בעלי ג'י.אפ.איי: "לא באתי לרכוב על גל גיוסי האג"ח"

אחת מהמגמות הבולטות בשוק ההון המקומי בתקופה האחרונה היא שלל הנפקות האג"ח שמבצעות כאן חברות נדל"ן אמריקאיות שאין להן קשר ישיר לישראל. ב-2015 עשו זאת שבע חברות מארה"ב ועוד חברה קנדית, והצטרפו לבורסה המקומית לאחר שגייסו כאן חוב בהיקף של 3.5 מיליארד שקל מהמשקיעים הישראלים ומחסכונות הציבור.

ההנפקות הללו ריכזו הרבה עניין וכותרות בקרב המשקיעים המקומיים, ובין היתר סיפקו לשוק את ההנפקה הגדולה ביותר של חברה חדשה בשוק האג"ח (מויניאן שגייסה 1.4 מיליארד שקל). על אחד מגיוסי החוב הקטנים במסגרת המגמה הזאת - שבמידה רבה עבר מתחת לרדאר של המשקיעים ולא זכה לחשיפה גדולה - חתומה חברת הנדל"ן ג'י.אפ.איי (GFI), של היזם אלן גרוס (Allen Gross), שהנפיקה כאן במארס 2015 סדרת אג"ח (א') בהיקף של כ-225 מיליון שקל. מאז ההנפקה עלתה האג"ח ב-6% וכיום היא נסחרת בתשואה של קרוב ל-8% במח"מ של כ-3.5 שנים.

לאחרונה, קצת פחות משנה אחרי אותה הנפקה, הגיע לכאן גרוס, המכהן כמנכ"ל ויו"ר החברה, כדי לחזק את הקשר שלו עם המשקיעים המקומיים. "לא הגעתי לכאן כדי לקדם עוד גיוס, אלא במטרה לשוק מי אנחנו", הוא אומר בראיון ל"גלובס". "רצינו להראות למשקיעים מה כבר הספקנו להשיג ולעשות מאז שביצענו את גיוס האג"ח. אני עסוק בפעילות ולא דואג כרגע לגיוס כסף, אלא להוצאות התכניות שלנו לפועל".

ג'י.אפ.איי עוסקת בהשכרת נדל"ן למגורים, מלונאות, נדל"ן מניב וייזום נדל"ן בעיקר בניו יורק, מישיגן, ג'ורג'יה ומיזורי. בסוף הרבעון השלישי של 2015 החזיקה החברה כ-2,500 דירות, מרביתן במישיגן ובאטלנטה.

לקראת ההנפקה, זכתה ג'י.אפ.איי לדירוג A מינוס בתחזית יציבה מחברת S&P מעלות שציינה בין היתר כי "הדירוג משקף את הפיזור בפעילות והפיזור הגאוגרפי, תיק הנכסים היציב המאוכלס בשיעורי תפוסה גבוהים, היכרות טובה של ההנהלה עם שוקי הפעילות ויחסי כיסוי טובים".

בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2015 הציגה ג'י.אפ.איי הכנסות של 6.5 מיליון דולר מדמי שכירות וניהול נכסים, ורווחיה לתקופה זו הגיעו ל-23 מיליון דולר, אחרי שאת 2014 כולה סיכמה ברווח נקי של 26.5 מיליון דולר.

גרוס מציג במהלך השיחה איתו נתונים נוספים שמראים שיפור וצמיחה בפרמטרים המרכזיים של נכסי החברה, בהם עלייה בקצב השנתי של הרווח התפעולי הנקי (NOI) (מ-11.4 מיליון דולר ל-24.8 מיליון דולר), בתזרים המזומנים השוטף המתואם (FFO) (מ-6.6 מיליון דולר ל-15.1 מיליון דולר) ועלייה בהון העצמי (מ-163 מיליון דולר ל-198 מיליון דולר). לדבריו, "החברה משביחה את ערך נכסיה, משפרת את היחסים הפיננסיים שלה ומנצלת את עליית שווי הנכסים למימון מחדש ושיפור הנזילות".

במה מתרכז עיקר העיסוק שלך ושל החברה בימים אלה?

"בתקופה הנוכחית, אחד מהפרויקטים שמרכז את מירב תשומת הלב הניהולית שלנו הוא בית המלון ביקמן (Beekman), שצפוי להיחנך בחודש אפריל הקרוב. זה המלון הכי מדובר בניו יורק כיום והוא יהיה מלון אייקוני. כל צעד שם הוא אתגר ואנחנו מנסים לעשות את המיטב. 400 איש עובדים עליו כל יום".לדברי גרוס, הקמת המלון הייתה מורכבת, בשל העובדה כי הוא ממוקם בסמוך לנכס היסטורי. "הנכס עמד ריק במשך 25 שנה עד שהחלטתי לרכוש אותו יחד עם האדמה שלידו, שם מוקם המגדל שישמש כמלון לצד הנכס הישן שנשמר. כך, סביב המלון צפוי להיווצר תמהיל פעילות מעניין ומגוון והוא יכלול גם דירות מגורים".

"אשתי חשבה שהשתגעתי"

גרוס, 65, יהודי אמריקאי, החל את הקריירה כעורך דין, עד ש"יום אחד החלטתי שאני צריך לעשות לעצמי את העסקאות שאני סוגר ללקוחות שלי כעורך דין שלהם. אשתי חשבה שהשתגעתי ורצתה לקבוע לי תור לפסיכולוג, אבל הסברתי לה שאני חושש שאם לא אעשה את השינוי כל החיים יקננו בי תהיות מדוע לא ניסיתי. חשבתי שאהיה שכיר בחברה כל חיי, אבל מצאתי עסק שאני אוהב לעסוק בו".

כך, כשהיה בן 32 בלבד רכש גרוס את הנכס הראשון שלו במנהטן. "משם", הוא מספר, "התחלנו להתפתח, להרחיב את הפעילות ולהיכנס להשקעות נוספות. אחד היתרונות של החברה כיום הוא שיש לה זרועות שונות המתמחות בפעילויות שונות - מגורים, מלונות, משרדים ומסחר וגם פתרונות מימון וביטוח. יש לנו גם עובדים טובים ואנחנו מחפשים לייצר ערך. כבר הוכחנו שאנחנו יודעים לעשות זאת".

בישראל יש ביקורת על כך שכל החברות האמריקאיות שמגיעות להנפיק כאן אג"ח מתאגדות באיי הבתולה הבריטיים, שהם מקלט מס ידוע. איך אתה מתייחס לנושא?

"כשאנחנו מדברים עם משקיעים זה משהו שעולה לעיתים, אבל אין לזה משמעות. זה עניין מיסויי. אני יכול לכתוב מסמך של אלף עמודים, ולכלול בו את כל התרחישים שיכולים לקרות, אבל בסוף היום מסמך כזה תלוי באיש שחתום עליו. לראייתי, לא חשוב איפה החברה רשומה, אלא מי עומד מאחוריה. זה מה שצריך להסתכל עליו. המשקיעים צריכים לבחון עם מי הם עושים עסקים, לבחון את האסטרטגיה של החברה, ובמה היא עוסקת. המשקיעים ילמדו מי אנחנו, ולכן בסוף היום זה לא ישנה להם איפה אנחנו רשומים".

איך התרשמת באופן כללי מהמשקיעים הישראלים?

"מאוד נהניתי לפגוש אותם. אני אוהב את הדרייב שלהם, את החוכמה שלהם ולשמוע מה הם חושבים. מחירי האג"ח של החברה השתפרו בעקבות הפגישות, וזה יכול להעיד על טיב הפגישות. התחייבתי להמשיך להגיע לארץ הרבה פעמים, ואעשה זאת. הכוונה שלי היא להיות כאן על בסיס קבוע, כדי שהמשקיעים יכירו אותי ויבינו שהספינה הזו שאני משיט כבר יותר מ-30 שנה - אמשיך להשקיע בה את כל כולי, כי אני אוהב את מה שאני עושה".

אבל יש בקרב חלקם חשש מסוים שלפחות חלק מהיזמים מנצלים את הסיטואציה שנוצרה כדי לגייס כאן חוב בעלויות הרבה יותר נמוכות ממה שהיה נדרש מהם בארה"ב.

"אני לא מישהו שרוצה לרכוב על גל גיוסי האג"ח, אלא אחד שזה תחום העיסוק שלו, כבר 40 שנה אני עוסק בנדל"ן. יש לי פרספקטיבה. למדתי על כל הדברים הרעים שיכולים לקרות בעסק הזה ובהתאם לכך אני מנהל את החברה, גם בתחום המניב וגם בתחום הייזום. בהמשך גם אבצע עסקאות ואכניס לחברה נכסים פרטיים והון, למרות שאני לא חייב, כדי להראות את רצינות הכוונות שלי".

אתה יכול לסכם במשפט אחד את המוטו שלך לעסקים?

"אנשים מייחסים הצלחה להרבה דברים. אני מאמין שזה שילוב של מזל ושכל. צריך להיות במקום הנכון בזמן הנכון, אבל להחזיק בחזון הנכון זה לא עניין מקרי. קח את מלון ביקמן שדיברנו עליו לדוגמה, יום אחד עברתי במנהטן וראיתי פרויקט מצליח ובעקבותיו החלטתי ללכת על העסקה הזו בקונספט דומה. והנה, היום זה קורה".

ג'י.אפ.איי

שנת הקמה: 1993

בעל שליטה: אלן גרוס

תחום פעילות: השכרת נדל"ן למגורים, מלונאות, נדל"ן מניב וייזום נדל"ן

אזורי פעילות מרכזיים: ניו יורק, מישיגן, ג'ורג'יה, מיזורי

הכנסות מדמי שכירות וניהול נכסים*: 6.5 מיליון דולר

רווח*: 23 מיליון דולר

* בינואר-ספטמבר2015

 מגייסות החוב