"אנחנו רוצים גוף שיעשה אצלנו מה שאינטל עשה לקריית גת"

"מצד אחד רצינו שיבינו שהעיר קרובה למרכז ויבואו לגור בה. מצד שני, רצינו לזכות בהכרה שסוף-סוף קיבלנו, שכוללת אותנו במפת אזורי עדיפות לאומית", אומר ראש עיריית קריית מלאכי, אליהו זוהר.

הדילמה של העיר, היושבת בין תל-אביב לקריית גת, מלווה אותה כבר שנים. בחלק ממשרדי הממשלה היא שייכת למחוז דרום, ובחלקם היא בכלל מסונפת לאזור ירושלים.

אבל בעוד הממשלה אימצה את קריית גת אל חיקה וקראה לציבור "לרוץ לקנות דירות בקריית גת", בקריית מלאכי המציאות שונה. "במשך שנים שכחו אותנו", אומר זוהר. "אבל היום אנחנו במקום אחר. לא רוצים להתלונן. מסתכלים קדימה".

בקריית מלאכי יש 23 אלף תושבים ו-5,800 משפחות, רובם מתגוררים בבניינים ישנים. יש לה שתי עתודות קרקע משמעותיות, שעומדות לקום עליהן דירות חדשות, חלקן כבר מצויות בבנייה מתקדמת.

האחת היא שכונת "המחנה" שאת חלקה פינה צה"ל, והמדינה כבר שיווקה קרקע ל-800 דירות בה ב-2014. לאחר פינוי צפוי נוסף של צה"ל תשווק המדינה קרקע ל-1,000 יחידות דיור נוספות.

עתודת קרקע נוספת היא הקרקע הפרטית היחידה בכל תחומי העיר, המיועדת להקמת 3,200 יחידות דיור, שהייתה בבעלות חנניה גיבשטיין, לשעבר ראש עיריית ראשון-לציון. כיום נמצאת הקרקע בבעלות החברות רוטשטיין וצפחה אינטרנשיונל, שכבר בונות בה מאות דירות. עם עתודות נוספות, קטנות יותר, של כמה דירות בשטחי העיר, עומדת קריית מלאכי למעשה להכפיל את מספר התושבים, ולהגיע בתוך עשור ל-50 אלף תושבים.

"עוד השנה נתחיל לאכלס את הדירות הראשונות בשכונות החדשות", אומר זוהר. "מי שיבוא בסוף 2016 לקריית מלאכי לא יזהה אותה".

העיר קולטת עלייה, ומרוכז בה השיעור הגבוה ביותר של עולים מאתיופיה בישראל. היא עיר הטרוגנית, ומתגוררים בה חילונים לצד דתיים, מסורתיים וחרדים.

בשנת 2013, כשנבחר זוהר לראשות העיר, סבלה קריית מלאכי מגירעון שוטף של 18.2 מיליון שקל ומגירעון מצטבר של 55 מיליון שקל. אחרי הבחירות הוחלפו כמעט כל הבכירים בעירייה, בהם מנכ"ל, גזבר, מהנדס, מבקר ומנהל תשתיות. לאחר צעדי קיצוץ בשכר והעמקה בגביית המסים לשיעור של 85%, נמצאת כעת העיר לקראת איזון תקציבי. גם באחוזי הזכאות לבגרות נרשמה עלייה, מ-68% ב-2012 ל-78% ב-2014. אגב, אחד התורמים הנדיבים בתחום החינוך בעיר הוא בעל שליטה בחברת גזית גלוב, חיים כצמן.

מלבד שכונות המגורים החדשות המתוכננות, לקריית מלאכי עתודת קרקע משמעותית לקומפלקס תעסוקה, מסחר ולוגיסטיקה בן מאות אלפי מ"ר הנמצא מזרחית ממנה, מעברו השני של כביש 40. בעירייה מצפים שהמתחם ימלא את קופת העירייה בכספי ארנונה, אגרות והיטלים למימון פעילות העיר שעומדת להכפיל עצמה.

"אנחנו לא מחפשים גופים קטנים שיזכו בשטחים מצומצמים", אומר זוהר לקראת שיווק המגרשים על-ידי רשות מקרקעי ישראל. "אנחנו מחפשים גוף מסחרי גדול שירים פה קומפלקס בתי קולנוע, או איקאה, שיעשה לקריית מלאכי את מה שעשתה אינטל לקריית גת. אנחנו רוצים שהעיר תהיה אטרקטיבית גם לתושבים של המועצות האזוריות שמקיפות אותה. עיר אזורית ומוקד לתרבות ופנאי".

זוהר מאמין שזו הזדמנות "חד פעמית", שכן אם בזכויות הבנייה יזכו הרבה גופים קטנים, תאבד העיר את ההזדמנות לשאוב אליה גוף גדול שגרום לעיר להפוך לאבן שואבת לכל תושבי האזור, וגם יסייע בשיפור תדמיתה.

- עם כל הכבוד לשכונות חדשות, מה עם העיר הקיימת?

"האתגר שלנו הוא שגם אוכלוסייה חדשה תגיע, ובה בעת לחבר בין העיר החדשה והוותיקה, זאת בשונה מקריית גת, ששכונת כרמי גת מנותקת מהעיר הישנה. אנחנו מקימים מרכז עירוני בעיר הישנה, כדי שכשעוברים מהעיר החדשה לישנה, זה לא יהיה כאילו עברנו לארץ אחרת. האתגר שלנו גם לשמר את ההטרוגניות המיוחדת של קריית מלאכי, שגרים בה חילוניים לצד דתיים. צעירים זולגים לנו מהעיר, ואנחנו רוצים למנוע זאת, לכן אנחנו מקימים מרכז צעירים חדש, ומשקיעים הרבה במבני חינוך חדשים".

- קל להביא לשכונות החדשות משפרי דיור מהעיר. אבל איך מתגברים על התדמית שיש לאנשים מבחוץ על העיר?

"לא מיתגו נכון את קריית מלאכי לאורך השנים. אנחנו אשמים ששכחו אותנו. לכן היום יושבים בעירייה אנשים חדשים. אנחנו משקיעים הרבה בשכונות הישנות, קודם כל במראה. כדי שהרחובות ייראו אחרת. יש אצלנו תופעה שלבניינים חדשים בשכונות הוותיקות עוברים מבוגרים, והצעירים נשארים בשכונות הישנות כי אין להם תקציב לשפר דיור".

- כשאתה משקיע בקוסמטיקה של רחובות ובניינים אתה מקטין את הסיכוי למיזמי פינוי בינוי.

"צריך מקדם של 9 או 10 דירות חדשות במקום כל דירה חדשה כדי שפרויקט יהיה כלכלי, וזה כמובן לא מציאותי. לכן זה בסדר להשקיע ברחובות הישנים. בשנים הקרובות כשתגיע אוכלוסייה חדשה לעיר, גם ערכי הקרקע בעיר הוותיקה יעלו, ואז ההיתכנות לפינוי בינוי בשכונות הותיקות תעלה".

- מה לגבי הסכמי גג? המדינה שיווקה פה קרקעות למאות דירות ולא ראינו אותך הופך שולחנות כדי לקבל התחייבות להשקעה בתשתיות.

"הדרך שלי היא דרך של שלום. חוץ מזה לא ראיתי שכששרפו צמיגים בממשלה זה עזר. קריית מלאכי לא צריכה לבוא יותר מעמדת מסכנות. כשצריך, ישמעו אותי. בינתיים אני מקבל מענה, הנה ב-2017 תיפתח פה סוף-סוף תחנת רכבת שקיימת כבר שבע שנים ולא נפתחה מעולם".

רוטשטיין: "נקים פה את צפון תל-אביב"

חברת רוטשטיין רכשה לפני שנתיים מהיזם האמריקאי אריק רוטנר את זכויותיו (40%) ב-525 דונם בקריית מלאכי, בין כפר ורבורג לבאר טוביה. בקרקע מחזיקים גם חברת צפחה (35%) ומשקיע נוסף (25%), והיא מיועדת ל-3,100 דירות ו-100 צמודי קרקע, נוסף לשטחי מסחר בהיקף 13 אלף מ"ר, ושטחי משרדים בהיקף דומה. "כשתיפתח תחנת הרכבת הסמוכה, ערך הקרקע יעלה. כך קרה כשבנינו במצליח שברמלה ובבאר יעקב", אומר אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין ומבעליה. "3,200 דירות זה להקים עיר חדשה, ואני קובע הכול. אעשה שם את צפון תל-אביב. אנחנו נמצאים בעיצומה של בניית 222 הדירות הראשונות, ורכשו כמעט את כל הדירות. דתיים, חילוניים, חב"ד ודתיים לאומיים. יקרה שם מה שקרה בגבעת שמואל לפני 20 שנה, כשנכנסה אוכלוסיה חזקה של ציבור דתי לאומי. לפני כן אף אחד לא הגיע לגבעת שמואל. מחירי הדירות הם 960-970 אלף שקל, לעומת 750-780 אלף שקל כשהתחיל השיווק".

"המשקיעים הסתלקו"

את אחד הפרויקטים בשכונת המחנה משווקת חברת אתגר שבבעלות חיים גולובנציץ. החברה קיבלה אופציה לארגן קבוצת רכישה לרכישת מגרש שבו זכתה חברת ש. לירז ב-2014 במכרז של רמ"י. "מה שמעניין הוא שכל הרוכשים בפרויקט שלנו קנו דירה למטרת מגורים, וזה קשור להסתלקות המשקיעים מהשוק שכבר מורגשת תקופה ארוכה", מעיד גולובנציץ.

אחד הרוכשים, אריאל שטייגר מיבנה, סיפר ל"גלובס": "אני ואשתי גרנו בשכירות במושב תלמי אליעזר. קנינו דירת 3 חדרים ב-720 אלף שקל, וזו דירה חדשה בשכונה חדשה. חיפשנו הרבה זמן דירה באזור, והמחירים לא סבירים, ואם כבר יש אז באזורים ישנים ובבנייני ישנים. ההורים של אשתי מקריית גת, והתקרבנו אליהם קצת, ואני עובד ברחובות, אז אנחנו לא רחוקים מהעבודה".

בניין הקלון: "לא ממהרים להסדיר"

קריית מלאכי זכתה בכותרות לא מחמיאות בשל פרויקט "לב הפארק" שהוקם על-ידי חברת י.ש. שפץ וקנין. הוועדה המחוזית והמועצה הארצית קבעו כי אחד משלושת הבניינים בפרויקט לא יאוכלס, בשל חריגות בנייה רבות, הכוללות למשל חריגה של 2.5 קומות מהיתר הבנייה והקמת חניה עילית במקום תת קרקעית.

בית המשפט קבע בסוף 2013 כי הבניין יקבל טופס אכלוס למרות העבירה, מאחר והרוכשים הם "קשי יום" והיו תמי לב. בית המשפט קבע כי הדיון בתוכנית להכשרתן או ביטולן של הקומות שנבנו ללא היתר יוחזר אל הוועדה המחוזית.

"כרגע הקומות סגורות, ואנחנו לא ממהרים להסדיר אותן", אומר מהנדס העירייה נועם רווחה. "חשוב להעביר מסר נכון שביצוע עבירות בנייה הוא גם אסור וגם לא משתלם. למען יראו וייראו".

הקסם המתעתע של אינטל ואיקאה

זכתה קריית מלאכי בהזנחה ובעוני ששימרו לה שלד מוצלח ופוטנציאל. דבר זה, שקרה במקרה, יירד לטמיון עם יתממשו תוכניות הפיתוח, שאולי יניבו כסף לקופת העיר אך לא יעצרו את בריחת התושבים למושבים שסביב.

קריית מלאכי של היום משתרעת על 5 קמ"ר בתכנון מצוין: בניית מגורים רוויה ברחובות קטנים ושקטים, מרכז עם רחבת מבני ציבור, אליו מובילים שני רחובות מסחריים הנפתחים לכיכרות עירוניות מוקפות בתי מגורים, שבקומת הקרקע שלהם מתפקד מסחר שגרתי בבעלות מקומית. יש ביגוד, כלי בית, אופטיקה ומספרה, מסעדה קטנה וקיוסקים, אך רובם מוזנחים ומציעים סחורה דלה ("קופיקס" נחשב לאטרקציה הגדולה). תהליך הדלדול קיבל דחיפה כשהוקם לפני כמה שנים מרכז "ביג" על אדמות המועצה האזורית באר טוביה, העשירה והשכנה. שם יש סניף של רמי לוי שגזר כליה על המכולות בקריית מלאכי, שקם אלקטריק שהשמיד את חנויות החשמל והסלולר הוותיקות, והיד עוד נטויה לקראת "ההזדמנות החד פעמית", כפי שקורא לה ראש העיר.

החלום שלו לקרקע שהופשרה לשימושי מסחר ותעסוקה מעבר לכביש הם "אינטל" ו"איקאה" וכיוב'. אלא שכאלה עלולים לחסל סופית את המעט שנותר. יצא נא ראש העיר לקריית גת ויראה את המכוניות שמגיעות ממושבי הסביבה, בעליהן לא קונים בעיר ולא מבלים בה, רק נבלעים בבוקר בקופסת האינטל שם מסופק כל צורכם, ויוצאים בערב חזרה לביתם. כך גם איקאה המשלמת ארנונה לראשון-לציון ונתניה, בולעת קונים מכל הארץ בלי שרחובות הערים ידעו שבאו אל קרבה. התרומה של עסקים כאלה היא כספית, ובמקרה של קריית מלאכי הנזק שהם יגרמו עלול להפוך את הרווח להפסד.

אם רוצים להציל את קריית מלאכי, צריך למשל לחבר אותה בדרך נעימה להולכי רגל, אל תחנת האוטובוס השוקקת הסמוכה המסיעה לכל הארץ ולבקש זכויות בנייה לייעודי תעסוקה ומסחר למימוש בתוך מרכז העיר המדמם. פיתוח שולי עיר רק מזיק: "הביג" ירה ופגע, מה שראש העיר שואף לו כרגע יתברר בעתיד כמהלך וידוא הריגה.