מחיר למסתכן

משרד האוצר החליט לפני מספר חודשים כי הדרך האפקטיבית ביותר, מבחינתו, להביא להורדת מחירי הדירות היא, שכל המכרזים החדשים לבניית דירות חדשות בישראל יהיו בשיטת "מחיר למשתכן". זאת, אחרי שהממשלות הקודמות לא הצליחו להביא לעצירת העלייה של מחירי הדירות, והגו פתרונות שלא יצאו אל הפועל. אף שבחודשים האחרונים הממשלה מוציאה הרבה יותר קרקעות למכרזים בשיטת "מחיר למשתכן", ומאיצה את שיווקן, כולל בערי מרכז, כמו הרצליה, ראשון לציון, שהן בלב הביקוש, נראה כי השיטה החדשה עלולה להפוך את בעיית מחירי הדירות הגבוהים לשולית.

יצוין, כי בשיטת מחיר למשתכן, בניגוד לשיטת המכרזים הקודמת, שבה זכו הקבלנים שהציעו את המחיר הגבוה ביותר לרכישת הקרקע, ב"מחיר למשתכן" זוכה הקבלן/היזם שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר, שבו תימכר הדירה.

שר האוצר, משה כחלון, הצהיר כי בשנה האחרונה שיווק משרד השיכון 27 אלף יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן. הציבור הרחב שקורא את ההצהרה הזו, בטוח כי הוא יכול לגשת מחר אל קבלני ישראל, ומה שנותר לו הוא לבחור לכאורה דירה מבין עשרות-אלפי יחידות-דיור במחיר נמוך מאוד. אך לפעילים ולמומחים בשוק הנדל"ן ברור כי מרגע שיווק הקרקע לדירה דרך מינהל מקרקעי ישראל, ועד למסירת המפתח, יכולה לעבור גם תקופה של 5 שנים. הדירות המשווקות כיום במסגרת מחיר למשתכן, יגיעו אל השוק בעוד תקופה ארוכה והן לא משפיעות כיום.

תוכנית מחיר למשתכן היא מיחזור של תוכנית ממשלתית ישנה, שהגו עוד בשנות ה-90 בתקופת שר הבינוי והשיכון אריאל שרון. בתקופתו של שרון, שכונה "בולדוזר", נרשמה הצלחה גדולה בבנייה מאסיבית של דירות, כדי לענות על הביקושים של העלייה הרוסית, זאת, בלי להעלות את המחירים. הרעיון של משרד האוצר ברור - אם נעשה שימוש בתוכנית ממשלתית שעבדה בעבר, ושהצליחה לספק את הביקוש האדיר שנוצר באותה תקופה, אין סיבה שזה לא יצליח גם כיום.

ובכן, הפתעה. התנאים כיום שונים בתכלית מאשר בעבר. הבעיה אינה אותה בעיה, הריביות הן אפסיות, ולמרות דחיקת המשקיעים ברור שהחניה הברורה מאליה להון העצמי של כל זוג צעיר, היא רכישת דירה ולא דבר אחר. כלומר, מחיר למשתכן מעודד ומעלה את הביקוש לדירות, ואף מאיץ צעירים רבים שכלל לא חשבו על רכישת דירה, לנצל את ההזדמנות כדי לקבל מהמדינה מתנה כספית של 200-400 אלף שקל, כהנחה לרכישת דירה.

מאחר שההשתתפות במכרזים כרוכה בעלות של כמה מאות שקלים בודדים, הרי שזו הגרלה משתלמת מאוד, ובעלת סיכויי זכייה גבוהים יחסית. מעבר לכך, שיטת ההגרלות שבה משרד השיכון מתכוון לנהוג לשם בחירת הזוכים בדירות שמציעים הקבלנים, היא פסולה, והוכיחה בעבר שהיא דווקא מעודדת את ליבוי ועליות המחירים. ההיסטוריה לימדה, כי כאשר משתמשים בפטנט השיווקי של "הגרלה" וזוכים, הציבור מבין כי הוא חייב לנצל את ההזדמנות, ומהר. והתוצאה היא, שמלאי הדירות המוצע אוזל במהירות רבה יותר מהצורך שיש בפועל.

נשים לרגע בצד את נושא מחירי הדירות, ונעסוק בפן נוסף של בעיית הדיור - כל העוסקים בדיור למגורים, מודעים לעובדה ששיטות הבנייה והסטנדרט הקיים בישראל לא מתעלים לרמה גבוהה מאוד. על כך יעידו בעלי דירות רבים שנמצאים במרדף מתמיד אחר הקבלנים לתיקון ליקויי בנייה. השאלה היא - מה יקרה כשהקבלנים יורידו את סטנדרט הבנייה בגלל מכרזי מחיר למשתכן מוטי המחיר? הרי ברור שכאשר התמורה מנוכה גם הסטנדרט יירד עוד יותר וגם איכות הבנייה. הקורבנות למצב הזה הם ציבור הרוכשים המשולהבים, שבטוחים כי הם מקבלים מהמדינה מתנה בשווי של 200-400 אלף שקל, וכי זכו בדירת החלומות.

הבעיה ב"פטנט של מחיר למשתכן" היא שהוא מטפל בבעיית מחירי הדירות, כשהוא רואה מולו רק את סוגיית המחיר, ומתעלם מאיכות הבנייה. מדובר בשגיאה חמורה שעוד ידובר עלייה רבות. אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות הייתה הספסור בקרקעות המדינה, ומכירתן למרבה במחיר. אולם כדי להבטיח בנייה ברמה גבוהה, הממשלה הייתה צריכה לקבוע רף רווחיות מינימלי שהקבלנים ייהנו ממנו, כדי להבטיח שלא יחסכו בחומרי-גלם ושלא יספקו דירות ברמה נמוכה, ובכך ייווצרו כאן בעיות אחרות, שלעתים הן חמורות בהרבה משאלת המחיר.

בעוד מספר שנים אנו עלולים למצוא את עצמנו עם מאות אלפי יחידות דיור שהוצעו במחיר נמוך ולכן גם נבנו תוך חיסכון בחומרי בנייה ועם שלל של בעיות. ואם לא די בכך, ראש העיר ראשון לציון, דב צור, הצביע על בעיה נוספת: הוא היה מבין הראשונים לזהות בעיה עתידית שהיא יצירת שיכוני עוני שעלולה לייצר שיטת מחיר למשתכן.

כאשר רוב האוכלוסייה שתרכוש את הדירות נמנית עם מעמדות הביניים והנמוכים, נמנעת ההטרוגניות שיש בשכונות רבות בערי ישראל, שבהן מתגוררים גם תושבים בעלי הכנסה גבוהה ונמוכה. כך, שהשיטה עלולה ליצור מצב שהשכונות החדשות שנבנות בישראל יהיו שכונות עם אוכלוסיות חלשות, בעוד זוגות צעירים מעוניינים דווקא בסביבה מבוססת והטרוגנית.

בשורה התחתונה, נראה כי מחיר למשתכן לא יביא את הבשורה בהורדת מחירי הדירות. התרופה העיקרית להורדת מחירי הדירות טמונה בהעלאה מדודה של הריבית על המשכנתאות, ודיכוי הרצון לרכוש דירה בכל מחיר. גם כחלון יודע זאת, ולא בכדי הוא לחץ על נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, להעלות את הריבית כדי לייצר סביבה נכונה לירידת מחירי הדירות.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב