הבנקאים ששולטים במשכנתאות: לא מוטרדים מהתלות בהורים

היקף המשכנתאות שנטלו רוכשי הדירות ב-2015 הגיע לפי ההערכות לשיא של יותר מ-64 מיליארד שקל, כאשר משכנתא ממוצעת נאמדת בסכום של כ-578 אלף שקל ומרבית ההלוואות ניתנו לרכישת דירות בשווי של עד 2 מיליון שקל.

השנה החולפת הייתה הלוהטת ביותר בשוק המשכנתאות. פאנל מיוחד של מגזין "בנקאות" של איגוד הבנקים כינס 4 בנקאים בכירים שחולשים על תחום המשכנתאות: אמיר לזר (בנק לאומי), יעקב רויטר (מזרחי טפחות), יהודה בדור (דיסקונט) ונופיה אוחנה (הבינלאומי). עבור רויטר, שהיה עד סוף דצמבר 2015 סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות ונחשב לדמות הוותיקה בענף המשכנתאות, זו הייתה גם שיחה מסכמת לקריירה ארוכה.

■ שוק המשכנתאות: לדור הבא של רוכשי הדירות כבר לא יהיו "הורי כספומט"

הסיוע לצעירים מההורים - תופעה מסוכנת?

אוחנה: "זה מקובל שההורים עוזרים לזוגות צעירים, אבל אנחנו בוחנים את פוטנציאל ההשתכרות של הלווים. ברור שאנשים בתחילת דרכם המקצועית נמצאים ברמות שכר יותר נמוכות ואחוז ההחזר שלהם ביחס להכנסה גבוה יותר. עם זאת, אנחנו רואים שהם עומדים בהחזרים, והציפייה היא שלאורך זמן כושר ההשתכרות שלהם יגדל, וזה יקל עליהם לעמוד בהחזרים".

לזר: "אני לא חושב שמדובר בגורם סיכון חדש, אלא בתופעה חדשה שמתחברת להיעדר הון מספק בקרב אוכלוסיית הזוגות הצעירים אל מול עליית המחירים בשוק. תופעה זו מתאפיינת בעלייה בכמות המשכנתאות שהורים לוקחים על נכס קיים, או בהצטרפות ההורים כלווים בהלוואות ילדיהם לצורך חיזוק יכולת ההחזר. בכל מקרה, אנחנו בוחנים כל מקרה לגופו וכל לווה באופן פרטני, בהתייחס ליכולת הפיננסית הנוכחית ולפוטנציאל השכר העתידי שלו ביחס להחזרי המשכנתא, כדי להבטיח עומס חוב נורמטיבי לאורך השנים".

רויטר: "אם במצבים מסוימים ניתן יהיה להעלות את שיעור המימון, יצטרכו פחות עזרה מההורים. ההורים עוזרים לילדים בכל מקרה, אבל אין סיבה לערב אותם במשכנתא, אם הבן או הבת יכולים לעמוד בהחזרים בעצמם".

מכרזי מחיר למשתכן - זה הפתרון המקווה?

לזר: "תוכנית מחיר למשתכן רלוונטית אמנם רק לאוכלוסיית הזכאים, אבל היא משפיעה על כל השוק כיוון שהיא קודם כל גורמת לכך שכולם מתיישבים על הגדר, כפי שראינו בחודשי ההצהרה על תוכנית מע"מ אפס לפני כשנה. גם המשקיעים, שמבחינתם זו יכולה להיות הזדמנות, נעצרים ובוחנים את ההשפעות על השוק. התוצאה שאנחנו רואים בשבועות האחרונים היא האטה מלאכותית. לא מדובר בירידה בביקושים, אלא באפקט פסיכולוגי שגורם לאנשים לעצור, כדי לנסות להבין לאן הולך השוק, ובפרט באזורי הפריפריה, שם התוכנית רלוונטית יותר".

בדור: "קשה עדיין לצפות את התוצאות. מאחר והתוכנית מיועדת רק לזכאים, כי משפרי דיור לא יכולים לרכוש בפרויקטים האלה, היא עלולה ליצור חוסר איזון. ההתפתחויות תלויות גם בקבלנים - האם הם יצליחו לעמוד בעלויות הבנייה הנדרשות באופן שייוותרו בידם רווחים. גיאוגרפית, אני רואה האטה במשכנתאות בצפון הארץ. מצד אחר, דווקא בפרויקט אחד אצלנו שמיועד למשפרי דיור ולא לזכאים רואים קצב מכירות גבוה".

רויטר: "אנחנו רואים את המשך הביקושים, כולל של זוגות צעירים, ואני מאמין שגם בשנת 2016 יימשכו הביקושים, למרות תוכנית מחיר למשתכן, שבינתיים אין לה השפעה על המחירים... יש עצירה מסוימת ואנשים מתלבטים אם לקנות או לא. אבל זו עצירה זמנית כי רק חלק קטן יוכלו לקנות במסגרת מחיר למשתכן והאחרים ייכנסו למעגל הביקושים".

לזר: "בשנה הקרובה אני מעריך שנפגוש שוק מבולבל הן מצד הצרכנים, הן מצד הקבלנים והן מצד הבנקים, שבסופו של דבר יבחנו את התנהגות השוק ויפעלו בהתאם. אני מאמין ששוק המשכנתאות ימשיך להיות ער ומשמעותי ויסתכם בשנה הבאה בכ-60 מיליארד שקל".

רמת המינוף של נוטלי המשכנתאות - בבנקים מודאגים? 

רויטר: "ה-LTV (רש"ת: Loan to Value) הממוצע בבנקים ירד והוא עומד על 52%. זה נמדד לפי ערך הנכס ההיסטורי ולא הנוכחי. יחס ההחזר הוא סביב 25%. כששואלים האם לרוגלציה היתה השפעה על רמת המחירים בשוק, אני אומר שהתפקיד של הרגולציה הוא לעשות סדר בשוק, ואני חושב שהצעדים שבהם נקט המפקח על הבנקים הקודם, דודו זקן, היו נכונים ונבונים. המפקח חשש שאנשים יבצעו מהלכים לא נכונים ושהבנקים יבצעו שגיאות, והפעולות שלו עשו סדר. לדעתי, לא תהיה רגולציה נוספת ב-2016".

בדור: "נוצרו בשוק הנדל"ן בלמים ואיזונים נכונים, והתוצאה היא שהמחירים שנקבעים והמשכנתאות שנלקחות נקבעים לפי תנאי שוק ולא מייצרים בועה. הסיכון היחיד שאני רואה הוא בתסריט שבו המשק ייקלע לאבטלה גבוהה".

אוחנה: "תמהילי המשכנתאות מיוצבים ואם לא יתממש תסריט של קטסטרופה, אנחנו לא רואים סיכונים מיוחדים בשוק".