המאבק על רבוע נדל"ן: שתי הצעות לפי שווי של 1.7 מיליארד ש'

מניית אלון רבוע כחול  זינקה היום (א') בכ-60% בבורסה, והיא משקפת לחברת ההחזקות שבשליטת שרגא בירן והקיבוצים שווי של כ-136 מיליון שקל. זאת לאחר שהחברה-הבת, רשת מגה קמעונאות, פנתה הבוקר לבית המשפט בבקשה להקפאת הליכים, ונוסף על כך, מכירת מניות השליטה (54%) בחברה-בת אחרת, רבוע נדל"ן , הפכה לממשית.

בפנייתה לבית המשפט, להגנה מפני נושים ולצורך מינוי נאמן, כתבה הנהלת מגה, בראשות המנכ"ל רביב ברוקמאייר, כי מטרת הבקשה היא "לנצל את קופת המזומנים והמלאי הקיים בחברה, על-מנת שיתאפשר לנאמנים לבחון את הפעלתה ואת מכירתה כ'עסק חי', לשם שמירת החזקותיה במושכרים ומקסום יכולתה לממש מוצרים על מדפי החנויות, לרבות מלאי הקיים במחסנים, במחירי עלות לצרכן, והכול תוך מהלך של פרסום מכרז מהיר לקבלת הצעות לרכישת מניותיה של החברה או פעילותה ונכסיה".

עבור אלון רבוע כחול, משמעות ההחלטה היא כי היא אינה צפויה להמשיך ולממן את הפסדי מגה. בשנה האחרונה איבדה מניית אלון רבוע כחול כ-80% מערכה, לאחר שההחלטה להשקיע את עיקר משאביה - בהיקף של מאות מיליוני שקלים - בהצלת מגה, דירדרה את מצבה של אלון רבוע כחול אל פי תהום ואל הסדר חוב מול נושיה הפיננסיים. תמיכה זו כללה הן הזרמת כספים ישירות למגה והן נטילת החובות הבנקאיים של הרשת.

את הרבעון השלישי סיימה אלון רבוע כחול עם התחייבויות של כ-1.3 מיליארד שקל, שכללו חובות של 522 מיליון שקל לבנקים וכן חוב של כ-380 מיליון שקל למחזיקי האג"ח מסדרה ג'. חובות ענק אלה הביאו את מנכ"ל הקבוצה, אביגדור קפלן, להבנה כי גם מכירת שני הנכסים המרכזיים הנותרים של הקבוצה, 63% ממניות רשת תחנות הדלק דור-אלון ו-54% ממניות חברת הנדל"ן רבוע כחול נדל"ן, לא יספיקו להצלת מגה.

מחיר מניית דור-אלון בבורסה משקף למניות שבידי אלון רבוע כחול שווי של כ-350 מיליון שקל, אולם מנכ"ל הקבוצה, אביגדור קפלן, מצפה מן הסתם לתמורה גבוהה יותר, שאמורה לנוע בטווח של 380-440 מיליון שקל.

את ההחזקה ברבוע כחול נדל"ן, ששוויה הנוכחי טיפס היום בבורסה לכ-730 מיליון שקל, לא תכננה אלון רבוע כחול למכור, הגם ש"גלובס" חשף לאחרונה כי היא עשויה לעלות על המדף. רצף האירועים האחרונים, ובעיקר ההחרפה במצבה התפעולי של מגה יצרו בפני קפלן מציאות אחרת, ומשכו קונים פוטנציאליים להגיש הצעות לרכישת השליטה ברבוע כחול נדל"ן.

ביום חמישי האחרון, דיווחו חברות הנדל"ן ביג, שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי, ומגה אור של צחי נחמיאס, כי הגישו לאלון רבוע כחול הצעה לרכישת 54% ממניות רבוע כחול נדל"ן, לפי שווי חברה של 1.65 מיליארד שקל. יום למחרת, הגישה קבוצת משקיעים בראשות קרן JTLV של עמיר בירם הצעה גבוה יותר למניות השליטה, שנקבה בשווי חברה של 1.7 מיליארד שקל, ובתגובה העלו היום ביג ומגה אור את הצעתן בהתאם, וגם הן נוקבות כעת בשווי של 1.7 מיליארד שקל - פרמיה של 25% על מחיר השוק הנוכחי.

ישי ששון, אנליסט הנדל"ן במחלקת המחקר של בנק ירושלים ברוקראז', כתב בעקבות ההצעה כי העסקה משקפת קפיצת מדרגה לביג ומגה אור, וכניסה לפעילות בלב האזורים העירוניים בישראל. זאת, לעומת המצב הנוכחי שבו עיקר נכסיהן המסחריים מרוכזים מחוץ למרכזי הערים.

כל אחת משתי ההצעות שהוגשו דרשו מדירקטוריון אלון רבוע כחול, בראשות קפלן, תשובה מהירה, והציבו תנאים נוספים, כגון תניות בקשר להשכרת הנכסים למגה ובלעדיות במשא ומתן עמם. בימים הקרובים יידרשו חברי הדירקטוריון של אלון רבוע כחול לדון בהצעות אלה ברצינות, ולשקול האם דחייתן לא מסכנת את קיומה של החברה.

עם זאת, הגשת שתי הצעות מתחרות במחיר זהה תעניק לקפלן זמן ארוך יותר לצורך בחינתן, וכן את האפשרות לנסות ולהגדיל את התמורה באמצעות התמחרות בין המגישים. בנוסף, החלטה לטובת מכירת פעילות הנדל"ן צפויה להביא לדחייה במכרז למכירת דור-אלון, אותו מרכזת חברת לאומי פרטנרס.

רבוע כחול נדל"ן פועלת הן בתחום הנכסים המניבים והן בתחום הבנייה למגורים. מרבית הנכסים המניבים שלה מושכרים לרשת מגה, ומשמשים כסניפי סופרמרקט ברחבי הערים. תחום הבנייה למגורים של החברה כולל בעיקר את הקמת מתחם הדיור והמסחר בשטח השוק הסיטונאי בתל-אביב. המתחם, שנמצא בהקמה, הוערך בסוף ספטמבר בשווי של 1.25 מיליארד שקל, ורבוע כחול נדל"ן מחזיקה ב-50% ממנו.

בתשעת החודשים הראשונים של 2015 הציגה רבוע נדל"ן הכנסות של 175 מיליון שקל מדמי שכירות, ו-61% מהן נבעו מהחברה-האחות, רשת מגה.

כלל הנכסים המושכרים למגה רשומים בספרי רבוע נדל"ן לפי שווי של 1.58 מיליארד שקל, ויצרו לה הכנסה נטו מהפעלת הנכסים (NOI) של 33.4 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2015. דמי השכירות הממוצעים עמדו על 1,002 שקל למ"ר בשנה, ואילו התשואה על הנכסים עמדה על 8.5%.

במקביל, רשמה רבוע נדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של 2015 ירידה נטו של 58.4 מיליון שקל בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה, בעיקר בשל כניסתה של מגה להסדר נושים ויציאתה מחלק מהסניפים שהושכרו לה בידי החברה-האחות. סך ההכנסות השנתיות מנכסים אלה, טרם כניסת מגה לקשיים, הוערך בכ-142 מיליון שקל.

בעקבות הסדר החוב של מגה, שונו חלק מתנאי הסכם השכירות, ובהם מתן הנחה של 9% בדמי השכירות למשך שנתיים, שאמורה הייתה להפחית ב-10 מיליון שקל בשנה את הכנסות החברה.

עם זאת, עקב הפעילות האחרונה של מגה למכירת חלק מסניפיה וכניסתה של האחרונה להקפאת הליכים לצורך המשך מימוש נכסיה, עשויה ההשפעה על הדוחות להיות בסופו של דבר חריפה יותר.

עדות נוספת לאפשרות כי הרומן של אלון רבוע כחול ורבוע כחול נדל"ן קרוב לסיום ניתן למצוא בהודעה שפרסמה היום האחרונה לבורסה, שלפיה החל מהחודש הנוכחי היא תפסיק לשלם לחברה-האם בגין שירותי ניהול המוענקים לה, תשלום שהסתכם בכ-5 מיליון שקל בשנה.

היום זינקה מניית רבוע נדל"ן בכ-5% לשווי של כ-1.36 מיליארד שקל, המשקף מכפיל של 0.9 על ההון העצמי של החברה. זאת, בעוד ההצעות לרכישת השליטה גוזרות מכפיל הון גבוה יותר, של 1.13.