מתחת לרדאר: היזם שבונה מאות דירות בבת ים וגבעת שמואל

ביום שלישי האחרון הצביע משה אהרוני על כל פועל ועובד באתר הבנייה שלו ברחוב ניסנבוים בבת ים, שם הוא מקים את פרויקט UP TOWN, ושאל אותם שאלות. "אני מכיר כל אחד ואחד שעובד פה, ממנהל העבודה ועד הפועל הכי פשוט", אמר לנו. "אני יודע מה שמו ומה התפקיד שלו, ואין לי בעיה עם זה שאני נודניק".

אהרוני הוא יזם הפרויקט ולא קבלן הביצוע. בשקט בשקט, בלי יחסי ציבור, הוא מקים פרויקט של לא פחות מ-100 אלף מ"ר הכולל מגדל מגורים בן 46 קומות ו-180 דירות, מגדל משרדים בן 28 קומות ו-17 אלף מ"ר עיקרי, ומבנה מסחרי בן 9,000 מ"ר שהחברה בחרה להשאיר בבעלותה. 5,000 מ"ר מהם כבר שכרה רשת הסופרמרקטים יוחננוף, שתפתח את הסניף לקראת פסח 2016.

שמו של אהרוני נקשר בעיקר עם פרויקט מגדל נוה בבת ים, שאותו יזם ולאחר מכן ביצע עסקת תמורות עם חברת נוה מקבוצת IDB, וגם עם עסקת רכישת הקרקע בגבעת שמואל מחברת מגדל הזוהר של איש העסקים דודי אפל, שעליה החל לאחרונה להקים עם חברת אפריקה ישראל פרויקט בן 600 דירות, לאחר שהכניס את האחרונה כשותפה שווה בקרקע.

עד היום הקפיד אהרוני שלא להיחשף בתקשורת. הוא חי בשלום גם עם סימני השאלה שהתעופפו באוויר בכל פעם ששמו עלה לכותרות. כעת, הוא מודה, היקף הפעילות שלו מחייב אותו "לשנות הרגלים".

העובדה כי שמר עד כה על שתיקה ונתן לחברות אחרות כמו נוה להיות בחזית, הטעתה רבים לחשוב כי אהרוני רק שותף שקט, משקיע פיננסי שאינו לוקח חלק פעיל בהקמת הפרויקט. "זה פשוט לא נכון", הוא מבהיר. "אני הולך בעצמי לכל הדיונים בכל מוסדות התכנון ולא זז עד שמתקבלת החלטה. אני יודע הכי טוב מה קורה באתרים שלי, מי נמצא באתרים, וגם אחרי שהפרויקט מסתיים זה ככה. במגדל נוה למשל, אם היתה למישהו מהדיירים תלונה אחרי האכלוס, עד שהם היו עוברים את כל המזכירות בחברת נוה, טלפון אחד אליי והבעיה היתה נפתרת. קרדיט זה פשוט דבר שלא מעניין אותי ולא עניין אותי אף פעם".

"בדרך הקשה, בלי הנחות"

אהרוני (48) גדל בבת ים, ולו אח ואחות. ההורים עלו מאיראן והאב החזיק בעסק "מרצפות אחים יחזקאל", שחשף את אהרוני כילד לענף הבנייה. ב-1988, אחר השחרור מהצבא, הוא עבר קורס קבלן בניין במשך שנתיים וחצי. לאחר הקורס החל לעבוד בהקמת ה"קניותר" בנס ציונה, שהיה הקניון הראשון בעיר, וכיום בבעלות מליסרון.

"היה לי מנהל עבודה שלימד אותי הכל", מספר אהרוני. "לבנות יסודות, לקרוא תוכניות, הכל. בדרך הקשה, בלי הנחות. אם הייתי עושה משהו לא מדויק, הוא היה זורק הכל לפח בסוף היום".

משם המשיך אהרוני לעבוד בביצוע עבודות שלד בפרויקטים אחרים, כאשר ברקע העלייה הגדולה מברית המועצות שהביאה עמה תנופה של בניית דירות בכל רחבי הארץ. בין לבין נישא למירב, לשניים נולדו שלושה ילדים, והם מתגוררים כיום במושב גן שורק שבשפלה.

מתישהו בשנת 94' נתקל אהרוני במודעה, "דרוש סוכן למרצפות בזלת", וזו היתה לדבריו ההזדמנות שהכניסה את חייו למסלול הנכון. "הגעתי לראיון ומאחר שהכירו אותי בענף, התקבלתי והבטיחו לי משכורת של 600 שקל לחודש ואחוזים. הייתי נוסע עם הסובארו לקבלנים ומוכר להם ריצוף. אני זוכר שספרתי את כל המנופים בדרום הארץ, שהציפו כל קרקע אפשרית עם גל הבנייה הגדולה של שנות ה-90, והבנתי פתאום את הפוטנציאל שיש בתחום.

"כשאחותי התגייסה לצבא היא קיבלה שיבוץ לכור בדימונה. היה ברור לכולם במשפחה שאני נוסע איתה לדימונה כדי להסביר למי שצריך שאין לה מה לחפש שם. נסעתי איתה לדימונה ובדרך חזרה אמרתי לה שנעצור רגע באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, כי רציתי להציע להם לקנות ריצוף. אחרי כמה דקות יצאתי משם עם עסקה של 40 אלף מ"ר מרצפות שהאוניברסיטה הזמינה. אבל המפעל שעבדתי בו, ייצר 12 אלף מ"ר מרצפות.

"הבנתי די מהר שהשחקנים בתחום קטנים ולא רבים, והחלטתי שאני יוצא לעצמאות. הלכתי למפעל מרצפות "חומה" בפתח תקווה, והזמנתי ממנו את כל הסחורה. קניתי כמויות דמיוניות של מרצפות, מפעלים סמכו עליי, וחיפשתי איפה לאחסן אותן. הגעתי למושב חמד ואחד מוותיקי הישוב הסכים להשכיר לי מחסן בנחלה שלו ב-100 דולר. לימים, המחסן הקטן הזה הפך לאחד המחסנים הגדולים שסיפקו ריצוף לקבלנים".

בהון שעשה רכש אהרוני מעת לעת בניין ישן או קרקע חקלאית, ובנה בניין דירות של 16 דירות ברחוב הירדן בראשון לציון, ובניין בהיקף דומה ברחוב בלפור בבת ים. כך צבר ניסיון ביזמות, עד שנתקל במכרז לרכישת הקרקע סמוך לחוף הים בבת ים, עליה הקים לימים את מגדל נוה.

- קרקע למגדל על הים זו חתיכת קפיצת מדרגה.

"זה היה פשוט, ניגשתי וזכיתי. ההצעה שלי היתה ההצעה היחידה במרכז. אחר כך אמרו שקניתי בזול. שכחו שהיו המון בעיות כמו פינוי דיירים שאת כולם פיניתי דרך בית המשפט, בלי קיצורי דרך והנחות. גם היטל השבחה רציני היה וכולם שוכחים זאת. לא היה קל לשנות את התב"ע באותם ימים. אז זלזלו ביזמים בבת ים, התדמית של העיר היתה אחרת. בעצם קניתי את הקרקע במחיר הכי גבוה שיכול להיות באותו זמן. מה לעשות שמחירי הקרקעות בבת ים עלו 84% מאז?"

- התחלתם לשווק 162 דירות במגדל ב-2009, אבל דירות רבות עוד לא נמכרו. בעיה.

"ממש לא נכון. הפרויקט הוא הצלחה בכל פרמטר ובסך הכל נותרו בו 42 דירות לא מכורות. הוא שינה את כל אזור קו הים של בת ים, גם בתדמית וגם במחירים. קרן פייר שילמה 675 אלף שקל עבור קרקע לדירה רק בגלל מגדל נוה. מישהו החליט שכל הדירות בכל פרויקט צריכות להימכר 'על הנייר', אבל זה לא אומר שזה נכון. זה היה המגדל הראשון של 42 קומות בכל האזור, בסטנדרט אחר וברמת פיתוח אחרת. עכשיו נמכרה בו דירה ב-4.8 מיליון שקל, זה לא מובן מאליו. לקצב מכירות מהיר אין יתרון. כשהקצב איטי אני לא מפסיד, להיפך. אני מרוויח, כי הפרויקט שומר על רמת מחירים".

"הרכבת הקלה תהיה ממש מול"

אהרוני נמנה עם היזמים שצברו את ניסיונם בתחום הביצוע. "פועלים מעזה שעבדו עם אבא שלי היו יושבים אצלנו בבית ורואים איתנו ביחד סרט ערבי ביום שישי", הוא מספר.

בבעלות אביו של אהרוני היו 3 דונם וקצת מתוך מגרש של 6.8 דונם ברחוב ניסנבוים באזור התעשייה של בת ים, שבו פעל העסק המשפחתי. שלושת הדונם הנוספים היו בבעלות חברת צ'מפיון מוטורס, והאחרונים גיששו עם אהרוני האם הוא מעוניין למכור את החלק שלו. "הסברתי להם שאנחנו, הפרסים, לא מוכרים, רק קונים, ובסוף באמת קניתי את החלק שלהם", מספר אהרוני, "ראיתי מה שאחרים לא ראו, והיה לי ברור שאת הפרויקט הזה אני אקים ולא מישהו אחר". לימים אושרה על הקרקע תב"ע חדשה, כחלק מכל האזור, שכולל מגורים בשילוב מסחר ותעסוקה. בוועדה המחוזית החליטו להעניק אחוזי בנייה מוגדלים עבור הפרויקטים הראשונים שייצאו אל הפועל במתחם, כדי לעודד את התחדשותו, ואהרוני הוא החלוץ שמקים פרויקט במתחם העמוס עדיין במפעלי תעשייה ומוסכים.

- צריך אומץ להיות הראשון שמקים באזור מגדל מגורים, אבל גם צריך אומץ לקנות פה דירה.

"אני בטוח במאה אחוז באזור ובפרויקט. הרכבת הקלה תהיה ממש ממול, ויש בו עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים כמו בכל הערים הגדולות בעולם. אף אחד לא יכיר את המקום בעוד כמה שנים והחוכמה לזהות שמה שזול היום, מחר יהיה יקר. הפרויקט חייב להצליח כי הוא המבחן של כל האזור. זה האזור שירים את בת ים, יביא אליה חברות גדולות, ויציל אותה כלכלית. אני גם בטוח שהאזור יהיה אלטרנטיבה לאזורי תעסוקה בתל אביב. אם זה לא יצליח, כלום לא יצליח.

"ולגבי הדירות - תתפלאי. כשהבנק ביקש לראות פריסיילים, עשיתי בעצמי פעמיים ערב מכירות אצלי בבית וקנו דירות לא מעט אנשים. מי שקנה כבר עשה רווח יפה. דירת 4 חדרים אנחנו נמכרת היום בשני מיליון שקל. גם כשקניתי את הקרקע בגבעת שמואל אמרו שאני משוגע, אבל עשיתי עסקה מצויינת וגם אפריקה ישראל שנכנסה איתי לשותפות כבר הרוויחה כבר הון".

- למה הכנסת את אפריקה כשותפה?

"קודם כל, עושים עסקים עם אנשים, ואת מנכ"ל אפריקה מגורים אורן הוד הכרתי עוד כשהיה סמנכ"ל בנוה והוא איש מצוין. חוץ מזה, לאפריקה יש ערך מוסף באזור בקעת אונו. היא בנתה שכונות גדולות ביהוד, באור יהודה, והתושבים באזור בקעת אונו אוהבים את החברה. יכולתי שלא להסכים למשל למותג סביונים, אבל יש לו ערך מוסף ואנשים יעדיפו לשלם יותר כסף לדירה מאפריקה ישראל מאשר לדירה מחברה גדולה אחרת. גם המידע שאני מקבל מהשותפות שווה הרבה מאוד. אם תנאי המימון בפרויקט זה טובים, בפעם הבאה שאבוא לבנק בשביל מימון לפרויקט אחר, לא יוכלו להציע לי תנאים פחות טובים מאלה שכבר קיבלתי".

- עשית הון מעסקי הריצוף. אבל מאיפה 200 מיליון שקל לקרקע בגבעת שמואל?

"מהלוואות מהבנקים ומהון עצמי שצברתי במשך השנים. הבורסה לא מעניינת אותי. אני צריך להרגיש את השטח. לא רוצה להיות במקום וירטואלי שיגידו לי היום אין מסחר, מחר יש. הפרויקט בבת ים למשל, ברובו קרקע היסטורית, ולכן יכולתי להתחיל בעבודות המרתפים למשל בלי לשלם הון רק על האשראי הבנקאי. לא הייתי צריך מימון".

"העתיד הוא בפינוי בינוי"

הבוקר של אהרוני נפתח ברבע לשש ברכיבה על אחד מ-17 הסוסים שבאורווה שהקים ליד ביתו. "הרכיבה מרגיעה אותי", הוא מספר. "סוסים הם אהבה גדולה שלי. אני מסוגל לשלם על סוס פי שניים מהערך שלו".

ככל שאהרוני מאחורי הקלעים בענף הנדל"ן, בקהילת חובבי הסוסים הגזעיים הוא דמות פעילה. "אני יודע שלא כל הסוסים בני מזל כמו שלי. פעמיים נתקלתי בסוסי אלטע-זאכן וקניתי אותם מהעגלון, רק כדי להציל אותם". אחרי הרכיבה אהרוני אוכל ארוחת בוקר עם אשתו, מירב, שעובדת עמו בחברה. "אחר כך אני יוצא למלחמה, כל בוקר מחדש".

- מלחמה? תסביר.

"הרבה פעמים יזמים מתלוננים שלוועדה המחוזית לוקח חודש לפרסם פרוטוקול. או שאישור של רשות שדות התעופה לגובה בניין לוקח יותר מדי זמן להגיע. אני לא מבין אותם כי אני בעצמי, יום אחרי הדיון בוועדה המחוזית נמצא בשמונה ועשרה במעלית עם הפקידה בוועדה המחוזית ואומר לה בוקר טוב. אני לא עוזב את המקום בלי הפרוטוקול וככה הדברים מתנהלים. למה לוקח כל כך הרבה זמן לאישור מרשות שדות התעופה אם הבניין שאני בונה לא מפריע בכלל למסלול הטיסה? אז אני מגיע בעצמי לרשות עם פנקס צ'קים כדי לשלם את האגרה ולא עוזב את בלי שאני מקבל את האישור".

לדברי אהרוני, הוא מחזיק כיום בלא מעט קרקעות באזורי ביקוש, חלקן חקלאיות וחלקן עם תב"ע בשלבים שונים, לרבות קרקעות נוספות של חברת מגדל הזוהר, שאת כולה רכש במכרז. בסמוך לקרקע בגבעת שמואל מחזיק אהרוני גם בזכויות לפרויקט פינוי בינוי בשכונת גיורא. "לא חוכמה לקנות היום קרקע ב-200 מיליון שקל ולבנות", הוא אומר. "העתיד הוא בפינוי-בינוי".

- אתה מקים מאות יחידות דיור, ואין לך אפילו מזכירה.

"מי אמר שבחברה צריכים להיות עשרה חשבים ו-20 פקידות? אין לי מזכירה כי אני יודע מצוין איזה פגישות יש לי וגם מי יבטל פגישה ברגע האחרון. אני לוקח את היועצים ואנשי המקצוע הכי טובים ומקשיב לכל הדעות, אבל מקבל החלטה לבד. נאמנות וחברות חשובות לי. לכן אני עובד למעלה מ-20 שנה עם עורך הדין שלי עופר רייסנר למשל, בניגוד לחברות שמחליפות עו"ד בכל פרויקט. אנחנו מבינים זה את זה היום בלי שנצטרך לדבר".

- על מה אתה מצטער?

"על כך שאבא שלי, שהלך לעולמו לפני שנה, לא יראה את הפרויקט שאני מקים ברחוב ניסנבוים על חורבות המפעל שלו. כל ההצלחה שלי היא בזכותו. חלמתי שהוא יגזור בפרויקט הזה את הסרט".

"אם לא עשית עבירת תנועה חמש שנים - תקבל מענק למשכנתא"

"שר האוצר כחלון עושה מאמץ גדול כדי לשנות פה את המציאות ולייצר דירות זולות, אבל הממשלה צריכה לפתור את בעיות הדיור של זוגות צעירים בדרכים הרבה יותר יצירתיות ובעזרת תמריצים שגם יעזרו למדינה עצמה", קובע אהרוני.

- אילו דרכים?

"אפשר למשל, להכיר בריבית המשכנתא הראשונה של זוג צעיר כמענק, אם אותו זוג צעיר יתנדב במשטרה או בבית חולים. ככה פותרים על הדרך עוד בעיה של כוח אדם במשטרה ובבתי חולים.

"כך גם לגבי הבעיות בכביש. אפשר לקבוע שאם חמש שנים לא עשית עבירת תנועה, תקבל מענק של 100 אלף שקל בריבית המשכנתא. תראי לי אחד שיעשה עבירת תנועה. לציבור יהיה שווה לשמור על ערכים. אבל במקום תמריצים, הממשלה עושה הפוך ומגבילה אנשים בקניית דירות, והחברה שלנו מקולקלת. ללא ספק הדבר הבא שיניע את המשק לדעתי הוא הגז, אבל מאז הקמת המדינה ועד היום הנדל"ן הוא מנוע הצמיחה".