אלעד מגורים בונה ליצחק תשובה אלפי דירות בגוש דן

בספטמבר 2009 הוציא בית משפט צו הקפאת הליכים לחברת רמט, מחברות הנדל"ן הוותיקות בישראל, עקב חובות של למעלה מ-200 מיליון שקל. מי שניהלה את החברה ביד רמה היתה עליזה יפו, יחד עם אחותה מרים דורון, בנותיהם של מייסדי החברה ב-1942, הלנה ודוד אלפרן.

בנה של עליזה, רונן יפו, היה באותן שנים בניו יורק. כמה שנים קודם לכן הוא סיים את לימודי ההנדסה בטכניון והספיק גם לעבוד במשך תקופה בחברת נת"ע האחראית על הקמת הרכבת הקלה בגוש דן, לפני שנסע ללמוד מינהל עסקים (MBA) באוניברסיטת קולומביה. בשנת 2006 - בשיאו של תור הזהב של יזמים ישראלים מעבר לים - החל יפו לעבוד בחברת אלעד גרופ של יצחק תשובה, שבדיוק קנתה את מלון הפלאזה בניו יורק.

בעיצומו של המשבר בחברה המשפחתית בארץ (שנמכרה מאוחר יותר לחברת קרדן ב-10 מיליון שקל), כשהוא כבר אבא לשניים, החזיר אותו תשובה לישראל כדי לנהל את אלעד ישראל מגורים שבבעלותו. אלעד מגורים נכנסה באותה עת גם היא לסחרור, לנוכח המשבר העולמי והמינוף הגבוה שהפיל את חברת האם דלק נדל"ן. אלעד מגורים הונחה "על המדף", שמות רוכשים פוטנציאלים קמו ונפלו, ובינתיים הצליח יפו, היום כבר אבא לשלושה ועוד אחת בדרך, לייצב את החברה-הבת ולהעלות אותה על דרך המלך, בין השאר בחסות הגאות בשוק המגורים הישראלי.

- אתה המראת, ובאותה עת החברה המשפחתית נפלה.

"הדברים קרו כמו שקרו, אבל אני גאה מאוד במה שאמא שלי, שהיום מכהנת כיו"ר האופרה הישראלית וחברה בלא מעט ארגונים ללא מטרת רווח, עשתה. מה שאני ראיתי זה עבודה מאוד קשה ודברים טובים שנעשו במהלך הדרך, ולא נשארו בנו שום צלקות. טוב שאנחנו יודעים להפריד עסקים מדברים אחרים".

- מה תרם הניסיון המשפחתי?

"גדלתי לצד הנדל"ן. סבא שלי היה מהמהנדסים הראשונים שבנו כאן גשרים ותשתיות ואין ספק שזה חלחל בי. לא סתם הלכתי ללמוד הנדסה בטכניון. בעקבות מה שקרה, אני מסתכל על דברים בצורה רציונלית ולא אמוציונלית, בוודאי בשוק הנדל"ן. הנבואה לא ניתנה לנו. אפשר לעשות תוכניות ואסטרטגיה, אבל אנחנו לא יודעים בוודאות מה יקרה מחר. אנחנו מנסים להיות שקולים, אבל גם יודעים שמי שלא עושה לא טועה. אין יזמות שאין בה סיכון, ואתה צריך לבחון את הסיכויים והסיכונים כל הזמן. אני גם תמיד שמח לשמוע ביקורת, בעיקר מהמעגל הקרוב אלי - כלכלנים, שמאים, מהנדסים ועוד".

- מתייעץ גם עם המשפחה?

"אני מקבל מהמשפחה תמיכה וגב, שזה דבר חשוב מאוד. אנחנו לא מערבים עבודה בארוחות משפחתיות, אבל אין ספק שמה שראיתי בבית חלחל בי".

220 דירות נמכרו

את שנת 2015 סיימה אלעד מגורים עם 220 דירות שנמכרו, מתוכן 150 דירות שנמכרו בפרויקט פארק TLV בשכונת הארגזים בדרום תל אביב. לחברה ישנן כיום כ-2,000 דירות בתכנון ובביצוע בשלבים שונים, ובשנה הקרובה היעד של יפו הוא ל-300 דירות מכורות לפחות.

מלבד פרויקט הדגל בדרום ת"א (600 דירות), החברה מקימה פרויקטים בשכונת בבלי בת"א, בבית וגן בירושלים ובמזרח ראשל"צ, ליד תחנת הרכבת.

בנוסף, בשבועות הקרובים אמורה אלעד מגורים לחתום על הסכם שותפות עם חברות חכשורי ואביוד, שמכרו לה את הקרקע בשכונת הארגזים, להקמת פרויקט ענק גם במגרש שמצפון למתחם הנוכחי.

יפו: "אנחנו במו"מ להמשך הפרויקט צפונה, לשם הקמת עוד 1,500-1,700 דירות, בשילוב מסחר ומבני ציבור. מדובר בשכונה שעדיין דורשת את כל הליכי התכנון, אבל לפי תוכנית המתאר שאושרה היקף הפרויקט יכול להגיע גם ל-2,000 דירות".

- בראשל"צ, שם התחלתם לשווק 330 דירות, נחתם הסכם גג שאמור לקדם במהירות שיווק קרקע לבניית 20 אלף דירות. מחיר למשתכן מציע שם דירות בפחות ממיליון שקל, חצי מהמחירים שלכם. מפחיד.

"אנחנו מוכרים בעיקר למשפרי דיור והיתרון הגדול שלנו זו הקירבה לתחבורה ציבורית. עבדתי בעבר בנת"ע, הייתי בארה"ב, ואני יודע שלשם אנחנו הולכים. הקונים עוד לא רואים בזה שיקול משמעותי, אבל זה ילך ויתגבר. חייתי נהדר בניו יורק, אני ואישתי פיתחנו קריירה, בלי שהיתה לנו מכונית. בסופו של דבר זה יהיה קריטריון משמעותי גם בבחירת דירה בישראל.

"מעבר לכך, עם כל הכבוד לפרויקטים של מחיר למשתכן, גם מחוסרי הדירה מבינים שההיצע שיהיה להם הוא שולי. 20% מהדירות במחיר למשתכן מיועדות לתושבי ראשון לציון. אז כמה בני מזל יזכו בדירה, וכל השאר יחזרו לשוק בעוד שנה וחצי, ואז המחירים יהיו יותר גבוהים. זה מזכיר את הריטואל בזמן ההבטחות למע"מ אפס. אנשים רבים הפסיקו להסתמך על הבטחות ממשלתיות".

- באוצר משוכנעים שעשרות אלפי דירות מוזלות ישפיעו רוחבית ויביאו לירידה בשוק.

"לא במרכז הארץ ובאזורי ביקוש. בפריפריה זה ישפיע, ואם הייתי יזם שצריך לבנות בפריפריה או אפילו במקום כמו ראש העין, שידוע שיש שם למדינה קרקעות, לא הייתי הולך לקנות שם עוד קרקע, ודאי אם זה לא במסגרת מחיר למשתכן. אבל בסופו של דבר, הפתרון יתן מענה נקודתי לצעירים שירצו לגור שם. זה בוודאי לא יסגור את הפער בין ההיצע לביקוש.

"באזורי הביקוש היכולת של רשות מקרקעי ישראל להשפיע היא מאוד קטנה. אני לא רואה למשל כיצד בתל אביב המחירים יכולים לרדת. הממשלה אפילו לא מנסה לפעול שם, והיא כבר הודיעה שלא יהיה במרכז תל אביב פרויקטים במחיר למשתכן".

- נראה אתכם מתמודדים במכרזי מחיר למשתכן?

"לא. הם מתאימים בעיקר לקבלנים ולא ליזמים, ואני מקווה שלא נראה קשיים בדרך אצל אותם קבלנים, שנאלצים לפעול במרווחים מאוד קטנים. הזכייה נראית טוב היום, אבל השחיקה של הזמן, המימון, תשומות הבנייה ועוד עלולה להפיל חלק מהם. לשמחתי אנחנו לא נמצאים במקומות כמו ראש העין, מודיעין, יבנה ועוד, מקומות שיושפעו מהתחרות, ולכן אני לא צריך לשנות תוכניות עבודה. אם היו לי קרקעות שם הייתי מדבר אחרת".

- איפה כן נראה אתכם? התמודדתם השנה והפסדתם במכרז לרכישת התחנה המרכזית הישנה בתל אביב.

"אנחנו מחפשים מתחמים ל-300 דירות ויותר באזורי ביקוש. העבודה על בניין בודד, עם כל התשומות הכרוכות בכך, היא קשה וסיזיפית ולא שווה לנו. בתחנה מרכזית ראינו פוטנציאל להתחדשות עירונית אמיתית, מודל דומה לזה של שכונת הארגזים. ואגב, אני חושב שהמחיר שזכה הוא נמוך בדיעבד (שיכון ובינוי ולוינשטיין קנו את המתחם הישן ב-560 מיליון שקל).

- בינתיים הצנרת מתרוקנת.

"אנחנו לא חברה ציבורית ולא חייבים לייצר עסקאות רק בשביל החשבונאות. אנחנו בוחרים בפינצטה עסקאות שממנפות את היתרונות שלנו, וגבולות הגזרה הם מראשל"צ לנתניה. מסתכלים גם על ירושלים, אבל רק בשכונות המרכזיות ולא בפריפריה שלה. אנחנו מעדיפים מקומות שניתן להשביח אותם, אבל בתנאי שאפשר לייצר מהם פריים לוקיישן".

"נדל"ן תמיד קרוב ללבו של תשובה"

"ההתעניינות של יצחק תשובה היא ברמת המאקרו ולא המיקרו, אבל אני מדבר כל הזמן עם יצחק ועם הבן אלעד ויש לי קשר טוב איתם. התמזל מזלי לפגוש את יצחק, הוא נתן לי את ההזדמנות הראשונה בניו יורק, כנציג הבעלים בניהול הפלאזה, עד שהוא קרא לי וביקש שאבוא לנהל בישראל. אני עובד איתו כבר עשר שנים והוא סומך עלי. ברור שנדל"ן תמיד קרוב ללבו, אבל החברה מתנהלת באופן עצמאי לחלוטין ויצחק לא נושא שום משרה בחברה".

- השם יצחק תשובה מוכר דירות?

"אני מניח שהאיתנות הפיננסית של תשובה ידועה לציבור והיא גם מהווה שיקול ברכישה. אנחנו לא מנפנפים בזה, אבל אנחנו בהחלט גאים בזה".

- והחברה כבר לא למכירה?

"הקשיים היו כשהיינו חברה-בת של דלק נדל"ן. עכשיו אנחנו חברה פרטית לחלוטין ואין לבעלים שום כוונה למכור. אני מניח שבסופו של דבר הכל זה ביזנס, אבל אין שום כוונה כזו ואנחנו ממשיכים לפתח את החברה".

הקשר הברור של תשובה לאלעד מגורים היא בתו, גל נאור, האחראית והאדריכלית על הפרויקט שמוקם בשכונת בבלי (ארבעה מגדלים, 700 דירות), בלי שהיא נושאת משרה רשמית בחברה. יפו כמעט ולא מעורב בפרויקט, ומודה שנאור "מובילה את הפרויקט בכל הפרטים".

- תשובה קנה אצלכם דירה?

"הוא לא נוהג כיום לקנות דירות, וגם אם כן אנחנו לא מפרסמים זאת".