות.

הסכם המכר פקע נוכח הוראותיו הברורות בשל היותו מותלה בפרסום למתן תוקף של תב"ע שהייתה באחריות התובעות בעלות הקרקע. למרבה הצער, התובעות שנותרו עם קרקע יקרה במיקום אטרקטיבי בסמוך לצירי תנועה ראשיים בתל-אביב, קיבלו החלטה קטנונית וצינית להציק לנתבעים בהליך בוררות.