קומדיה של טעויות: כך תימנעו טעויות ברישום נכס בטאבו

כשיוסף רז ומשפחתו רכשו דירת יד שנייה בכפר סבא לפני 15 שנה, היא לא היתה רשומה על שם המוכרים, כי אם על שם הקבלן שהקים את הבניין. לטובת המוכרים היתה רשומה בסך הכל הערת אזהרה ורישום הדירה על שמם כבעלים מעולם לא הושלם.

הערת אזהרה נרשמה גם לטובת משפחת רז שקנתה את הדירה מהמוכרים, ויוסף קיווה למצוא את הזמן לטפל ברישום הבעלות. "היינו ערים לדבר כל השנים, בכל פעם אמרתי לעצמי שמחר אטפל בזה, הבעיה יש דברים יותר בוערים וכך דחיתי את הטיפול כל פעם מחדש, אבל יש גיל שבו מתחילים לחשוב על הילדים ולא רוצים להשאיר אותם עם נכס לא מסודר".

גר חמישים שנה בדירה לא שלו

כשרז התחיל באיתור הגורמים שהיו מעורבים בקניית הדירה, כבר עברו 15 שנה, והוא גילה שהדברים לא בדיוק פשוטים. "מי שמכר לי את הדירה הסכים לשתף פעולה ולעזור כדי שאוכל לרשום אותה על שמי, אבל העו"ד שטיפל לפני שנים ברכישת הדירות, ואיתרתי אותו, אמר שסגר את המשרד לפני שנים ועבר לעסוק בתחום אחר, לפני שטרח להשלים את מה שנדרש לגבי הבניין. הוא אפילו לא הודיע שהוא עוזב. למרות שהשאיר את הדברים פתוחים, הוא לא חש כל מחויבות כשפנינו אליו".

רז פנה לעו"ד אחר, שלקח על עצמו לטפל ברישום הדירה. "העצה שלי היא קודם כל לשמור על ניירות", מספר רז. "כל המסמכים שנוגעים לדירה חשובים. היה לי תיק מסודר עם כל החומרים וזה המזל. צריך גם לבדוק עם העו"ד שביצע את העסקה וששילמנו לו על הרישום בטאבו, ולא לעזוב לפני שהוא ואנשים אחרים שנוגעים לעניין ילכו לעולמם או יעזבו את המקצוע. לילדים יהיה מספיק על מה לריב גם עם דירה רשומה כמו שצריך בטאבו, לא כדאי להשאיר להם גם את זה".

טל כפיר ממשרד שיפמן ספיר שטורם, שייצג את רז, מזהיר שבעבר היה מקובל להסתפק בהערת אזהרה על שם הקונה, אך היום המצב השתנה.

"עורכי הדין של הקבלן מקבלים כסף בדיוק לשם כך, אך גם לקונים יש אחריות. לפני רישום בניין משותף, טבעי שאין רישום על שם הבעלים של כל דירה, אבל ברגע שבוצע רישום הבית כמשותף, ובעלי הדירות בכל הבניין נרשמו כבעלים, מלבד בעלי אותה דירה, זה כבר לא סביר. הבהרתי למשפחת רז את גודל התקלה ושהדבר ימנע מהם למכור את הדירה. כל עו"ד של כל קונה מיד יבחין שזו הדירה היחידה שאינה רשומה על שם הבעלים. ומאחר ואין לכך הסבר שמניח את הדעת, לא ניתן היה לקבל עליה מחיר מלא, ולא בטוח שגם בנק היה מאשר לקונה לקבל משכנתא. כדי לתקן את המצב שיחזרנו את מסמכי העסקה כאילו בוצעה אתמול, השגנו אישורים של מס שבח, מס רכוש, עירייה, ביקשנו שטרי משכנתא חדשים מהבנק. הקבלן כבר לא היה בחיים, ולמזלי עורכי הדין שטיפלו בזמנו בעסקה החזיקו ייפוי כח בלתי חוזר שהשאיר, ובעזרתו שוחזרו שטרות מכר, שאיפשרו את רישום הזכויות.

במקרה אחר, הגיע אליו אדם שרצה למכור את דירתו ברחוב הרוא"ה ברמת גן, אותה קיבל בירושה מאמו. הבן הוציא נסח טאבו, וגילה שם רישומים לא ברורים. שם האם הופיע עם הערה מוזרה, ושם הבן כלל לא הופיע.

"בירור גילה בעיה של ממש. אמו כלל אינה הבעלים אלא חתומה על הסכם חכירה מקבלן משנת 1950 כשעלתה לארץ, נוהל שהיה מקובל באותה תקופה בעיקר משיקולי מס", מספר כפיר. קבלנים בנו בניינים והחכירו דירות לתקופות ממושכות, ונותרו הבעלים. אלא שבניגוד ליתר הדיירים שרשמו חכירות ל-999 שנה, האם חכרה את הדירה ל-24 שנה בלבד, עד 1974, וכששנת 1974 הגיעה, החכירה לא חודשה. "המשמעות היא שזכויות האם פקעו. אף אחד לא דרש ממנה לחדש חכירה והיא המשיכה לגור בה באין מפריע, למרות שלא היתה זכאית לכך", מסביר טל. האם הלכה לעולמה בשנות ה-70, ובדירה עבר להתגורר בנה. "ב-2013 ביקש הבן למכור את הדירה וגילה 50 שנה לאחר מכן, שהוא חי בדירה לא שלו". כדי לפתור את המצב הוציאו טל והבן צו ירושה ופנו לביהמ"ש בבקשה להצהיר על זכאותו והם ממתינים להכרעה.

בדיקה תקופתית

על פי חוק המכר משנת 2011 מחויבים יזמים לרשום דירות על שם הבעלים בתוך שנה מיום שנרשם הבית כבית משותף. אלא שגם במקרים כאלה, הדבר לא מספיק (ראו מסגרת).

כיצד בכל זאת לא להסתבך? עו"ד כפיר ממליץ: "כל עוד לא נרשם בית משותף, כדאי לרוכש להוציא פעם בשנה באינטרנט נסח טאבו (עלות של 11 שקל). אבל גם אחרי שנרשם בית משותף ונרשמה בעלות, מומלץ אחת לכמה שנים להוציא נסח טאבו ולוודא שאנחנו הבעלים. הטיפול פשוט יותר ככל שהדבר מתגלה מוקדם".

הדירות בבניין אחד נרשמו בבניין השני, ולהיפך

בחולון התגלה 40 שנה לאחר הקמת זוג בנייני רכבת הבנויים על אותה חלקה כי בעת רישום הדירות בטאבו נפלה טעות, וכל הדירות בבניין אחד נרשמו על שם הדיירים בבניין השני, ולהיפך.

"בכל בניין היו 12 דירות, ובמשך שנים איש לא הבחין בבעיה", מספרת עו"ד בת אל חבושה ממשרד עוה"ד גינדי כספי, שטיפלה בתיק. "אנשים קנו ומכרו דירות, עד שיום אחד לפני ארבע שנים, התגרש אחד הדיירים. הבנק שלח שמאי לצורך קבלת משכנתא, שהוציא תשריט וגילה את המחדל. כל עורכי הדין שייצגו קונים ומוכרים עד אותה נקודה לא הוציאו תשריט ולכן לא גילו את הבעיה, כי כל הדירות היו דדומות בפרטיהן אחת לשנייה. המצב שנוצר היה מורכב: אנשים כבר הלכו לעולמם ולא ביצעו העברת זכויות ליורשים, חלקם היו עריריים ובדירות התגוררו פולשים. התחלנו לאתר בעלים, מי בחיים ומי לא, ולהחתים את מי שניתן על תצהירים ובקשות. הקרקע היתה קרקע מינהל ולכן חלק מהחוכרים היו צריכים לחדש חכירות. התמנו כונסי נכסים כדי לבצע את התיקון והגשנו את הבקשות לטאבו לתיקונים. התהליך נמשך כשנה, שבמהלכה כל מי שרצה לקנות או למכור דירה היה במצב בעייתי. הרבה פעמים בבנייני רכבת יש כמה כניסות, וכניסה א' רשומים בכניסה ג', או שהתבלבלו בין דירות באותה קומה".