שוק המשרדים בנקודת מפנה: שטחי ענק יציפו את גוש דן

בשנה החולפת נוספו שטחי משרדים לגוש דן, אך הדבר לא הוריד מחירים, ובחלק מהמקומות אף נרשמה עלייה ניכרת. ירידת מחירים אולי תורגש ב-2017, אז יתווספו לשוק מאות אלפי מ"ר חדשים. "בשנים 2013 ו-2014 נוספו לשוק כ-104 אלף מ"ר לשנה בממוצע", אומר יורם בלומנטל, שותף בחברת אינטר ישראל. "ב-2015 נוספו לשוק 100 אלף מ"ר נוספים של משרדים, אבל העיקר יגיע ב-2016, שבה אמורים להתווסף כ-200 אלף מ"ר משרדים רק בערים ת"א, רמת גן ובני ברק, ורובם המכריע, בתוך תל אביב.

"נכון לסוף 2015 יש כ-70 אלף מ"ר פנויים במרכזי העסקים ואנו מניחים כי בסוף 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ-100 אלף מ"ר משרדים. 2017 תיפתח עם עודף מלאי של כ-150 אלף מ"ר משרדים. האתגר יגיע בשנה זו, אז יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים: למעלה מ-400 אלף מ"ר. העבר מלמד ששיווק משרדים בכמות כה גדולה יימשך כארבע שנים", אומר בלומנטל, ומזהיר מהמשמעות: "המחסור בשטחים איכותיים גורם כיום לעליית מחירים, אבל היא זמנית. עודפי ההיצע בשנתיים הקרובות יאלצו יזמים להתחרות על כל שוכר ושוכר. יזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, ימצאו עצמם בסיטואציה לא נוחה".

ההצפה במרכז מלמדת על בעיה אחרת, לפי נתוני גאוקרטוגרפיה. מתוך 1.4 מיליון מ"ר נדל"ן עסקי המתוכננים לשנה, 1.1 מיליון מ"ר ייבנו בין חדרה לגדרה, ורק 300 אלף מ"ר בכל יתר חלקי הארץ. הסבר לדבר הזה מציע אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: "עם כל הכבוד לשכר הדירה הגבוה במרכז, חברות היי-טק נלחמות ביניהן על כוח אדם. כוח האדם האיכותי לא רוצה פריפריה, אולי הוא מוכן הרצליה, אבל מה שהוא באמת רוצה זה תל אביב, לגור במרכז העניינים, לעבוד קרוב לפאבים, מסעדות, וחנויות".

לוי אינו מודאג לפיכך מהצפת השוק. "כל עוד אין פה אבטלה, לא תהיה ירידה בביקוש למשרדים בת"א. עובדי היי-טק הכי בכירים מודיעים לבוס שהם מוותרים על המכונית, על הדלקן, ועל החניה - ואת כל זה שיכניס להם למשכורת, כי ממילא הם רוצים לגור במרחק רכיבה או הליכה ממקום העבודה". "הפער בין המרכז לפריפריה יגדל ויילך בשנים הקרובות", אומרת ד"ר רינה דגני. "היום כשמדברים על פריפריה מתכוונים לנגב ולגליל, אבל בשנים הקרובות גם מטרופולין ירושלים, מטרופולין חיפה ומטרופולין באר שבע יהפכו לישראל הענייה".

היא מזכירה שהסכמי הגג שבהם ייבנו אלפי דירות בקרוב הם באזורים המרוחקים מכמות המשרדים העצומה הנבנית במרכז. "80% מהנדל"ן העסקי מתוכנן בין חדרה וגדרה ולאורך החוף. בנגב, בגליל, בירושלים, ובמטרופולין חיפה מפוזר התכנון ל-20% משטחי התעסוקה האחרים", מדגישה דגני, "עובדה זו לבדה תגדיל עוד יותר את הביקוש לאזור המרכז המשופע במקומות עבודה גם כך".

תופעת השנה: חללים משותפים

אל תוך הקלחת הזו משתלבים ניצנים של טרנד חדש, שעוד אין לחזות את השפעתו על הענף: "חברות שישבו בהרצליה וביקשו לגדול לא מצאו שטחים ושכרו אצלנו", מספרת רוני צדר, מנהלת WeWork ישראל, המחזיקה ב-3,800 מ"ר, בבניין אמפא נדל"ן והפניקס בהרצליה. WeWork היא המייצגת הבינלאומית והבולטת של תופעה שסוחפת את השוק בעולם וחודרת לארץ: השכרת חללי עבודה משותפים ומשרדים לפי דרישה וצורך מיידי, ולתקופות קצרות. סניף ראשון פתחה WeWork ברחוב דובנוב 7 בת"א, וההצלחה הובילה לפתיחת הסניף בהרצליה, ולפתיחת עוד סניף בת"א (שרונה) ובבאר שבע. בקרוב ייפתח סניף חמישי בירושלים.

"מאז המחשב הנייד, המשרד הוא בכל מקום", אומרת צדר. "עולם העסקים מתכוון לחברות שהצרכים שלהם משתנים והם צריכים גמישות". חברות כמו WeWork שוכרות בניינים שלמים או קומות בבניינים קיימים, משפצות אותם לחללי עבודה בגדלים שונים, ובהם גם חללי עבודה משותפים, ומשכירה אותם לחברות. אפשר לשכור חדר אחד, שניים או שלושה. חדרי הישיבות, קבלת אורחים, ושירותים משרדיים משותפים לכל שוכרים. ההבדל הוא גם באופי ההתקשרות עם השוכרים, שהוא קצר טווח.

עוד חברה בינלאומית הפועלת בתחום היא ריג'ס, שמשכירה משרדים ב-120 מדינות בעולם, וגם משרדים וחדרי פגישות לטווח קצר. ריג'ס מחזיקה כיום חללים להשכרה בת"א בתוך בניינים "רגילים" וממותגים: מגדל המוזיאון, מגדל אלקטרה, מגדל רוטשילד, וכן במגדל איילון בר"ג, בשני משרדים בהרצליה, בפארק מת"מ בחיפה ובקרוב גם ברמת החייל ובמגדל אטריום בר"ג ובאזור התעשייה רעננה. ריג'ס מציעה גם שירותי מזכירות ואפשרות לרשום את משרדי החברה בתור הכתובת של החברה שלכם, לשם הפאסון.

"בארה"ב יש לנו אלף שטחים כאלה, ושם יש יותר משתמשים ויותר מודעות", אומר רון יריב, מנכ"ל ריג'ס ישראל. "פה עוד צריך לחנך את השוק. מבחינתנו, זה שיש עוד חברות זה טוב, כי זה עושה מהפכה בחשיבה - יגדיל את כל השוק וכולם ייהנו. גם הפריפריה מתחילה להיות חזקה. למה לנסוע לת"א ולעמוד בפקקים? התוכנית היא לפתוח 40-50 מרכזים כאלה תוך חמש שנים - בערך עשרה בשנה".

"קלסטר" (cluster) הוא מיזם ישראלי המחקה את המודל העסקי הזה, ויושב בשני מבנים ישנים ששימשו בעבר את מפעל טרה, הנמצאים על הגדה המזרחית של איילון (שתי דקות ממגדלי עזריאלי), על מגרש בבעלות גב ים ואמות, המחכה לפיתוח. המבנים הנטושים הושכרו ליזם סשה טבק, שהפך 1,100 מ"ר לחללים להשכרה ליזמי טכנולוגיה. בתחילה השכיר טבק את אחד הבניינים ל"האקטונים" (מרתונים טכנולוגיים) חד פעמיים, אלא שאז הבין את הפוטנציאל והחליט להשכיר שטחים באופן קבוע. המהפך קרה בקיץ האחרון, כשבחודש יולי נפתח הבניין הראשון במודל שכירות חודשית - "כסאות" ב-500 שקל לחודש, וחדרים סגורים ב-1,000 שקל. הביקוש הוביל להסבת הבניין השני לאותה תכלית. הוא שופץ ונפתח להשכרה החודש, ולדברי טבק כבר מאוכלס ב-20%. השטח בשני הבניינים יכול לאכלס עד 500 אנשים בו זמנית.

השכירות כוללת חשמל, ארנונה, מים, אינטרנט, מרחבים להעברת קורסים, חדרי ישיבות, קפה ועוגיות, "שזה כל מה שסאטרטפיסטים צריכים", אומר טבק. "היתרון של החללים מהסוג הזה הוא ההזדמנות למפגש מפרה עם שוכרים אחרים", אומרת צדר, "החללים המשותפים מפגישים סטארט-אפים עם יזמים, חברות מיתוג עם מעצבים וכו' והדבר מצמיח קשרים עסקיים. זה קורה פה כל הזמן, עצמאים שהכירו עצמאים אחרים פתחו יחד חברות והקימו אצלנו מחלקה קטנה".

הערך הכלכלי האישי והתרומה החברתית לעיר, הם הדברים שעומדים מאחורי יוזמה מתחרה נוספת בתחום: עיריית תל אביב, אשר מפעילה ומשכירה חללים ליזמים בשטחיה (ראו מסגרת).

שוק השוכרים אינו מורכב מיזמים קטנים ואנונימיים בלבד. כך למשל, הסניף הישראלי של חברת "אובר" (שהלהיטה כותרות בשבוע שעבר) נמצא בסניף WeWork התל אביבי. חברת my heritage שעוסקת בבניית עצי יוחסין ויושבת בבניין שלם באור יהודה, שכרה בסניפי WeWork שטחים ל-76 עובדים. אפילו אל על שוכרת מהם שטחים למערך שלה התומך בסטארט-אפים לעולם התעופה.

חברות עם פעילות בינלאומית נהנים מיתרון הפריסה הגלובלית של החברות. כך למשל ריג'ס מנצלת את הפריסה הגלובלית שלה, כשהיא מאפשרת לשוכרים מכל סניף, להשתמש בטרקליני העסקים של החברה בעולם. גם WeWork מאפשרת זאת לשוכריה. "חברה מהרצליה יכולה לקיים ישיבות במשרדים בתל אביב, או במשרדים שלנו בניו יורק. יש לנו 77 משרדים בשבע מדינות שונות", אומרת צדר.

- אם אתם שוכרים במחירי שוק, איך זה משתלם לכם?

"אנחנו יעילים בניצול השטח. במשרדים קלאסיים, ניצול השטח בזבזני. בנאדם שיושב בחדר של 20 מ"ר, לא באמת צריך את כל הגודל הזה. הוא כן צריך מקום לישיבות, אז יש לנו חדרי ישיבות לארבעה אנשים ול-30 אנשים וליותר, ועדיין הכל מרווח ולא קלסטרופובי כי הסוד הוא בחללים משותפים. חדר ישיבות אינו לחברה אחת, הוא משותף. כל המ"ר של האזורים המשותפים - מטבח, שירותים, לאונג', חדר ישיבות, מתחלקים עם כולם, והחלוקה עם אחרים נותנת ערך מוסף. חוץ מזה שהכול כלול, כולל קפה ובירה. עסקים מבזבזים המון משאבים וזמן על דברים כמו ארנונה, התקשרות עם ספקי תשתית ותקשורת, קניית ריהוט, שיפוצים, והתעסקות אם המנקה הגיע בזמן. אצלנו מקבלים הכל, ומהרגע שחותמים, אחרי 10 דקות אפשר להתחיל לעבוד. במקרים שחברה פושטת רגל או מפטרת עובדים היא הרבה פעמים קשורה בהסכם ארוך טווח, ואילו אצלנו תוך 30 יום אפשר לעזוב וזהו. כל הסיפור של הנדל"ן נהיה פחות כבד. מתרכזים רק בעבודה".

הרצליה: "אין מטר פנוי"

ההפתעה של השנה היא הרצליה. "היא יקרה כפי שלא היתה מעולם", אומר יורם בלומנטל, מחברת אינטר נדל"ן. "לפני שנתיים המחירים היו 60 שקל למ"ר ברמת מעטפת. היום הם מתחילים ב-80 שקל. בשנתיים האחרונות נבנו עוד 50 אלף מ"ר והיום אין מטר פנוי. המחירים כמעט ומשתווים לתל אביב, בשדרות רוטשילד המחיר הוא 110 שקל למ"ר ברמת גמר, בהרצליה הוא כבר נושק ל-100 שקל למ"ר".

"אפל מימשה את האופציה שניתנה לה על כל השטחים בבניין גב ים בלי למצמץ. גם חברת ורינט האריכה את הסכם השכירות עם ויתניה ברחוב משכית, ושכרה עוד בניין ברחוב", מספר בלומנטל, ומזכיר גם את בניין דן רכשה חברת דלק ב-245 מיליון שקל, בעסקה המשקפת מחיר גבוה במיוחד למ"ר. בלומנטל מייחס את הקפיצה הגדולה לפעילות ולאופי החברות: "הרבה חברות היי-טק עושות אקזיט, והרבה מהן יושבות בהרצליה פיתוח. הדבר גורם לדרישה לתוספת שטחים ולכניסת עוד חברות לאזור".

בעיריית הרצליה מודעים להתייקרות, ומגלים כי הוועדה המקומית מקדמת תוכנית להגדלת שטחי המשרדים באזור, ולהכנסת מגורים אליו. "יש כיום 1.1 מיליון מ"ר משרדים והתוכנית היא להגדיל את הזכויות ל-1.7 מיליון מ"ר", מספר יו"ר מינהלת אזור התעשייה, גרי גוזלן. "התוכנית מכוונת לעירוב שימושים ושילוב דירות מגורים בקומות העליונות, ללא תוספת חניות, וזאת מתוך הנחה שהדירות שייבנו יהיו של 50-55 מ"ר ומיועדות לצעירים שעובדים באזור התעשייה עצמו ואינם זקוקים למכונית כדי להגיע לעבודה".

"לא כדי לחסוך את ה-50 שקל בבית הקפה"

"בתל אביב יש ריכוז גבוה של אנשי המעמד היצירתי ("creative class"). יזמים צעירים שקמים בבוקר ולא הולכים למשרד מסודר", טוען מיכאל וולה, מנהל יחידת הצעירים בעיריית ת"א. "הבנו שלאפשר לאנשים מאותה קבוצת עניין לשבת ביחד ולעבוד יש משמעות יותר גדולה מרק לחסוך להם 50 שקלים שיוציאו בבית הקפה אליו ילכו עם המחשב הנייד לעבוד. הישיבה המשותפת יוצרת מרחב יצירתי הדוחף לשגשוג אישי, ובסוף הדרך זו תרומה לעיר". לפני שלוש שנים החלה העירייה להשמיש חללים שברשותה לטובת תושבים.

ההתחלה היתה בבית הצעירים ברחוב מאז"ה 9 על שפת רחוב אלנבי, שפנה לסטודנטים וליזמים חברתיים. "מיד נוצר עומס בגלל פרילנסרים שחיפשו מקום לעבוד, והדבר הבהיר את הצורך לפתוח עוד מקומות", מספר וולה. כיום משכירה העירייה שלושה חללים, שהשכירות בהם מותנית בוועדות קבלה: מאז"ה 9, תמורת 250 שקלים לכסא ובתנאי שהשוכר עונה להגדרה "יזם חברתי", שם יושבים כיום 13 יזמים; ה"ספריה" בכלבו שלום, שם שכ"ד הוא 300 שקלים, היזם צריך להיות סטארט-אפ טכנולוגי והשכירות מוגבלת לשלושה חודשים, עם אפשרות הארכה על בסיס מקום פנוי (40 יזמים); בניין עתידים ברמת החייל, שם התעריף 750 שקל לכיסא. בכל המקומות התשלום כולל הוצאות שוטפות (ארנונה, מים, חשמל, אינטרנט), גישה למטבחון, חדר ישיבות וחללי הסבה משותפים.

העירייה ממשיכה לתחזק את קומת הקרקע במאז"ה 9, שבו יש 30 עמדות ישיבה בחינם. בקרוב יפתח חלל דומה ברחוב מאפ"ו בלב העיר, שבו יהיו 50 עמדות ישיבה בחינם.

* למידע והרשמה לוועידת "פסגת הנדל"ן" של "גלובס" - לחצו כאן

 הבנייה לפי מחוזות