"אנחנו רצים למרחקים ארוכים ולא נבהלים שהמניה לא זזה"

מזרח אירופה ונדל"ן הוא צירוף שמעלה זיכרונות לא סימפטיים, בלשון המעטה, ליזמים ומשקיעים מקומיים שהפסידו סכומי עתק בתקופת המשבר הפיננסי העולמי. לא מעט חברות נדל"ן בישראל נושאות עימן טראומה מהרפתקה זו, ורבות אחרות קרסו כתוצאה ממנה. אז מה גורם ליזמי נדל"ן ישראלים להשקיע בימים אלה במזרח אירופה?

אם תשאלו את קברניטי חברת אביב ארלון  - שבשליטת האחים דורון אביב ודפנה הר לב, וצמד יזמי הנדל"ן יפתח אלוני ואייל לב ארי (כל אחד מהצמדים מחזיק בכ-37% ממניות החברה) - חזון הוא התשובה. חזון הוא שהביא בתחילת העשור הקודם את משפחת אביב לבנות עם חברת אוסיף שהייתה בשליטתה ברומניה ובולגריה, ולהתחיל לחפש בסרביה קרקעות להקמת מרכזים מסחריים קצת לפני המשבר העולמי, ב-2007. הוא גם שגרם להם לא לוותר ולגנוז את התוכניות הללו בשנות המשבר הפיננסי העולמי, אלא להקפיא את הפעילות עד יעבור זעם.

הזעם שכך לכמה שנים, ואמנם בתחילת העשור הנוכחי חברת אביב ארלון, זרוע הפעילות בחו"ל של קבוצת אביב, הקימה ופתחה בסרביה מרכז מסחרי פתוח, "פארק" כהגדרתה, שכיום משתרע על פני כ-28 אלף מ"ר, ומאכלס רשתות אופנה בינלאומיות ופנים אירופיות, מסעדות, בתי קפה, חנויות נעליים, פארמה, צעצועים ו"עשה זאת בעצמך", ומושך אלפי קונים מהעיירה פנצ'בו שבפאתיה נבנה.

לחזון נוספה סבלנות, כפי שמספרת דפנה הר לב, מנכ"לית משותפת של אביב ארלון, אשר הכתיבה את אופי הקמתו של המרכז בפנצ'בו. הר לב מספרת כי המרכז הוקם ב-6 שלבים: בתחילה נבנה כקניון פתוח - פורמט שלא מוכר בסרביה. קודם כל השכירו שטחים וחנויות, ורק אז בנו, בהתאם לביקוש.

הצרכנים והעסקים התלהבו. התושבים מגיעים והשוכרים מרוצים, עד כדי כך שהם ממשיכים עם החברה לקניונים הנוספים שפתחה בסרביה, ופותחים גם בהם חנויות. מדובר על שוכרי עוגן, מותגים בינלאומיים ידועים בהם: H&M ,C&A, נעלי דייכמן, New Yorker, Takko, מקדונלדס וכו' לצד מותגים מקומיים.

דור שלם דורש שופינג

ובכל זאת, מה הרציונאל של כניסה לפעילות בסרביה, מדינה מזרח אירופית שההיסטוריה שלה רצופה מלחמות עמים, פיצול מיוגוסלביה, קרבות והפגזות עקובות מדם?

ראשית, חשוב לציין שסרביה היא עצמאית מאז יוני 2006. סדרי הממשל בה תקינים ויציבים, ונראה שהיא עושה מאמץ להשאיר את שנות המלחמה מאחוריה.

ניר סער, מנהל הפעילות בסרביה, טוען שבשנת 2007 היא לא פיתחה בועה כמו מדינות אחרות באזור, ומציין כי מחירי ההשכרה בכל אירופה הם גבוהים.

המדינה הקטנה - כ-77.5 אלף קמ"ר שטחה, ואוכלוסייתה מונה כ-7.176 מיליון תושבים, משנה את פניה, נושאת עיניים למערב, וטומנת כמה יתרונות למשקיע שבא מבחוץ.

באביב ארלון זיהו שם את הוואקום בתחום מרכזי הקניות ואת התעוררות תרבות הצריכה, ומעודדים מאז את חדוות השופינג של הסרבים.

משכורת ממוצעת בסרביה היא כ-450 אירו בחודש, ובבלגרד כ-700 אירו. הצעירים, גם לאחר שהתחתנו והולידו ילדים, נוהגים להמשיך לגור בבית ההורים לאורך חייהם, מה שמותיר בידיהם הכנסה פנויה, שאותה הם שמחים להוציא על קניות ובילוי.

הנושא של מרכזי קניות ובתי כלבו מאוד לא מפותח בסרביה, ולאביב ארלון כמעט ואין מתחרים בתחום, ישראלים או זרים.

הקרקעות עליהן הוקמו מרכזי הקניות נרכשו בהון עצמי. הבעלות עליהם נמסרה בתהליך מקוצר יחסית (בעבר היו הקרקעות חכורות, ובשנים האחרונות יש מעבר לבעלות פרטית). זהו מוטיב חוזר בסיפור של אביב בסרביה - המהירות המפתיעה ביחס לישראל שבה דברים קורים, תהליכים מושלמים, אישורים מתקבלים וחלומות מתגשמים. אם זה בגלל שהערים בהן הם בונים מעוניינות במרכזי הקניות ואינן מערימות קשיים, ואם זה בגלל שהרשויות פתוחות ליוזמות הללו ולא מסבכות בביורוקרטיה.

אוהבים להיות בחוץ. ולקנות

ההחלטה להקים מרכזי קניות פתוחים, באה מתוך תפיסה של פורמט שהוא חדשני לאוכלוסיה המקומית, מתאים לאופי של התושבים ש"אוהבים להיות בחוץ", ומגובה ביתרונות של תחזוקה זולה, שכר דירה נמוך יחסית ובירוקרטיה פחותה.

ייתכן שלעובדה שאין שום מגבלות על עישון בסרביה, או שלפחות הן לא נאכפות, קשר הדוק לכך שהמקומיים אוהבים את "האוויר הפתוח". כולם מעשנים, כל הזמן, בכל מקום - כולל בתי קפה ומסעדות, אך בתוך הקניון הסגור הם בכל זאת נמנעים מכך. וכשהקניון הוא מרכז פתוח - אפשר לבלות ולגם לעשן בכיף.

ההצלחה של הפארק בפנצ'בו דחפה את הקמתם של עוד שני מרכזים פתוחים בעיירה זרניינין (Zrenjanin), המרוחקת כ-70 ק"מ מבלגרד, ובשכונת זווזדרה בבלגרד - שנפתחו שניהם ממש בחודשיים האחרונים. הפארק בזרניינין, בשטח של כ-22 אלף מ"ר, עם תמהיל די קבוע של אופנה, מוצרי צריכה, מזון ובתי אוכל, המה מבקרים בצהרי יום החג הלאומי בסרביה שבו ביקרנו במקום, כחודש וחצי לאחר שנפתח. 95% משטחי ההשכרה כבר מאוכלסים, והחודש צפוי להיפתח גם בית קולנוע. העירייה התחייבה להקים פארק ציבורי בצמוד למרכז הקניות, ובאביב צופים ממנו הכנסה נטו של כ-2.2 מיליון אירו.

האירוע שלשמו התכנסנו - כ-30 ממנהלי ועובדי חברת אביב ועוד עשרות מעובדיהם בסרביה, היה פתיחתו החגיגית של הקניון בזווזדרה, שכונה מתחדשת של בלגרד שהסתמנה כמיקום מיטבי להקמת מרכז קניות. סמוך אליו מתוכנן לקום גם פרויקט מגורים (moi aviv), בשטח של כ-5,000 מ"ר ובו כ-70 יחידות דיור. הקניון בזווזדרה משלב מרכז פתוח עם קניון סגור בן 3 קומות, ובו כ-10,500 מ"ר להשכרה.

ביום הפתיחה היו בו 95% תפוסה, התרגשות והמולה רבה. בחברה מדווחים כי כ-25 אלף איש ביקרו בקניון באותו ערב, ונהנו מהנחות, מתנות והופעה של זמרת מקומית פופולרית, שלוותה במופע זיקוקים מושקע. ההכנסה נטו הצפויה מהקניון בזווזדרה היא של כ-1.3 מיליון אירו.

המניה שקפאה: "לא בתחרות יופי"

החברה מחפשת כל העת שטחים וקרקעות נוספות להקים עליהם מרכזי קניות ונראה שבאביב מצאו את הנוסחה המנצחת לפעילות במדינה: מינון נכון בין סרבים לישראלים. דורון אביב, יו"ר אביב ואביב ארלון, מסביר כי הישראלים באים עם חזון, עם תכנון והובלת הפרויקטים, ואלו משתלבים היטב עם מוסר העבודה של המקומיים, שהם טובים ביישום - מסודרים, מדויקים, ממושמעים.

לתכנון ולהובלת הפעילות בסרביה אחראי יפתח אלוני, אחד הבעלים ומנכ"ל משותף של אביב ארלון, לצד אייל לב ארי, הממוקד בפעילות החברה בארה"ב. גם שם עוסקת החברה במרכזי קניות פתוחים, מסוג סטריט מולס ופאואר סנטרס, אך באביב מדגישים כי זו פעילות נפרדת לחלוטין, גם מבחינת האנשים וגם בסגנון שלה.

הר לב מספרת על השקעות מוצלחות בארה"ב, על שיעורי תפוסה של מעל 95% בכל הקניונים שם, וגם על מימושים מוצלחים, כמו זה לאחרונה של מרכז בוניטה ספרינגס במיאמי, שנמכר לאחרונה תמורת 52.4 מיליון דולר.

ואם הכול כל כך מוצלח, אז מדוע המניה קפואה ושווי החברה, כ-100 מיליון שקל, לא זז כבר שלוש שנים? באביב ארלון מסרבים להתרגש. "אנחנו רצים למרחקים ארוכים, גם בהקשר של שוק ההון וגם בתחום הנדל"ן", אומר דורון אביב, יו"ר דירקטוריון הקבוצה. "לא צריך להיבהל ממה שקורה כרגע בשווקים, או אם המניה לא זזה. אנחנו מחזיקים בכ-90% מהון החברה, ואין לנו כוונה למכור מחר. אין סחירות במניה, ואין לנו רצון להיפטר מסחורה שלנו, אבל עצם הרישום בבורסה מאפשר לגייס חוב".

אביב מדגיש כי "תחרות יופי של המניה פחות מעניינת אותנו. הבנקים אוהבים אותנו, מכירים ונותנים אמון ואנחנו מצידנו מקפידים על פיתוח זהיר, על גידור סיכונים - כמה רוצים, לאן ללכת, מה יעיל ומה לא יעיל, ומתנהלים בצניעות. הנה, רק עכשיו לראשונה יש לחברה משרדים חדשים בסרביה (בקניון החדש בזווזדרה, ה' ש')".

מדוחות החברה עולה כי בסוף הרבעון השלישי של 2015 עמד הונה העצמי של אביב ארלון על 183 מיליון שקל - צמיחה של 32% ביחס לרבעון המקביל ב-2014. סך התחייבויותיה לאותה תקופה הצטבר לכ-400 מיליון שקל - עיקרן (יותר מ-300 מיליון שקל) לטווח ארוך, ובקופת החברה היו מזומנים בהיקף של 47 מיליון שקל. התחייבויות האג"ח של החברה מגיעות ל-110 מיליון שקל בשתי סדרות, הנסחרות כיום בתשואות של 5%-6%.

את ינואר-ספטמבר 2015 סיכמה אביב ארלון בהפסד של קרוב ל-2 מיליון שקל, אחרי שהציגה רווח נקי של 40 מיליון שקל בשנת 2014 כולה - שבה נהנתה מעלייה בשווי נכסיה. בפעילות השוטפת, ההכנסות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2015 ירדו ב-5%, בהשפעת השחיקה במטבע האירו מול השקל, לקרוב ל-10 מיליון שקל.

הר לב מציינת כי "גם בתקופות קשות בשוק, החברה פורעת את איגרות החוב כמו שעון. החברה עובדת טוב, בסבלנות, ועם הזמן מצטברים נכסים מניבים לחברה. ההכנסות משכר דירה עולות, ומבצעים גם מימושים בהצלחה - כמו המרכז במיאמי. בכל הפעילויות שלנו, הגישה הכלכלית היא שמרנית, עם שמירת אפסייד להמשך. בסוף היום, שוק ההון יודע להעריך את זה. בשנה האחרונה ההון של החברה הכפיל את עצמו והמינוף ירד בחצי".

"יש כאן ארבעה אנשים שמסתדרים, ועוד גורם לא יועיל. זה כמו סיירת"

משנת 2009 פועלת אביב ארלון כחברה ציבורית, לאחר שקבוצת אביב ו ארלון של יזמי הנדל"ן איל לב ארי ויפתח אלוני שילבו כוחות והשתלטו יחד על השלד הבורסאי יולי שוקי הון. בשלהי שנת 2012 תוכננה עסקה להכנסת שותף לחברה - משפחת ארקין של משקיע הפארמה הוותיק מורי ארקין. התכנון היה כי משפחת ארקין תרכוש כ-31% ממניות אביב ארלון תמורת כ-52 מיליון שקל, ואולם בנובמבר אותה שנה הודיעה המשפחה כי העסקה לא תושלם.

מאז לא חל שינוי בהרכב השליטה בחברה, ונראה שהשותפים אינם חשים צורך בכך. "אנחנו בונים את החברה בקצב ובדרך שלנו, ולא מחפשים משקיע", מבהיר דורון אביב . "יש כאן ארבעה אנשים שמסתדרים, ועוד גורם לא יועיל. זה כמו סיירת. זה משפחה".

מעניין לברר איך עובדת באמת הסיירת הזו, מה פשר החיבור בין יזמי הנדל"ן אלוני ולב ארי לבין שני האחים שמובילים את החברה הוותיקה שהקים אביהם, משה אביב . דורון אביב מסביר כי "יש כאן היכרות ארוכת שנים, אנחנו עובדים יחד בפרויקטים, ויש הרמוניה. ארלון יותר דינמיים, ואביב מביאים את הסופרוויז'ן, הניסיון והיציבות".

ואפרופו ניסיון: בשבוע שעבר דיווחה אביב ארלון על מינויו של ארד לב ארי, בנו של אחד הבעלים, אייל, לדירקטור בחברה. באביב ארלון ציינו כי ארד, 22, משוחרר טרי מהצבא, הוא בעל השכלה תיכונית ו"עומד בפני לימודים אקדמים באוניברסיטת קולומביה שבארה"ב".

הכותבת הייתה אורחת חברת אביב בסרביה