חוזה שכירות תמוה ומוזר להשכרת דירת ענק בגודל של כ-600 מ"ר במרינה בהרצליה לתקופה של 8 שנים, עומד במרכז פסק דין מיום חמישי האחרון המערב את איש העסקים פושט-הרגל מוטי זיסר, את בנק אגוד ואת היהלומן הנתנייתי אריק מימון.
זיסר החליט, משום מה, להשכיר את דירת הפאר הזו במחיר רצפה של 5,000 דולר לחודש, המגיע כדי פחות מחמישית מדמי השכירות שקיבל בעבור אותה דירה בדיוק מהדייר הקודם (26 אלף דולר). זאת, כאשר עננת הליך פשיטת-הרגל מעל ראשו, ובניגוד לתנאי המשכון הרשום לטובת הבנק. החוזה קבע גם כי למימון תהיה זכות ראשונים לרכוש את הדירה, באם זיסר יחליט למכור אותה.
כשנשאל מימון בבית המשפט מדוע דמי השכירות שלו היו כה נמוכים, היו לו הסבר מעניין - לא ניתן להשוות את דמי השכירות, שכן "השוכר הקודם היה מכון ליווי".
שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שושנה אלמגור, קבעה כי טענתו של מימון לא הוכחה, דחתה את בקשתו למנוע את מימוש המשכון על הדירה בידי בנק אגוד, ותמהה מדוע זיסר עצמו לא זומן לתת עדות בתיק.
סיפורה של דירת הפאר הוא פרק נוסף בסיפור נפילתו המרהיבה של זיסר. באמצע השנה שעברה נקלע זיסר להליך של פשיטת-רגל, אותו הגיש בנק הפועלים, בשל חוב של יותר ממיליארד שקל, שלזיסר אין כנראה את המקורות להשיבו. במקביל, נושה אחר של זיסר, בנק לאומי, מימש ביוני האחרון את הווילה של זיסר בשכונת כפר גנים בפתח-תקווה, שנמכרה בתמורה ל-28 מיליון שקל.
זיסר הגיב להתנהלות הבנקים נגדו, באמצעות עורכי דינו, אך גם מחוץ לבית המשפט, וב"אמצעים אחרים". אמצעי אחד היה פיצוץ פרשת "הקלטת הלוהטת" שזעזעה את צמרת בנק הפועלים. מדובר באותה הפרשה שבמסגרתה נחשף כי תלונה על הטרדה מינית של עובדת הבנק נגד בכיר בבנק "נקברה" לכאורה, במסגרת הסכם שהתמורה בו הייתה כביכול מינויה של העובדת לתפקיד בכיר בחברה-בת של הבנק.
אמצעי אחר הוא איום בתביעה נגזרת בעניין אותה פרשת הטרדה מינית לכאורה, איום שמאחוריו עומדת שושנה בורובסקי, אשתו של עורך דינו של זיסר, עו"ד יעקב בורובסקי.
אמצעי יצירתי שלישי הוא, אולי (כך נרמז מטענת בנק אגוד) הסכם השכירות התמוה, במסגרתו הושכרה דירת היוקרה במרינה בהרצליה למימון. בנק אגוד טען כי החוזה הוא "חוזה למראית-עין" (פיקטיבי), ובית המשפט קבע כי הוא בטל.
הדירה שחוברה לה יחדיו
בנק אגוד הוא אחד מהנושים הקטנים של זיסר, לו חב זיסר "רק" כ-31 מיליון שקל. במסגרת המגעים בין הבנק לבין זיסר סביב קשייו הכלכליים של זיסר ב-2010, הסכים איש העסקים למשכן את הזכויות בדירת הפאר במרינה בהרצליה, כאשר שטר המשכון מוגבל לסכום של 43 מיליון שקל. הדירה הממושכנת היא למעשה שתי דירות בגודל של כ-295 מ"ר כל אחת - שחוברו להן יחדיו.
המשכון שנרשם ב-2010, ושתנאיו עודכנו ב-2012, קובע כי לא ניתן יהיה להשכיר את הדירה לתקופה של יותר משנתיים, וכי דמי השכירות לא יהיו נמוכים ממחיר השוק.
למרות זאת, במאי 2013, כשחובותיו של זיסר סגרו עליו, וניחוחות הליך פשיטת-הרגל החלו לעלות באפו, נכנס זיסר לחוזה המשונה עם מימון. בחוזה נקבע כי מימון ישכור את הדירה ב-5,000 דולר לחודש, וכי הסכום הזה לא ישתנה למשך תקופת האופציה שהוענקה למימון, למשך שנתיים נוספות.
חודש מאוחר יותר חתמו זיסר ומימון על נספח נוסף להסכם, במסגרתו הוענקו למימון אופציה להארכת החוזה ל-5 שנים נוספות, ללא עדכון במחיר, וכן זכות סירוב ראשונה לרכישת הדירה, אם תוצע לאחר.
נמוך מתנאי השוק
מימון, שביקש כי בית המשפט יאסור על הבנק לממש את המשכון, טען כי הפרת החוזה על-ידי מימוש המשכון תגרום לו נזק רב. זאת, לדבריו, משום שהוא השקיע כמיליון שקל בשיפוץ הדירה, בהסתמך על הציפייה לשכור את הדירה לטווח ארוך. ו
אולם, בהמשך הוצגו לבית המשפט מסמכים המראים כי חלק ניכר מהסכום הוצא דווקא על ריהוט יוקרתי ולא על שיפוץ. בית המשפט לא התרשם במיוחד מטענותיו של מימון.
מימון עצמו הגיע לבית המשפט כדי למסור עדות בהליך, ובין היתר נשאל מי חתם על ההסכמים מולו. בעלת הנכס/הדירה הרשומה היא שותפות "מרינה הרצליה", שבשליטת חברת מרכזי שליטה, שהייתה בשליטת זיסר.
"מי חתום על הסכם השכירות מטעם 'מרינה הרצליה'", שאל עו"ד אורי גאון ממשרד ב. לוינבוק שייצג את הבנק, ומימון השיב: "אני מניח שמי שמוסמך לחתום. הכול נעשה דרך היועצת המשפטית שלי במשרד, אני לא יורד לרזולוציות".
הפרקליט התעקש: "אתה לא יודע מי חתום על זה?", אך מימון שוב חמק מתשובה: "אני מניח, מי שצריך לחתום"; עורך הדין של הבנק התעקש: "מי זה?"; ומימון השיב: "מוטי זיסר, או הבן שלו, שגם היה מעורב". בא-כוחו של הבנק תהה: "יכול להיות שזה דוד זיסר?", ומימון אישר: "יכול להיות".
בהמשך נשאל מימון על זהות החותם מולו על הנספח להסכם. "יכול להיות שזה גם מוטי זיסר?", שאל עורך הדין, ומימון אישר לבסוף: "כן, זה נחתם בנוכחות עורכת הדין שלי במשרדי".
בהמשך נשאל מימון אם לא היה מודע למצבו של זיסר בעת שחתם על המסמכים מולו. "התשובה היא לא-רבתי. זיסר הגיע אליי עם נהג צמוד... אני לא מכיר שאדם בקשיים כלכליים והוא טס עם מטוס פרטי בעולם ודברים כאלה. אני לא התרשמתי שהוא מצוי בקשיים כלכליים". עוד מסר מימון כי הוא "לא כל-כך קורא עיתונים כלכליים".
לכל אורך העדות טען מימון כי ההסכם משקף את תנאי השוק, ואין בו משום הטבה כלשהי. הטענות הללו הכעיסו, ככל הנראה, את השופטת אלמגור, שבחרה לתעד את הערתה למימון בפרוטוקול. "אדוני, אתה משלם מעט מאוד, אז את הטענה הזו לפחות תשים בצד".
השופטת ציינה בפסק הדין כי דמי השכירות של הדיירים הקודמים בדירה עמדו על יותר מפי 5 - סכום של 26 אלף דולר בחודש שנקבע בחוזה תחילה, ושבהמשך הועלה על-ידי הצדדים עד לסכום של 27.3 אלף דולר לחודש.
תשובתו של מימון בעניין הזה הייתה מעניינת - מימון טען כי דמי השכירות של הדיירים הקודמים שיקפו סיכון גבוה יותר, שנבע מכך שהנכס שימש לכאורה כמכון ליווי. "אם ההשוואה היא דמי שכירות, אז השוכר הקודם היה מכון ליווי", טען מימון. ואולם, השופטת אלמגור קבעה בהמשך כי הטענה לא הוכחה, וכי דמי השכירות "נמוכים באופן משמעותי" מתנאי השוק.
השופטת החליטה לבסוף להעדיף את הזכות הרשומה במשכון לטובת הבנק, על-פני זכותו של מימון לפי החוזה עם זיסר. בית המשפט קבע כי בקשתו של מימון לוקה בחוסר תום-לב, שכן מימון צריך היה לדעת על המשכון, וכי תמוה מדוע הוא או עורכת דינו לא עיינו בדוח המשכון של הדירה בטרם החתימה על החוזה.
בשל החלטתה על ביטול החוזה, החליטה השופטת שלא לדון בטענת הבנק, לפיה ההסכם כולו חשוד כחוזה-סרק - "חוזה למראית-עין" כטענת הבנק - טענה שהמשתמע ממנה הוא רמז עבה להברחת נכסים לכאורה מצדו של זיסר.
איש העסקים עצמו לא זומן על-ידי מימון לתת עדות בהליך, וגם על כך תמהה השופטת אלמגור, וקבעה כי אי-זימונו של זיסר הוא בעל משקל ראייתי הפועל לרעתו של מימון.
מטעמו של זיסר נמסר בתגובה: "זיסר אינו צד להליך. הדירה הושכרה למימון, כשהיה ברור לו שהשכירות לתקופה קצרה עד למכירת הדירה כדי לפרוע חוב לבנק אגוד. בניגוד לטענתו של מימון, השוכר הקודם היה איש עסקים מכובד".
בנק אגוד יוצג בידי עורכי הדין אורי גאון, יניב אזרן וצחי לנקרי ממשרד ב. לוינבוק ושות'; מימון יוצג בידי עורכי הדין שאול קוטלר ויונת מאיר ממשרד שאול קוטלר ושות'.
הקלטת "הלוהטת" והעובדת שקודמה
בספטמבר האחרון חשף ערוץ 10 קלטת, ובה נשמעת שיחה בין מי שהוגדר "לקוח הבנק" לבין אילן אמיר, סגן ראש החטיבה העסקית בבנק לשעבר. אמיר נשמע מספר באותה הקלטה, כיצד רומן בין שמעון גל, הבוס הישיר שלו ומי שהיה ראש החטיבה העסקית בבנק, לבין עובדת בכירה שהייתה כפופה לגל, הפך כביכול ליחסים שלא בהסכמה, תחת מסכת של איומים והתנכלות לכאורה מצדו של גל.
בהמשך, סיפר אמיר, הוגשה תלונה בנושא למפקח על הבנקים, שהורה לבנק למנות שופט בדימוס שיבחן את הפרשה. הבנק מינה לתפקיד את השופטת דינה אפרתי, גרושתו של עו"ד דוד אפרתי, הנחשב מקורב להנהלת הבנק.
מסקנות השופטת לא פורסמו מעולם, אך מה שידוע הוא שאותה מתלוננת, שכבר לא הייתה עובדת הבנק, מונתה לתפקיד בכיר בחברה-בת של הבנק, לאחר אותו הליך בירור.
"היא טוענת ששמעון גל איים עליה... אז היא הקליטה אותו... והוא רדף אחריה, והיא באה אליו", נשמע אמיר אומר בהקלטה. "הקליטה אותו מאיים על בעלה, הקליטה אותו שהוא שיכור ומבקש שהיא תבוא להציל אותו... רץ עירום ברחובות. עכשיו, ההיא (השופטת אפרתי - ג'מ') ראתה את זה, ולכן המליצה לקדם אותה (את המתלוננת - ג'מ') בדרגה, כי התעללו בה".
גל, כמו אמיר, מצא את עצמו פורש מתפקידו בבנק בשיאה של המהומה, כאשר עם פרסום ההודעה על פרישתו של גל - לא נזכרה הפרשה כלל. ב-2014 החל אמיר לעבוד בחברת הייעוץ גיזה-זינגר-אבן, שם ייצג לקוחות שונים, בין היתר, בהסדרי חובות מול הבנק.
"לקוח הבנק" הנשמע בהקלטה ההיא, הסתבר מאוחר יותר, הוא לא אחר מאשר מוטי זיסר, שאף מסר עדות במשטרה בפרשה. זיסר - כך זה מצטייר - הגיש לצמרת בנק הפועלים את החשבון על מהלכי בקשת פשיטת-הרגל נגדו.
כתבות
ני"ע
