"על כחלון לקדם מתחמי דיור להשכרה בשיטת המולטי פמילי"

שר האוצר, משה כחלון התייצב השבוע על הפודיום והכריז בגאווה וחיוך גדול: "הצלחנו לשבור את השיטה בשוק הנדל"ן - החזרנו התקווה לזוגות הצעירים". השר כחלון התייחס בדבריו אלו באופן מיוחד לשיווקן של כ-27.7 אלף דירות בשיטת ה"מחיר למשתכן", המקנה הוזלה משמעותית במחיר הדירה לרוכשים, ובאופן כללי התגאה בכך שהמדינה עמדה ביעדים שהציבה לעצמה ושיווקה בשנה החולפת כ-44 אלף דירות חדשות.

לדברי רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן CITYR , "אין ספק שאכן מדובר בצעד ראשון בכיוון הנכון, שעשוי להוביל לירידה מסויימת במחירי הדיור הגבוהים מדי בישראל ולאפשר ליותר ישראלים לרכוש דירה. אך למרות ההנחות ושחרורי הקרקעות בהם מתגאה השר - עדיין אי אפשר להתעלם מכך שמי שרוצה שתהיה בבעלותו דירה - אפילו בפריפריה - יצטרך לגייס כמליון שקל. ומי שרוצה להתקרב מעט למרכז, כבר יצטרך לשלם כ-1.57 מיליון שקל עבור דירה ממוצעת בשיטה המוזלת בה מתגאה השר. המשמעות: למרות הכיווץ היחסי במחירי הדירות המוצעות בשיטת המחיר למשתכן, עדיין יהיו רבים שיתקשו מאוד לגייס את המקדמה הדרושה לשם נטילת המשכנתא, גם במסגרת המכרזים החדשים".

והוא מוסיף, "על כן, על משרד האוצר להבין שלא די רק להציע פתרונות לרוכשי דירות פוטנציאליים על מנת לפתור את מצוקת הדיור בישראל. בארץ ישנו ציבור שלם שחי בשכירות, וחלקו אף ויתר מזמן על חלום רכישת הבית. בהקשר הזה, אולי כדאי לנו ללמוד דבר או שניים מהאמריקאים, שרבים מהם מזמן ויתרו על המשכנתא והעדיפו את המגורים בדיור איכותי במחיר השווה לכל כיס".

בזמן שהאוצר יחד עם בנק ישראל עושים מאמצים גדולים לדחוק את רגליהם של המשקיעים משוק הנדל"ן, נוצרה בעיה הולכת וגוברת לכל הישראלים שגרים בדירות שכורות, שהולכות ומתמעטות ומחיריהן מאמירים. אבל בין שלל התכניות של הממשלה וכחלון חסרה תוכנית משמעותית ומקיפה להקלה על ציבור שוכרי הדירות.

לשם השוואה, נביא כדוגמא את שוק הדיור בארה"ב. שם מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה שם בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פמילי", שתחתיה חוסים כ-18 מיליון בתי אב בארה"ב. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה, כאשר ההתערבות של הרשויות האמריקניות מסתכמת במגבלות על שכר הדירה ועל האפשרות לפנות דיירים. בארה"ב, האוכלוסייה שבוחרת בשיטת מגורים זו נמנית בדרך כלל על בני מעמד הביניים, משפחות של הייטקיסטים, עובדים בחברות גדולות, מורים, רופאים ועצמאים, אשר רוצים ליהנות מחיי קהילה טובים ושכר דירה סביר ומפוקח.

רעיון דומה כבר פועל בישראל, תחת יוזמת "דירה להשכיר", שיצאה לדרך בתקופתו של שר האוצר הקודם - יאיר לפיד. דירה להשכיר הינה חברה ממשלתית שנוסדה במטרה ליזום מתחמי דיור להשכרה כאלטרנטיבה לרכישת דירות ולשוק השכירות הבלתי מפוקח. החברה מוציאה למכרזים קרקעות שהדירות שנבנות עליהן מיועדות לשכירות בלבד - חלקן במחירי השוק החופשי וחלקן במחירים מוזלים שהמדינה קובעת מראש. בחודשים האחרונים כבר החלה בנייה של מתחמי דיור להשכרה אלא שהיום כבר ברור שהיעד המקורי שהציב לפיד לתוכנית - בניית 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור - רחוק מלהתגשם.

לדברי מרציאנו " מעבר לתרומתה לשוק הדיור עצמו, לשיטת המולטי פמילי יש יתרונות משמעותיים גם למשקיעים, בעיקר מאחר ומדובר בשיטה שיודעת לייצר למשקיע הכנסה פאסיבית שמשיאה תשואות עודפות על פני אפיקי השקעה אחרים. המספרים והתשואות מדברים בפני עצמם. לא בכדי שיטת המולטי פמילי הפכה בארה"ב לאבן שואבת למשקיעי נדל"ן מהעולם כולו, ובכלל זה גם משקיעים מוסדיים ופרטיים מישראל".

לסיום אומר מרציאנו: "אולי הגיע הזמן שבמקום שהמשקיעים הישראליים ימשיכו להעביר עוד ועוד מכספי החוסכים לפנסיה להשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל - הם ישאירו את הכספים בארץ, בעידודה ותמיכתה של הממשלה והגורמים הרגולטורים הכפופים לה, וייעדו אותם לטובת השקעות בהקמת מתחמי דיור להשכרה בשיטת המולטי פמילי. כך יצאו שני הצדדים נשכרים והתקווה לדיור איכותי, זמין ובמחיר סביר באמת תחזור לזוגות הצעירים".