סקר הקבלנים הגדול: לא מאמינים במחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן אינה אטרקטיבית לחלק גדול מהקבלים והיזמים, תחום התמ"א 38 והפינוי-בינוי הוא הכיוון שאליו שואפים רבים מהם בשנים הקרובות, והביורוקרטיה היא האויב המר ביותר של הקבלנים. כך עולה ממשאל קבלנים שנערך בשבועות האחרונים בקרב עשרות קבלנים ויזמים החברים בארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים בשיתוף "גלובס" נדל"ן.

במשאל השתתפו למעלה מ-50 חברות שונות בענף, והתייחסו בו גם לתוכניות האוצר להוזלת עלות הבנייה, להבאת קבלנים מחו"ל וגם להשפעה של תוכנית מחיר למשתכן על מחירי הדירות ברחבי הארץ.

רבים מהנשאלים אינם רואים את מכרזי מחיר למשתכן כאטרקטיביים. מבין עשרות הקבלנים והיזמים, רוב גדול מבין המשיבים לשאלה האם השתתפו או בכוונתם להשתתף בפרויקט מחיר למשתכן השיבו בשלילה. כ-70% מהנשאלים ענו שהם לא השתתפו במכרזי מחיר למשתכן - בהם מתחרים הקבלנים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר - שפורסמו עד כה, וגם לא מתכוונים להשתתף במכרזים שצפויים להתפרסם בהמשך. כ-21% מהנשאלים השיבו כי לא לקחו חלק במכרזי מחיר למשתכן שפורסמו עד כה אולם הם בוחנים ומתכוונים להשתתף במכרזים הבאים שיפורסמו. רק כ-9% מהנשאלים השיבו שהשתתפו במכרזים שפורסמו בחודשים האחרונים.

נזכיר שבמשרד האוצר הכריזו כי מרבית מכרזי המגורים שיפורסמו על ידי המדינה בשנה הקרובה, אם לא כולם, יהיו במתכנות מחיר למשתכן. גורמים בענף מזכירים שבעקבות העובדה שמכרזי הקרקע הרגילים נעלמו ממפת מכרזי המדינה, הביקוש לקרקע פרטית עלה, מה שעלול להעלות גם את המחיר שידרשו בעלי הקרקע. ככל שיותר קבלנים לא יפנו למכרזי מחיר למשתכן, הביקוש לקרקע פרטית ימשיך לעלות, ואיתו גם מחירי הדירות.

הקבלנים והיזמים נשאלו גם עד כמה הם מאמינים שתוכנית מחיר למשתכן תשפיע על המחירים. רוב המשיבים על שאלה זו סבורים שאין בידי התוכנית להשפיע על מחירי הדירות. 56% מהנשאלים השיבו כי התוכנית לא תוביל לירידות מחירים כלל. עם זאת, כ-35% מהמשיבים סבורים דווקא שלתוכנית תהיה השפעה כלשהי על השוק והשיבו כי התוכנית עשויה להוביל לירידות מחירים של עד 5% במחירי הדירות. כ-9.5% מהמשיבים ענו כי להערכתם התוכנית עשויה להוביל לירידה של 5% עד 10% במחירים.

הבירוקרטיה היא הבעיה המרכזית

במסגרת המשאל ניסינו לבחון מהי הבעיה הקשה ביותר שאיתה מתמודדים היזמים והקבלנים בבואם להקים פרויקט בנייה למגורים בישראל. בעוד רבים בענף מתלוננים כבר שנים על המחסור בידיים עובדות ובפועלי בניין מקצועיים, נראה שלפחות על פי עשרות היזמים והקבלנים שהשתתפו במשאל מדובר במצוקה שנמצאת רק במקום השני מבין גורמים אחרים המהווים חסם לקידום פרויקט.

כך, רוב גדול של המשיבים (כ-84.6%) השיבו כי הבעיה הקשה ביותר אתה מתמודדים השחקים בענף היא הביורוקרטיה שמגבילה ומעכבת פרויקטים בוועדת התכנון המקומיות והמחוזיות. במקום השני, עם רק 9.6% מהנשאלים, נמצאת סוגיית כוח האדם והמחסור בפועלים מקצועיים בענף. במקום השלישי במדרג הבעיות שמהן סובלים הקבלנים והיזמים ניתן למצוא את השלטון המרכזי על שלל התוכניות והתקנות החדשות. 5.7% מהנשאלים הצביעו על תקנות ותוכניות חדשות של הממשלה כגורם שמעיב בצורה הקשה ביותר על פעילותם בענף.

עלות בנייה של 2,700 שקל למ"ר - לא ריאלי

בחודשים האחרונים מנסים במשרד האוצר ובמטה הדיור למצוא פתרונות למחירי הדירות הגבוהים לא רק על ידי תוכנית מחיר למשתכן אלא גם על ידי תוכניות לטיפול בתחום הביצוע בבנייה למגורים. בין הרעיונות הנבחנים במשרד האוצר ובמטה הדיור ניתן למצוא תוכנית להכנסת חברות ביצוע זרות לעבוד בישראל כדי לפתור את מצוקת העובדים כמו גם לנסות ולהוריד את מחיר עלות הדירה.

רעיון אחר שמקדמת גם החברה הממשלתית "דירה להשכיר" לצד מטה הדיור, הוא הכנסת טכנולוגיות בנייה חדשות לענף. גם במקרה זה היעד הוא ירידה משמעותית בעלות הבנייה.

מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", עוזי לוי, אמר בעבר ל"גלובס" באוצר שואפים להפחית את עלות הבנייה באופן משמעותי ולהגיע אף לכ-2,700 שקל למ"ר.

האם בענף סבורים כי תוכניות אלו יוכלו להועיל לענף ולתרום לירידה במחירי הדירות? התשובות של הקבלנים והיזמים, כפי שעולות מהמשאל, מעידות שלא, אם כי לא בצורה מובהקת כפי שהיה ניתן לחשוב.

לגבי התוכנית של משרד האוצר ומטה הדיור לאפשר לחברות זרות לפעול בישראל בתחום הבנייה למגורים ענו כ-71% מהנשאלים כי התוכנית לא תועיל ואף תזיק באופן זה או אחר לענף הבנייה הישראלי. כ-34.6% מהנשאלים ענו כי מהלך כזה עשוי להשפיע בצורה הרסנית על ענף הבנייה הישראלי ולהוביל לחיסול הענף ולפיטוריהם של אלפי או עשרות אלפי עובדים. 25% מהמשיבים סבורים שמימוש התוכנית הזו יוביל לכך שהמשק הישראלי יספוג הפסד עקב ויתור המדינה על מסים לטובת מדינות זרות וכ-11.5% השיבו כי מדובר בתוכנית שתגרום בעיקרה להרס בתעשיות הנילוות לענף הבנייה. עם זאת, 26.9% אינם שוללים פתרון זה על הסף וסבורים כי מדובר בתוכנית שיכולה לסייע לקידום פרויקטים ברחבי הארץ.

לגבי ניסיון המדינה להוזיל בצורה משמעותית את עלות הבנייה למגורים והיעד המוצהר של עלות בנייה בגובה כ-2,700 שקל למ"ר, הקבלנים והיזמים כמעט תמימי דעים - 94.2% מהנשאלים ענו כי מדובר ביעד שאינו ריאלי לאור העלויות הקיימות בענף היום, ורק כ-3.8% מהמשיבים נותנים צ'אנס ליוזמה הממשלתית וסבורים כי ייתכן שמדובר יעד ריאלי אך לא באזורי הביקוש.

עם הפנים קדימה: חידוש בניינים ישנים

ככל שמכרזי הקרקע לפרויקטים רגילים מתמעטים וככל שהיצע הקרקעות לבנייה באזורי ביקוש הולך ומתדלדל, יותר ויותר קבלנים ויזמים מגיעים למסקנה שעתיד התחום הוא בפעילות פינוי בינוי או תמ"א 38, פעילות שהולכת וצוברת תאוצה בשנים האחרונות למרות החסמים הקשים שמעכבים את יישום הפרויקטים כמו גם ההתנהלות הקשה מול ועדות התכנון מחד ובעלי הדירות מנגד.

כל קבלן או יזם יגיד בפה מלא שהעדיפות הראשונה שלו היא תמיד בניית פרויקט מגורים "רגיל" על קרקע זמינה וריקה, אך ככל שאלו הופכות לנדירות או יקרות מידיי, פינוי בינוי ותמ"א 38 מסתמנות כיעד הבא של חברות נדל"ן רבות גדולות כקטנות. גם משאל הקבלנים הנוכחי מחזק מציאות זו.

לשאלה האם החברות פועלות היום בתחום תמ"א 38 או פינוי בינוי השיבו כ-63.4% מהנשאלים כי הם פועלים בתחום ומדובר בהיקף ניכר מעבודתם השוטפת. כ-17.3% מהנשאלים השיבו כי הם פועלים בתחומים אלו אך כחלק שולי בלבד מהיקף העבודה הכולל וכ-19.2% השיבו כי הם לא פועלים כלל בתחומים אלו נכון להיום.

במבט לעתיד נראה שיותר ויותר חברות בוחנות כניסה לתחום. כך, לשאלה האם החברה מתכננת להיכנס לתחום תמ"א 38 או פינוי בינוי ענו כ-67.3% מהנשאלים כי הם בוחנים כניסה לתחום כבר בשנה הקרובה, כ-21.1% השיבו כי הם בוחנים כניסה לתחומים אלו אבל בעתיד הרחוק יותר ולא בשנה הקרובה ורק 11.5% מהנשאלים השיבו כי אין בכוונתם להיכנס לתחום תמ"א 38 או לתחום הפינוי בינוי בעתיד הנראה לעין.

"טרפוד פרויקטים מצד הרשויות המקומיות"

"הנתונים העולים מהמשאל משקפים את שהקבלנים והיזמים מרגישים מזה תקופה ארוכה. אחת הבעיות המרכזיות עמה הקבלנים נאלצים להתמודד יום-יום, היא טרפוד פרויקטים מצד הרשויות המקומיות, באמצעות וועדות המעכבות את הבניה בישראל בצורה חסרת תקדים", כך סבור אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים. "תכניות רבות של התחדשות עירונית, שנועדו להיטיב עם האוכלוסייה, נמרחות ומתעכבות חודשים ושנים ארוכות, עד שנדמה כי הציבור כולו, ולא רק ציבור הקבלנים, איבד את האמון במדיניות הממשלה בכל הנוגע למצוקת הדיור בישראל. עליות המחירים, הצבת חסמים, מחסור בכוח עבודה זמין, כל אלו הם רק חלק מנפלאות הביורוקרטיה, המובילה לעיכובי בנייה משמעותיים ברחבי הארץ, ובאזורי הביקוש בפרט".

רוזנטל מתייחס גם לתשובות הקבלנים על תוכנית מחיר למשתכן ואומר: "תוצאות המשאל מציפות את חששות הקבלנים, כי תכניות דוגמת 'מחיר למשתכן' עלולות לסייע לאוכלוסיות מאוד ספציפיות ולא לציבור הרחב, דוגמת משפרי דיור, משני מיקום כתוצאה מתעסוקה וכד', ובכך אינן בהכרח נתפסות כאטרקטיביות עבור אנשי המקצוע.

"אנו כמובן מברכים על הוצאה לפועל של מיזמים אלו, אך אין הדבר אומר כי נחזה בירידת מחירים בענף הנדל"ן כתוצאה מכך. הדרך באמצעותה נוכל לראות שינוי בענף היא ע"י החלת חוק בסיס בכלכלה, הגדלת ההיצע והתרת החסמים.

ככל שנראה שיווק נרחב יותר של קרקעות, במקביל לזירוז תהליכי ביורוקרטיה, נראה צמיחה והתרחבות של פרויקטים בענף שיובילו להתמתנות במחירי הדיור, כתוצאה מהיצע רחב יותר. דרכים אחרות, למרות שמטרתן ותכליתן חיובית, בעיקרן מלאכותיות ויובילו לסיוע חלקי ולא לפתרון כולל לציבור כולו".

 האם השתתפות או בכוונתך להשתתף במכרזי מחיר למשתכן