האם משקיעי הנדל"ן החלו להיפטר מהדירות שברשותם?

עלייה בהיקף העסקאות באוקטובר 2015 לעומת החודש הקודם ולעומת החודש המקביל אשתקד - וסימנים להמשך עלייה בהיקף העסקאות גם בחודש נובמבר 2015 בעיקר בשוק היד שנייה. אלה המסקנות העולות מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, העוסקת בתחום הנדל"ן למגורים ומתייחסת לחודש אוקטובר 2015.

עוד על פי הסקירה, משקל המשקיעים נותר נמוך וייתכן שתוכנית מחיר למשתכן מתחילה להשפיע על רוכשי דירה ראשונה שיהיו הזכאים להשתתפות בהגרלות על דירות מוזלות. עם זאת, למרות שהסקירה מתמקדת באוקטובר, דווקא הנתונים הראשוניים לחודש נובמבר לצד פרשנות האוצר עליהם עשויים להעיד על שינוי מתהווה, גם אם אטי, בענף הנדל"ן.

כך, העלייה בהיקף העסקאות בחודש נובמבר (על פי נתונים ראשוניים של האוצר) בולטת בפלח השוק של דירות יד שנייה. נתון זה מתחבר לעובדה שמתחילת השנה ניכרת ירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה (מי שרכש דירה וטרם מכר את דירתו הקודמת) יחד עם ירידה ב"מלאי" הדירות בהמתנה שנרשמה כעת לראשונה מאז 2011. באוצר מציינים בהקשר זה כי: "העובדה לפיה שיעור הגידול ברכישת דירות יד שניה גבוה משמעותית מזה שבדירות חדשות עשויה להיות מוסברת בין היתר במכירת דירות מתוך 'מלאי' הדירות בהמתנה ו/או מכירת דירות מוגברת על ידי משקיעים".

נוסיף ונאמר כי אם עד כה העדיפו משפרי הדיור וגם המשקיעים להמתין כמה שיותר עם מכירת הדירה הישנה כדי ליהנות מעליית המחירים ייתכן ונתוני חודש אוקטובר והנתונים הראשוניים לנובמבר עשויים להעיד על שינוי תפיסה אצל המשפרים והמשקיעים שייתכן והגיעו למסקנה שעליות המחירים נמצאות בישורת האחרונה ואולי אפילו ציפייה לירידה במחירים. זו עשויה להיות גם הסיבה למכירה מוגברת של משקיעים.

היקף עסקאות לא מבוטל

על פי הסקירה, בחודש אוקטובר נרכשו 7,700 דירות, עלייה של כ-18% בהשוואה לחודש הקודם שו נרשמה רמת שפל בעסקאות הן בשל החגים והן בשל היעדרות המשקיעים בגלל העלאת מס הרכישה ביוני האחרון. נתוני אוקטובר 2015 מעידים גם על עלייה של 14% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (אוקטובר 2014), אך גם כאן מדובר בחודש בו לא היה ריבוי עסקאות בשל גורמים חיצוניים כמו חגי תשרי שחלו בשנה שעברה באוקטובר וכן תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד שעוד השפיעה על השוק גם בחודש אוקטובר 2014.

באוצר מציינים כי למרות העליות שעולות מההשוואות שלעיל, רמת העסקאות באוקטובר 2015 עדיין נמוכה ובהסתכלות דו-חודשית, ממוצע העסקאות בספטמבר-אוקטובר השנה הינו הנמוך ביותר מאז ספטמבר-אוקטובר 2011, שעמדו בצל המחאה החברתית. עם זאת, היקף עסקאות כפי שנרשם בחודש הנסקר מעיד יותר מהכל כי גם המשקיעים, גם משפרים וגם רוכשי דירה ראשונה ממשיכים לבצע עסקאות בהיקף לא מבוטל ונתוני נובמבר כאמור מחזקים הנחה זו.

בסקירה מתייחסים אנשי האוצר גם לתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון ובפעם הראשונה מציינים כי ניתן לזהות השפעה של התוכנית על השוק: "בניתוח מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר בולטים שני פרויקטים ששיווקם החל במהלך החודש, מהם ניתן ללמוד כי ישנה המתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מחיר למשתכן. שני פרויקטים אלו ממוקמים בשני יישובים (באזור רחובות ובירושלים), באותן שכונות שבהן נסגרו לאחרונה גם מכרזים של תוכנית מחיר למשתכן. ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקטים אלו מלמד על שיעור נמוך במיוחד של רוכשי דירה ראשונה, בפרט אלו הזכאים להשתתף במכרזים אלו".

על פי הנתונים, בפרויקט האמור באזור רחובות רק 15% מהרוכשים עונים על הקריטריונים של הזכאים במחיר למשתכן לעומת הממוצע הרב שנתי שבו עומד משקל רוכשי דירה ראשונה באזור זה על כ-40%. מעט הזוגות הצעירים שרכשו דירה בפרויקט סמוך מתאפיינים ברמות שכר גבוהות יחסית של כ-23 אלף שקל לחודש למשק בית. "ממצא זה עשוי להעיד כי רכישתם בהליך המכירה הרגיל משקפת העדפה לדירות בסטנדרטים שונים מאלו המוגדרות במכרזי מחיר למשתכן", כך סבורים באוצר.

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש אוקטובר עדיין נמוך יחסית ועומד על 19%. נתון זה דומה לחודש הקודם ונמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. באוצר מציינים כי בניכוי רכישות תושבי חוץ המוגדרות כ"דירה נוספת", גם אם מדובר בדירתו היחידה של תושב החוץ בישראל עומד משקל המשקיעים על רמה נמוכה אף יותר ברמה של 17% בלבד.

 נדלן