"בארץ אין יותר מציאות; צריך לחפש נדל"ן מחוץ לישראל"

שוקי המניות בארץ ובעולם עוברים טלטלה מתחילת 2016, טלטלה המשפיעה גם על שוקי האג"ח ומביאה לירידה חדה למדי בתשואות לטווחים ארוכים. נראה שגם שוק הנדל"ן בארץ עשוי לשנות כיוון בקרוב ועליית המחירים החדה של השנים האחרונות תיעצר. יש גם לא מעט כלכלנים המעריכים שמחירי הדירות באזורים שונים בארץ צפויים לרדת ב-10%-20% בשנתיים הקרובות.

בראיון עם "גלובס" מדברים איציק מדינה, מייסד cashflow ומשקיע נדל"ן ותיק בארץ ובעולם, ונתי ליוש, שותף מנהל בקשפלואו ומשקיע ותיק בנדל"ן, על שוקי המניות והנדל"ן בארץ ובעולם ואיפה כדאי היום להשקיע כדי להשיג תשואות גבוהות.

"cashflow הוקמה במטרה לייצר מרחב פיננסי לאנשים. הלימודים כשלעצמם זה לא מעניין. מה מונע מאנשים לקום ולהתחיל לעשות כסף? שני דברים - ידע ואמונה. אם מישהו בא, לומד, מסיים את הפעילות וזהו אז הוא יחזור מאוד לחיים הרגילים שלו ולא יהיה לו כמעט סיכוי להתעשר ולהגיע לעצמאות כלכלית. אנחנו בנינו את cashflow כך שאנשים שלומדים ייפגשו עם אנשים אחרים שכבר עשו את זה והצליחו ואז הם אומרים לעצמם שגם הם יכולים לעשות את זה", אומר ליוש.

- אתם מנסים ללמד אנשים להימנע מטעויות?

ליוש: "ברור. המרצים שלנו הם כאלה עם הצלחות מוכחות וחלק מהלימוד זה להבין ולהפיק לקחים מהטעויות שאחרים עשו ולהימנע מזה. יש לא מעט אנשים בישראל שהצליחו ועברו דרך קשפלואו".

מה בעצם אתם מלמדים כאן?

ליוש: "יש 4 דרכים לעשות כסף - ואני לא מדבר על ירושה או זכייה בלוטו - שוק ההון, נדל"ן, יזמות עסקית ואינטרנט וכולם נמצאים כאן. בסופו של דבר פחות מעניין המסלול אלא לעשות כסף. כמובן שלכל אחד יש את המשיכה שלו והתחום שהוא אוהב. אנחנו נותנים לאנשים שרוצים ומוכנים להשקיע את הכלים. יש כאלה שרוצים ללמוד את הכל ובסוף מחליטים לאיזה תחום לפנות".

- בשוק ההון אפשר להתחיל עם קצת כסף...

ליוש: "נכון. זה גם פחות כאבי ראש והתרוצצויות. אבל יש גם חסרונות כמובן. זה הרבה יותר תנודתי ומערב הרבה יותר רגשות כי כל יום אני רואה כמה הרווחתי או הפסדתי וזה משפיע ובמקרה של הפסדים מכניס ללחץ. יש בזה המון פסיכולוגיה. בנדל"ן זה לא ככה, הריצה היא למרחקים יותר ארוכים ולא מושפעים מתנודות יומיות".

- מה אתה חושב על הבורסה היום?

ליוש: "המצב מאוד מסוכן ויכול להיות שאנחנו לקראת מפולת. צריך מאוד להיזהר".

- האם המרצים שלכם מלמדים איך להרוויח בירידות?

ליוש: "כמובן. אבל זה לא פשוט וגם מאוד מסוכן לעשות שורטים כי אין גבול להפסדים. בשוק ההון אפשר כמובן להרוויח גם בירידות, בניגוד לנדל"ן".

מדינה וליוש לא ממליצים להשקיע היום בישראל, לאחר העליות החדות של השנים האחרונות שהביאו לכך שהתשואות על השקעה בדירות מגורים צנחו לרמות נמוכות מאוד. לדעתם, ההזדמנויות הגדולות נמצאות באירופה ובאנגליה.

- מה אתם חושבים על שוק הנדל"ן המקומי?

מדינה: "היו עליות חדות בשנים האחרונות ויש לכך כמה סיבות כמו הריבית הנמוכה והמס על רווחים בבורסה. אנחנו, אגב, נגד השקעה בדירות בישראל כיום. המחירים עלו יותר מדי והיום צריך להביא הון עצמי מאוד גבוה בכדי לקנות דירה בין גדרה לחדרה. המחירים מטורפים לגמרי. הרבה לקוחות שלנו קנו בבאר שבע לפני כ-10 שנים במחירים של 220-150 אלף שקל, היום הנכסים האלה שווים 800-900 אלף שקל. דירות ישנות שמושכרות לסטודנטים. חלקם עשו אקזיט יפה בשנה-שנתיים האחרונות".

- זה עניין של תשואה לטווח ארוך...

מדינה: "תזרים מזומנים הוא המלך. הישראלים תמיד חושבים איך לעשות מכה. צריך לבנות את ההון בצורה הדרגתית ומסודרת ויציבה ולא להשתגע. זה כמובן גם תלוי בגיל של המשקיע ובהיקף הנכסים שלו. רוב המשקיעים לא רוצים ולא באים לקחת סיכון אלא רוצים ליצור תזרים לטווח ארוך".

"לחפש נדל"ן מחוץ לישראל"

- אז היום אין מציאות בבאר שבע?

מדינה: "בכל ישראל אין מציאות באופן כללי. כמובן שפה ושם אפשר למצוא מוכרים לחוצים, הזדמנויות נקודתיות. זה תמיד היה ויהיה בכל מקום. במהלך הקורס אנחנו נותנים משימות ואחת המשימות בקורס הקודם שלנו הייתה למצוא נכס עם תשואה של 7% בארץ ואף אחד לא מצא".

"גם השכר האקטיבי של הישראלים וגם השכר הפסיבי הולכים ונשחקים. כיום אין מצב של המוני מוכרים ולכן כולם עדיין מרגישים טוב עם עצמם אבל אם הריבית פתאום תעלה בחדות או ששיעור האבטלה ויזרקו הרבה דירות לשוק המחירים יצנחו. בכל מקרה התשואות נחתכות בנדל"ן והתשואות של הפנסיה והחסכונות לטווח ארוך ירדו בצורה דרסטית. לכן אנחנו ממליצים לחפש שוקי נדל"ן מחוץ לישראל".

- איפה למשל?

מדינה: "ארצות הברית הייתה מקום נהדר להשקיע בו עד לפני שנתיים אבל המון כסף זרם לשם והמחירים עלו. באירופה ואנגליה יש המון הזדמנויות".

- אם אני רוצה היום לקנות נכס באנגליה אז מה אני צריך לעשות?

מדינה: "אנחנו פועלים כמעט בכל אנגליה מלבד לונדון. למשל מנצ'סטר, שהגודל שלה זה גוש דן כפול 5 בערך. עיר עם כ-3 מיליון תושבים. יש המון המון נכסים למכירה. שם נהוג לשכור ולא לקנות נכסים ולכן יש הזדמנויות. אפשר לרכוש נכסים ב-200-250 אלף שקל בלי בעיה".

- כמה כסף צריך להביא מהבית?

מדינה: "צריך לבנות אסטרטגיה. בהתחלה אתה צריך לבנות מערכת יחסי אמון עם הבנק. עם הון עצמי התחלתי של כ-300 אלף שקל אפשר להגיע בתוך כ-5 שנים לפורטפוליו נכסים בסדר גודל של 2-2.5 מיליון שקל".

- איך?

מדינה: "אפשר להגיע למינוף של 80%. ב-300 אלף שקל אתה רוכש נכס ב-100% הון עצמי. זה מייצר לי נטו מזומן של כ-3,000 שקל בחודש. יפה אבל לא מעניין. אחרי חצי שנה - שנה כשיש לי כבר דייר שמשלם לי באופן קבוע אני הולך לבנק ומראה לו שיש לי את הנכס הזה ואז אני יכול לקחת נכס נוסף בשעבוד מצרפי ולא להביא שקל מהבית. אז כבר יש לי הכנסה של 5,000-6,000 שקל בערך כי לקחתי הלוואה עם גרייס ל-20 שנה. בארץ אין חיה כזאת בכלל אבל שם אפשר לעשות את זה. אז לא הוצאת כסף מהכיס ונגיד שהתקבולים הם כ-5,000 שקל בחודש אבל הכי חשוב זה ליצור אמון עם הבנקים ולהראות שגם אם לא יהיו שוכרים בנכסים אז במקרה מכירה אין להם כמעט סיכון. וכך ממשיכים, אחרי עוד שנה קונים עוד נכס ואז אנחנו בכ-66% מימון ויש לנו הכנסה של כ-7,000 עד 8,000 שקל ואפשר אחרי כמה שנים להגיע להכנסה של 10-12 אלף שקל בחודש. את כל הנכסים אפשר לקנות בגרייס ל-10-15-20 שנה, מה שאי אפשר לעשות בארץ. אגב, זה מוצר של תזרים בלבד, לא צריך לצפות שערך הנכס יעלה. גם מחירי השכירות לא זזים כמעט".

"ישראל היא פספוס עצום"

- מישהו עם 50 אלף שקל יכול להתחיל?

מדינה: "כמובן. אנחנו בונים סינדיקציות כל הזמן. מחברים כמה משקיעים ורוכשים נכס ביחד".

- ולבד?

מדינה: "כ-300 אלף שקל. אנחנו מעדיפים להשקיע בבתים ולא בדירות כי אנחנו רוצים למשוך משפחות עם ילדים. כמובן שאני בודק את דירוג האשראי שלהם ואת ההכנסות והיציבות בעבודה וכו...".

- איפה הסיכון?

מדינה: "אין כמעט סיכון. אבל אם לא יהיו שוכרים טובים אז כאן יש סיכון. צריך להסתכל על זה כמו אג"ח עם תזרים מזומנים יציב. אגב, צריך להבין שאנחנו כאן בקשפלואו לא נוגעים בכסף של אנשים. אין כזה דבר להשקיע דרכנו. אני לא נוגע בכסף של אנשים. אנחנו סטריליים לחלוטין. אנחנו נותנים את הכלים וההזדמנויות וזהו. המשקיע חייב להחליט ולפעול לבד".

לסיום אומר מדינה כי "ישראל היא פספוס עצום. כל העשירים הגדולים בורחים מכאן בגלל הביורוקרטיה והמסים הגבוהים. העולם היום הוא פתוח וההסתכלות צריכה להיות בינלאומית. צריך להוריד מסים ולמשוך לכאן חברות גדולות ומשקיעים ולא לתת עדיפות לחברות הגדולות. אנחנו עושים הרבה כסף עבור  לקוחות שלנו אבל מחוץ לישראל וזה חבל. גם המס על הבורסה חייב לרדת. ברגע שהמסים יירדו ההכנסות יעלו. זה ברור לגמרי".