גם כחלון מפריח מספרים

זה ששר האוצר משה כחלון הוא איש סימפטי עם חיוך שובה לב והרבה כוונות טובות, לא אומר שצריך לתת לו יחס מיוחד וטוב יותר מאשר ניתן לשרים הקודמים האחראים למחירי הדירות, ובעיקר כשמדובר בתחום של הפרחת מספרים לאוויר העולם. שרי השיכון הקודמים, אורי אריאל מהבית היהודי ואריאל אטיאס מש"ס, חטפו בגדול בתחום הזה.

כל שר שיכון ניצב בכל סוף שנה מול היעד הממשלתי של שיווק קרקעות. בשנת 2015 עמד היעד על 45 אלף דירות, בכל המסלולים: שיווק מכרזים בשיטת מחיר למשתכן של כחלון; מכרזים רגילים למרבה במחיר של הממשלה הקודמת; שיווקי קרקע בפטור ממכרז; מכרזי דיור להשכרה וכו'. ההיסטריה של השר האחראי מתחילה בסוף השנה, כשנתוני השיווק מצטברים ולפתע מסתבר שהיעד הממשלתי עדיין רחוק. ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובמשרד השיכון מתחילים לפשפש במדפים, אולי מתחבאת שם עוד תוכנית שיווק חצי אפויה שאפשר לנפנף בה, למרות שלמעשה אי-אפשר לגזור ממנה היתרי בנייה בגלל בעיות בתב"ע. למשל, קרקע לאלפי יח"ד בראש העין שאי-אפשר להתחיל לבנות אותן לפני השלמת בניית מחלף גדול על כביש 5.

נשאלת שאלה גדולה: מה בעצם נחשב ל"שיווק קרקע למגורים"? האם ידיעה בעיתון ובה הצהרת כוונות של "גורם בכיר" על כוונה לשווק נחשבת שיווק? האם הצהרת השר האחראי במסיבת עיתונאים "בקרוב נשווק"? האם פרסום מודעה בעיתון של רמ"י על כוונה לשווק קרקעות? האם המועד הרלוונטי הוא כאשר קבלן יכול לרכוש או להוריד מהאינטרנט את חוברת המכרז הרשמית? האם פתיחת קופסת המכרזים? האם בחירת הקבלן הזוכה במכרז? האם חילוט הערבות של הקבלן הזוכה בגובה 10% מהצעתו? האם עמידת הקבלן בתנאי של תשלום עוד 5% מהצעתו תוך 60 יום מהזכייה (אינדיקציה לכוונתו ויכולתו לממש את הזכייה)? האם התשלום המלא עבור הקרקע תוך 180 יום ממועד הזכייה במכרז? האם בקשה להיתר בנייה? האם חתימת עסקאות עם רוכשים אפילו "על הנייר"?

השרים אריאל ואטיאס חטפו מכתבי הנדל"ן הערות חריפות על שיטות יצירתיות של ספירת שיווקי קרקע למגורים שנעשו כולן לצורך יצירת מצג של "עמידה ביעד השנתי של הממשלה". השיטות כללו זריקה לשוק של מכרזים חסרי אפשרות מימוש רק לצורך ניפוח המספרים לפני סוף השנה; ספירה כפולה של שיווקים; ספירה כפולה של מכרזים שנכשלו; ולענייננו - התייחסות להכרזות כאילו נעשה שיווק.

כחלון ומטה הדיור לא נזקקו לשום ספירה יצירתית מול יעד הממשלה לשיווק קרקע ל-45 אלף יח"ד בשנת 2015. גם העיתונאי הנברן והנוקדני ביותר יודע שזו הייתה שנת בחירות, עם מו"מ קואליציוני, יצירת "ארגז כלים", רפורמה מבנית והכרזה על שיטת "מחיר למשתכן" - כך שיחד עם כמה ימי חסד והתארגנות מטה הדיור אפשר לתת לכחלון הנחה מול יעד השיווק של הממשלה.

כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הכריזו כבר ברבעון השלישי שעד סוף 2016 ישווקו קרקעות ל-70 אלף יח"ד בשיטת מחיר למשתכן, והלחיצו את מערך השיווק ברמ"י. לקראת סוף השנה, כאשר התחילו להצטבר נתוני השיווק - כולל מכרזים שגרתיים של הממשלה הקודמת ושיווקים בפטור ממכרז - הסתבר לכחלון וצוותו שכדי להתקרב ליעד הממשלה של 45 אלף יח"ד ב-2015, הם צריכים לשווק עד סוף השנה קרקעות ל-25-27 אלף יח"ד בשיטת מחיר למשתכן.

כך נולד הספין של כחלון. לעומת חוברות מכרז זמינות ב-2015 לשיווק של כ-12-13 אלף יח"ד בשיטת מחיר למשתכן, נולדה גם הודעה על כוונה לשווק בקרוב עוד כ-13 אלף יח"ד בתחילת 2016. כחלון, עם החיוך הנחמד, ספר אותן כאילו מדובר בשיווק בשנת 2015. כך, על ידי ניפוח מלאכותי של שיווקי מחיר למשתכן בשנת 2015, כחלון ניפח גם את נתוני השיווק הכלליים בשנה זו לכ-44 אלף יח"ד - כמעט היעד הממשלתי. אם מתייחסים ל"שיווק" במבחן האלמנטרי של קיום חוברת מכרז שהציבור והיזמים יכולים לעיין בה, הנתון האמיתי של שיווקי קרקע ב-2015 הוא קצת יותר מ-30 אלף יח"ד.

הספין של כחלון מטריד במיוחד כי אחת הבעיות הגדולות ביותר היא היעדר מידע אמין וזמין על ענף הנדל"ן בכלל, והמגורים בפרט. למשל, מרוב גורמים העוסקים במדידת השינויים במחירי הדירות במתודות שונות, אי-אפשר לדעת באמת מהם השינויים במחירי הדירות. בסיס הנתונים כולו מצוי בדיווחים לרשות המסים, בשליטתו של כחלון. במקום להפריח מספרים מנופחים, כחלון יכול לדאוג ליצירת מספרים אמיתיים ומידע אמין.