ועדת-העל לקידום מגורים עולה שלב; החקלאים זועמים

בשבוע שעבר פורסם להערות הציבור תזכיר החוק המתייחס להגדלת סמכויות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל). התיקון לחוק, שנמצא כאמור בתחילת דרכו, מציע להכניס בפעם הראשונה תוכניות פינוי-בינוי לוועדה המיוחדת, לאפשר לוועדה לדון גם בתוכניות שאינן על קרקע מדינה, והוא גם מאפשר לאוצר ולמינהל התכנון לסגת מההתחייבות הראשונית שלמטרתה הוקמה הוועדה מלכתחילה, הכללת יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח, בשיעור של 30% בכל אחת מהתוכניות.

אבל זה בהחלט לא הכל. תזכיר החוק הנוכחי כולל כמה סעיפים שמגדילים את כוחה של הוותמ"ל ומרחיבים את סמכותה לדון בנושאים נוספים. ל"גלובס" נודע כי מדובר רק בחלק קטן מהמהפכה שבדרך - מתחת לרדאר ובלי רעש אושר לאחרונה המשך דין רציפות על פרק אחר של תוכנית הוותמ"ל, חלק שכולל הליך דמוי הפקעה שיאפשר למשרד האוצר ולמוסדות התכנון לקדם תוכניות גם על שטחים שאינם מיועדים נכון להיום למגורים ("פרק הקניין"). באוצר מתכוונים לקדם את תזכיר החוק כבר במושב הכנסת הנוכחי, לאחר שלא הצליח לעבור את הליך החקיקה בכנסת הקודמת.

"משרד האוצר רואה חשיבות רבה לקידום פרק הקניין בחוק הוותמ"ל", נמסר ממשרד האוצר בתשובה לשאלת "גלובס" בעניין. "נוסח פרק הקניין אושר בדין רציפות לפני כשבועיים ובכוונת המשרד לקדמו עוד במושב הנוכחי. לאור חשיבותו הרבה של החוק, לא מצאנו לנכון לחבר אותו לתיקון בנושא אחר ועל כן הוא יקודם בנפרד".

"זה ספין מכוער ומסית"

נזכיר כי פרק הקניין זכה להתנגדות עזה מצד גופים שונים כאשר נעשה ניסיון לקדמו בכנסת הקודמת. גם ארגונים ירוקים וארגוני סביבה וגם נציגי המושבים והקיבוצים תקפו אז את החלק שעשוי לאפשר הפקעה מהירה.

מזכ"ל התנועה הקיבוצית דאז, איתן ברושי, תקף את שר האוצר לפיד שהציג את החוק המוצע: "שר האוצר עושה ספין מכוער ומסית כנגד חברי קיבוצים ומושבים, והופך אותם למקור הבעיה במשבר הדיור בישראל. זו הפעם הראשונה בהיסטוריה של מדינת ישראל ששר אוצר מאיים על אזרחים שומרי חוק להפקיע מהם קרקע בכוח, קרקע שממנה הם מתפרנסים כבר שלושה דורות, בזיעת אפם, בנגב, בגליל, ולאורך גבולות המדינה כולה".

בשל ההתנגדות הזו החליטו באוצר בזמנו לפצל את החלק הזה מחוק הוותמ"ל ולהעביר רק את החוק שקבע את הקמת הוועדה. כעת, כאשר פרק הקניין נמצא בדרכו חזרה את שולחן המחוקק, גם ההתנגדות צפויה לחזור.

איתמר בן דוד, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, שמלווה את הוותמ"ל מיום הקמתה והיה שותף מרכזי במאבקים כנגד אישור החלק הראשון, סבור כי המאבק בחלק הקנייני של החוק יהיה מאבק משותף של המגזר הכפרי והחקלאי ושל הארגונים הירוקים. "לא מפתיע אותי שחוזרים עכשיו לקדם את החלק השני", אומר בן דוד.

"היה ברור למי שעסק בעניין בעת חקיקת החוק שמדובר בשיטת הסלמי. העבירו את החוק בצורה בהולה כמחטף, לאחר שזיהו את עוצמת הלובי החקלאי. עכשיו מתכוונים באוצר לקדם תוכניות על-ידי חוק דרקוני וגם לקחת קרקעות חקלאיות באגרסיביות. בדבר כזה היה נכון ללכת בהליך הרגיל בוועדה המחוזית, ולא במהלך אגרסיבי שעל פניו נראה אפילו לא דמוקרטי. המגזר הכפרי אולי קיבל עכשיו כמה הטבות משר האוצר, כמו בית שלישי בנחלה, אבל הם פתאום יראו עכשיו שהוא יבוא לקחת קרקע כמו שאף אחד אחר לא לקח בעבר. במקום לבסס שולחנות עגולים ולהגיע להסכמות עם כולם, הם מייצרים כלים דרקוניים וזה יעשה חזית משותפת למלחמה בוותמ"ל".

גם דודו קוכמן, מזכ"ל האיחוד החקלאי, מבטיח שקידום פרק הקניין בחוק לא יעבור בשקט: "אנחנו רואים את הנזקים שהוותמ"ל עושה כבר היום, וזה עוד בלי הפרק הקנייני. עוד לפני שידענו על המשך קידום הפרק הזה, החלטנו להקים מטה חירום כדי לפעול נגד הוותמ"ל. אנחנו נילחם בפעולה האגרסיבית שנעשית במחשכים של שינויי ייעוד שאין להם שום קשר לצרכים.

"כבר הוכח שיש מעל 350 אלף יח"ד מתוכננות שיש רק לפעול לקידומן בפתרון חסמי ביוב ופיתוח, אבל במקום לטפל בזה פורצים לשטחים פתוחים. אנחנו הולכים לתקופה שבה העולם יודע שיהיה מחסור במזון. ישראל לא שופעת בקרקע וכל פזילה לקרקע חקלאית תהיה בכייה לדורות. תוספת הפרק הקנייני רומסת זכויות של אנשים שיושבים על הקרקע שנים ארוכות מבלי לפצות אותם. לא ניתן לזה יד".

התנערות משכירות וקידום פינוי-בינוי

ביולי 2014 הוקמה הוותמ"ל - ועדת תכנון ארצית לקידום מהיר של פרויקטים גדולים למגורים, במסגרת חיפוש פתרונות למשבר הדיור ומצוקת ההיצע. אשתקד אישרה הוועדה כ-25 אלף יח"ד חדשות, רבע מכלל יח"ד שאושרו במוסדות התכנון.

תזכיר החוק החדש שמקדם כעת משרד האוצר עולה שלב, במטרה להאיץ אישורים של תוכניות חדשות והסרת חסמים שהיקשו על עבודת הוותמ"ל.

חוק הוותמ"ל המקורי קבע באופן מפורש כי 30% מיחידות הדיור במסגרת כל תוכנית שתאושר בוועדה המיוחדת יהיו יחידות דיור להשכרה, למעט מקרים חריגים שאותם יצטרכו באוצר לנמק.

כעת, במסגרת תיקון החוק ולאחר שהובהר בעבר לקבינט הדיור שהחריגה מאותו כלל בלא מעט תוכניות מאושרות עומדת בניגוד לחוק המקורי, אמור להיכנס תיקון שיאפשר באופן ברור ורישמי ויתור על היקף הדירות להשכרה בתוכניות בצורה קלה הרבה יותר.

"סעיף 4 לחוק קובע כי משאושרה תוכנית מועדפת לדיור, יהיו בתחום הקרקע שהיא מקרקעי ישראל, 30% מסך יחידות הדיור שנקבעו בתוכנית האמורה יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך ויחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת", נכתב בתזכיר החוק, "מוצע להרחיב את סמכותה של הממשלה לקבוע שיעור נמוך מהשיעור שנקבע בסעיף 4 אף במקרים שאינם חריגים, וכל שהתוכנית חלה במחוזות הצפון והדרום, זאת לאור ערכי הקרקע הנמוכים במחוזות אלה".

במילים אחרות, אם עד כה התאמצו באוצר למצוא תירוץ להפחתת שיעור השכירות במתחמים שונים שעלו לאישור קבינט הדיור לקראת הכרזתם כמתחמים מועדפים לדיור, כעת, אם התיקון לחוק יעבור במתכונתו המוצעת, היקפי השכירות צפויים להמשיך ולרדת ללא נימוקים.

חשוב להזכיר כי הוותמ"ל קמה במקור כאחת הרגליים המרכזיות של תוכנית השכירות הגדולה של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, שמטרתה הייתה הקמת 150 אלף דירות להשכרה בעשור. התיקון לחוק למעשה מעקר באופן רשמי מטרה זו מתוכן.

עוד שינוי משמעותי שעולה מתזכיר החוק הוא הכללת תוכניות לפינוי-בינוי במסגרת התוכניות שיעלו לדיון בוותמ"ל. מדובר בתוכניות פינוי-בינוי המאפשרות בינוי של לפחות 500 יחידות דיור חדשות. במקביל, מוצע להחריג את תוכניות הפינוי-בינוי שיגיעו לוותמ"ל מלוח הזמנים שנקבע במקור ליישום התוכניות. כך, בעוד חוק הוותמ"ל קובע כי תוכנית שתאושר בועדה ולא תיושם תוך 4 שנים תבוטל, הגבלה זו לא תחול על מתחמי פינוי-בינוי, זאת בשל התמשכות תהליכי התכנון וההליכים מול בעלי הדירות בפרויקטים הללו.

"נשארים באותו המצב"

רבים בענף מברכים על הכנסת תוכניות פינוי-בינוי לוותמ"ל ומסכימים שייתכן שמדובר בצעד שיאפשר לתוכניות להתקדם מהר יותר. עם זאת, קבלנים ויזמים אחרים טוענים כי היקף יחידות הדיור המינימלי (500) גבוה מדי ומותיר מתחמים רבים מדי בחוץ. בנוסף, הם מדגישים, למרות שהוותמ"ל אמורה לבוא במקום ועדות התכנון הרגילות, הכרזת מתחם לפינוי-בינוי עדיין מחייבת את אישור הרשות המקומית.

לדברי ראול סרוגו, מנכ"ל חברת סרוגו המקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, "אין ספק שהעברת הדיון לוותמ"ל תקצר את הליך התכנון, תגדיל את היצע הדירות ותאפשר הוצאתם לפועל של עשרות פרויקטי פינוי-בינוי. יחד עם זאת, מאחר שישנם מאות פרויקטים אשר יכללו בין 300 ל-500 יחידות דיור, היה מקום להפחית את הרף ל-300 יחידות דיור. חבל שפרויקטים אלה ימשיכו לדשדש בוועדות המחוזיות הרגילות".

סמנכ"ל הייזום בחברת שפיר מגורים, גד גרשון, חברה המקדמת 13 מתחמי פינוי-בינוי שונים ברחבי הארץ (שתיים מהן נמצאות כבר לפני הפקדה בוועדה המחוזית), מסביר מדוע הישועה לא תגיע מהוותמ"ל, למרות תיקון החוק במתכונתו הנוכחית: "יש כמה עיריות ששום פרויקט לא יכול לעבור אותן. מסלול זה עתיד לעקוף את הרשויות ואמור לפתור גם את משך האישור. אבל מי נותן היתרי בנייה? העירייה. ואם יש תב"ע מאושרת והם לא יתנו היתר, אז שוב נתקעים.

"במקביל, יש עוד בעיה. היום, כדי להכריז על מתחם במשרד השיכון יש טופס שמכניסים בו את כל הנתונים והטופס הזה מצריך חתימת מהנדס העיר. אם רק מתחמים מוכרזים ייכנסו לוותמ"ל, אנחנו נשארים באותו מצב כי עירייה שמתנגדת לא תאפשר הכרזה בפועל. היה כבר מי שניסה ללכת לוועדה המחוזית מעל גבה של הוועדה המקומית ונתקל שם באותה הבעיה. יש בניינים מסוכנים, רעועים, ואנשים שלא מסוגלים לשלם 80 שקל לוועד בית, אבל במקביל לא נותנים להתקדם עם הפרויקטים. זה אבסורד".

בתגובה לדברים נמסר ממשרד האוצר: "ישנה חשיבות רבה בכך שתוכניות פינוי-בינוי יוכלו להידון בוותמ"ל. אנו מקווים ששינוי זה יתרום לקיצור הליכי התכנון בתוכניות אלה וישפיע על הטיפול בהם בכל הארץ. הוותמ"ל הינו מוסד תכנוני ארצי אשר מתעסק בתוכניות גדולות ומורכבות לבנייה חדשה בכל הארץ, ויש לו קיבולת עבודה מוגבלת. לפיכך, ראינו לנכון להגביל את התוכניות לפינוי-בינוי המגיעות אליו לתוכניות מרף מסוים. 

"על-פי בחינה שעשינו, כמות התוכניות השנתית של פינוי-בינוי אשר בתנאים הינה כמות נכבדה, מה שיאפשר את קידום התוכניות מחד מבלי ליצור עומס לא הגיוני על הוותמ"ל. בנוסף, נוכח המימד המקומי של תוכניות קטנות בתחום, אנו רואים לנכון להמשיך את קידומן במוסדות התכנון המקומיים".