כך סידרו לזוגות צעירים דירה במיליון שקל בראשל"צ

לפני שבועיים וחצי נסגר מכרז לבניית 942 יחידות דיור בשכונת הרקפות שבמזרח ראשון לציון, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לא מדובר רק באחד המכרזים הגדולים ביותר שפורסמו באזור הביקוש במרכז הארץ, אלא גם כזה שהוחלט בו שבאופן חריג יוכלו הקבלנים הזוכים למכור דירות שיתקבלו מכח הקלת שבס (תוספת של עד 30% יח"ד) בשוק החופשי - ולא רק לזכאי משרד השיכון.

תוצאות המכרז משקפות מחיר של כמיליון שקל לדירה בת 100 מ"ר לזכאי התוכנית.

ההחלטה לאפשר מכירת דירות בשוק החופשי התקבלה בעקבות בקשה של עיריית ראשון לציון, שהופנתה למשרד האוצר.

מהנדס עיריית ראשון לציון, אלי יהלום, מסביר: "לא היה קל לשכנע את האוצר, כי יש החלטת ממשלה ש-100% מהדירות בפרויקטים החדשים יהיו מיועדות לזכאי מחיר למשתכן, והיה חשוב לשר האוצר לא לסטות מהעיקרון הזה. אבל הרעיון שעמד בבסיס הבקשה הזו הוא שזה ייצור תחרות גדולה יותר בין הקבלנים, וגם יוביל לעלייה בסטנדרט הבנייה".

"אפשרות לתחרות על המחיר"

"תוספת השבס למכירה בשוק החופשי היתה מחויבת המציאות", סבור אסף אביב, מנכ"ל ומבעלי חברת מ.אביב שזכתה במסגרת המכרז במגרש המאפשר בניית 90 דירות לזכאי מחיר למשתכן, ועוד 18 דירות מכוח הקלת שבס שעיריית ראשון לציון התחייבה לאשר.

"מחירי המכירה בראשל"צ בלי השבס היו כמעט לא מעשיים. בסופו של דבר עדכון המכרז הוביל למצב שזה בר ביצוע מצד הקבלנים וזה נתן אפשרות לתחרות על המחיר. החישוב הכלכלי במכרז השתנה כי הדירות למכירה בשוק החופשי אפשרו משחק גמיש יותר".

באשר לטענה כי הדירות הנוספות שיימכרו בשוק החופשי יעלו את הסטנדרט של הדירות ושל השטחים הציבוריים, אומר אביב כי "אנשים חוששים מסלאמס, אבל לא יהיו סלאמס. יש מפרט מאוד מדויק בפרויקטים הללו בדיוק בגלל הסיבה הזו. אני לא יכול לרצף דירה עם מרצפות 30 על 30 למשל וחייב לשים ארונות סנדוויץ. זה סטנדרט של דירות נורמליות בשוק החופשי. מי שיקבע אם יהיה שם סלאמס זה רק הדיירים. אם יהיו אנשים באיכות טובה, המקום ייראה טוב".

"הזכאים הם לא מצורעים"

על פי אביב, את הדירות שיוכלו להימכר בשוק החופשי מתמחרת היום החברה בכ-15 אלף שקל למ"ר, ולפיכך דירת 144 מ"ר תימכר סביב 2.1 מיליון שקל. "הדירות לשוק החופשי יהיו בגדלים שונים והרעיון הוא לנסות לתת להן יתרונות בתכנון. יהיו גם פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים".

- עד כמה יהיה קשה לשווק את הדירות הרגילות בתוך פרויקט של מחיר למשתכן?

"הדעות חלוקות לגבי השיווק, אבל הזכאים למחיר למשתכן הם לא מצורעים. הם אנשים צעירים שמתחילים דרכם וזה דווקא יתרון לגור בבניין של צעירים.

"פעם, לפני הרבה שנים, היו שכונות בהן עשו אינטגרציה בין זכאי משרד השיכון לרוכשים רגילים. זו היתה תקופה אחרת וגם היו יותר סטיגמות. אבל היום הקהל שונה. זה לא אנשים עם קשיים כלכליים אלא זוגות צעירים".

- האם נכון שכל מכרז מחיר למשתכן יכלול גם דירות למכירה בשוק החופשי?

"אני לא יודע אם זה הכרחי בכל המכרזים. במכרז בראשל"צ זה נבע מחישוב כלכלי - היתה בעיה כלכלית במחיר המקסימום בהתחלה במכרז. אבל אפשר פשוט לקבוע מחיר נכון במכרז מלכתחילה.

"לדעתי, הבעיה במכרזים האלו, כמו גם במכרזי מחיר מטרה שבודדים מהם יצאו לדרך ובאחד מהם, במודיעין, אנחנו זכינו, היא שכפו את השיטה על כל המתחמים. כלומר, לא בחרו דווקא מתחמים שמתאימים לבנייה זולה. במודיעין זה בולט מאוד כי הפיתוח יקר והבנייה יקרה. אם היו עושים תב"ע מראש למחיר למשתכן, זה היה מצב שונה והיה כלכלי יותר, וגם הייתה לדעתי הוזלה גדולה יותר".

8% רווח לקבלן

בשורה התחתונה, התוספת של הדירות אותן יוכל הקבלן למכור בשוק החופשי גורמות בעיקר למרווח נשימה כלכלי ליזמים ולקבלנים, לצד אפשרות להגדלת הרווח בפרויקט.

על פי ניתוח של קבוצת דקל לגבי פרויקט לדוגמא במכרז בראשל"צ והצעה זוכה שעמדה על 9,149 שקל למ"ר, עלות הבנייה של פרויקט מחיר למשתכן במתחם, בניטרול הדירות בשוק החופשי, עומדת על 538 אלף שקל (ללא מע"מ) לדירה ממוצעת בשטח 95 מ"ר פלדלת (חישוב הכולל דירה בשטח 103 מ"ר עם מרפסת, חניה ומחסן).

עלות הקרקע והפיתוח במכרז עומדים על 228 אלף שקל ועלויות כלליות ונלוות המהוות כ-20% מעלות הבנייה יוסיפו עוד 108 אלף שקל לחישוב. כך, עלות הבנייה של דירת מחיר למשתכן בפרויקט עתידה לעלות לקבלן 874 אלף שקל (ללא מע"מ) או כ-1.02 מיליון שקל כולל מע"מ.

מחיר המכירה של הדירה שנגזר מההצעה שעמדה כאמור על 9,149 שקל למ"ר עומד על פי מחשבון דקל למ"ר על 945 אלף שקל לא כולל מע"מ (כ-1.105 כולל מע"מ), מה שמחלץ מתוך עלות הבנייה וההוצאות הנלוות, הפיתוח והקרקע, רווח יזמי בשיעור 8%.

זהו רווח נמוך מזה שקבלנים ויזמים רגילים לקבל בפרויקטים רגילים, אבל החישוב החריג את הדירות הנוספות, וגם מספק כאמור את ההסבר למה הוסיפו אותן לפרויקטים הללו. ברגע שמכניסים לתחשיב גם את הדירות שיימכרו בשוק החופשי, עולה כי תוספת הדירות תסייע להגדלת הרווח היזמי ותסייע בגמישות, אם בהשקעה בשטחים ציבוריים מחד או במאמצי שיווק למכירת הדירות הרגילות שיקומו בפרויקט.

לא בהכרח תרם לתחרות

אם הדירות הנוספות היו אמורות לייצר תחרות עזה יותר על המחיר, וגמישות גדולה יותר של המציעים, היה צפוי שנראה שההפרשים בין מחיר המקסימום לבין ההצעות שהגישו הקבלנים והיזמים למכרז הם גדולים, במיוחד במכרז באזור ביקוש כמו ראשון לציון. בפועל, היקף ההנחות ממחיר המקסימום נע בין 1.9% בלבד ועד להנחה של 14.7%.

ייתכן שכל אחד מהקבלנים החליט כיצד להשתמש בתוספת שניתנה בצורה אחרת, אם בהעלאת ההצעה במכרז (כלומר, הסכמה למכור דירות מחיר למשתכן במחיר נמוך יותר), בהשקעה נוספת בפרויקט, או להשאיר רווח גדול יותר.

נראה כי מקרה הבוחן בראשון לציון אינו חד משמעי. כדי לראות כיצד השפיעה תוספת השבס נצטרך להמתין לבניינים שייבנו, כדי לבחון את הסטנדרט וההשקעה בפרויקט. מה שבטוח שתוספת דירות השבס העניקה ליזמים ולקבלנים רשת הגנה במכרז הנוכחי וודאות גדולה יותר שיוכלו לעמוד במחירים הנמוכים.

יתכן שתוספת דירות שיימכרו בשוק החופשי עשויה לסייע יותר דווקא במקום שבו ערך הקרקע כמעט אפסי, שם התוספת תהווה תמריץ כלכלי לבניית דירות זולות יותר. אך בכל הקשור למרכז הארץ, נראה שאפשר לשווק בהצלחה את מכרזי מחיר למשתכן גם בלי תמריצים כאלו.

 מחיר למשתכן רקפות