מותם של הקניונים - ועידן חדש נולד בענף המסחר

הם שלטו בכדור הארץ במשך מאות מיליוני שנים עד שנעלמו. לפני שנכחדו, ככל הנראה לאחר שמטאוריט ענק התנגש בכדור הארץ, היו סימנים רבים לכך שהם נמצאים בסוף ימיהם. גשם מטאוריטים נחת על כדור הארץ וגרם להיעלמות אור השמש לפרקי זמן ממושכים. אבל הדינוזאורים לא יכלו לעשות דבר וגם לא האמינו שזה יקרה להם. התנגשותו של המטאור הענק הייתה רק עניין של זמן. הדינוזאורים הבודדים מתו ראשונים. דינוזאורים שחיו בקבוצות שרדו זמן רב יותר אולם נכחדו אחריהם. בסוף כולם נעלמו לעד. זה יהיה גם סופם של הקניונים.

על אף הסימנים המעידים הרבים על העתיד הצפוי לקניונים, הם אינם מסוגלים להסתגל לקצב השינויים המסחרר בסביבה והם דוהרים בבטחה אל דעיכתם. הוויכוח היחיד הוא בנוגע לקצב הדעיכה.

לנוכח העתיד הלא ורוד של הקניונים, הערכות השווי שיצורפו לדוחות הכספיים של חברות הקניונים לשנת 2015 מבטאים אולי את שווי הקניונים בעבר. קשה לומר בכמה מוטות הערכות השווי, אולם ככל הנראה לא מדובר בשיעור חד-ספרתי.

המאמר נכתב על רקע השתלמות עומק בנושא קניונים שנערך בשבועות האחרונים בבי"ס לנדל"ן במכללת נתניה. במציאות המסתמנת, קשה לראות כיצד הקניונים בישראל יכולים להיערך כדי להתמודד מול כל האיומים המוצגים כאן. גם אם הקניונים יחזירו מלחמה, סביר להניח שהם רק יעכבו במעט את המגמה. מלחמה עולה כסף, והוצאות אלו ינגסו בשווי הקניונים. ראשונים להיפגע יהיו הקניונים הבודדים שאינם משויכים לקבוצות הגדולות, אחריהן יפגעו משפחות הקניונים שבשליטת הקבוצות הגדולות, שידעכו לאט יותר אבל בטוח. מה יעשו במבנים הענקיים האלה? זו באמת שאלה טובה.

שחיקה דרמטית בשולי הרווח

כדי להבין את השחיקה בשיעור הרווח הגולמי של חברות האופנה, המרכיבות חלק נכבד מחנויות הקניונים, צריך להסתובב במדריד ובברצלונה בפרט ובאירופה בכלל. הביקוש בעולם הוא לביגוד אופנתי, אבל במחירי רצפה. לשם המחשה, בחנויות ZARA בספרד נמכרים מכנסי ג'ינס ב-18 אירו, סוודרים ב-10 אירו ונעליים ב-17 אירו. מדובר בימים רגילים, ולא ב"בלק פריידיי".

בישראל אותם מוצרים נמכרים במחיר של פי שלושה עד פי חמישה, אבל המגמה הזו מחלחלת גם לכאן. כתוצאה מכך, הרווח הגולמי של החברות נשחק דרמטית. משמעות הדבר שחנות אופנה בקניון בישראל לא מסוגלת לשלם את דמי השכירות ששילמה עד היום ותידרש הפחתה משמעותית בדמי השכירות. לעתים ההפחתה הנדרשת תהיה בין 50% ל-75% בשכר הדירה.

הנה דוגמה. נניח שדמי שכירות בקניון עומדים על כ-300 שקל בממוצע ועוד 85 שקל דמי ניהול. בהנחת יחס ברוטו נטו של 1.15, מתקבל שעלות מ"ר נטו היא 440 שקל. על חנות של 250 מ"ר נטו נשלם 110 אלף שקל בחודש.

בהנחה שדמי השכירות (300 שקל כפול 250 מ"ר, עם מקדם 1.15 ברוטו-נטו) מהווים 10% מסך המכירות החודשי, הרי שהיקף המכירות החודשי (ללא מע"מ) מסתכם ב-860 אלף שקל. נניח שעלות המוצר היא כ-360 אלף שקל ועלויות מכר 275 אלף שקל בחודש, נשאר רווח לפני מימון, פחת ומס של 13.5%, כ-116 אלף שקל בחודש. בהנחה שעלות פריט היא 350 שקל בממוצע (ללא מע"מ), הרי שהחנות מוכרת 2,500 פריטים בחודש.

מה יקרה בפורמט הדומה ל-ZARA אירופה? מחיר פריט ממוצע עומד על מקסימום של 150 שקל (ללא מע"מ). נניח שהחנות מוכרת באותו היקף פדיון של 860 אלף שקל (במקום 2,500 פריטים, היא תמכור 5,700 פריטים), דבר שיעלה את עלות המכר ב-20% לפחות, מ-275 אלף שקל ל-330 אלף שקל בחודש. נניח שעלות המוצר גדלה רק ב-20% מ-360 אלף שקל ל-430 אלף שקל (דבר שאינו סביר, כי כמות הפריטים גדלה פי שניים ויותר. כלומר, ברור שזו הנחה מקלה) - נותרנו עם 100 אלף שקל לדמי שכירות, דמי ניהול ורווח לפני מימון, פחת ומס.

נניח שהחנות מסתפקת ב-8% רווח, שהם 48 אלף שקל בחודש. נותרנו עם 52 אלף שקל עבור דמי שכירות ודמי ניהול. דמי הניהול, בסך 24 אלף שקל, קשיחים (85 שקל ל-250 מ"ר ומקדם 1.15 ברוטו-נטו), נותרנו עם 30 אלף שקל עבור שכר דירה, לעומת 86 אלף שקל היום. מדובר בהפחתה של 65% בשכר הדירה.

ראוי לשים לב שדמי השכירות שעמדו על 10% מהמחזור ירדו לכ-3.5% מהמחזור. דמי השכירות ירדו מרמה של 300 שקל למ"ר ברוטו לכ-105 שקל למ"ר (ויחד עם דמי ניהול לכ-190 שקל ברוטו, שהם כ-220 שקל למ"ר נטו, דומה מאוד מאוד לעלות במרכז מסחרי פתוח). הדבר נכון לא רק לענף האופנה, אלא גם לענף הקוסמטיקה והבשמים, תחום התכשיטים והאקססוריז. השאלה היא לא מה הכיוון, אלה מה עוצמת הכיוון.

גם פריחתן של חנויות למחנאות, הגנה עצמית, ספורט, תרבות פנאי ורפואה לא קונבנציונלית לא תביא מזור לקניונים, מכיוון שחלק ניכר מפעילות זו יכולה להתבצע במבני משרדים ושולי הרווח הגולמי בהם נמוך ממילא.

השתלטות חברות האופנה העולמיות

אנו עדים לסגירתן של חנויות קטנות בקניונים, ופתיחתן של חנויות גדולות של חברות רב לאומיות בשטחי תצוגה ומכירה של אלפי מ"ר. משמעות הדבר ברורה: תלות הולכת וגוברת של הקניונים בחברות רב לאומיות אלה.

זהו איתות לכך שמי שיכתיב את דמי השכירות בעתיד הם לא בעלי הקניונים אלא החברות השוכרות. רמת מחירים של 100-150 שקל למ"ר ומטה עבור דמי שכירות ודמי ניהול יחדיו מתאימים מאוד לחברות האלה (סדר גודל שמתקרב לדמי הניהול כיום בקניון).

בנוסף, כניסה של חברות כאלה מחייבת היום את בעלי הקניון להשקיע על חשבונם אלפי שקלים לכל מ"ר בגין התאמות וגמר, דבר שהיה פחות מקובל עד היום. לא ברור כיצד השקעות אלו באות לידי ביטוי במודלים להערכות שווי של קניונים.

גירעונות גדלים בחברות הניהול

דמי הניהול מצטרפים לדמי השכירות. בסופו של דבר, הם משולמים מאותו כיס. עליית מחירי שעת עובד גרמו לעלייה בדמי הניהול בקניונים, וכתוצאה מכך חלק ניכר מחברות הניהול הן בגירעון.

לשם המחשה, עלות שעת עבודה לשמירה ולניקיון גדלה מ-33 שקל לשעה ל-45 שקל לשעה (36%). אם נניח ש-50% מדמי הניהול מושפעים מעלות שעת עבודה, הרי שעלות דמי הניהול גדלה בכ-18%. אם לפני כן התעריף עמד על 75 שקל למ"ר, כעת הוא צריך לעמוד על 88.5 שקל למ"ר. אם גובים 85 שקל למ"ר, הרי שיש לפנינו גירעון של 2.5 שקל למ"ר. עבור קניון של 25 אלף מ"ר (ברוטו), מדובר בגירעון של מיליון שקל לשנה. ההשפעה על שווי הקניון היא ירידה של 20 מיליון שקל. מעבר לכך, אם עלות שעת עובד תגיע ל-50 שקל כמצופה, נקבל גירעון של 8.75 שקל למ"ר (בהנחה שממשיכים לגבות 85 שקל לשעה) או 2.6 מיליון שקל לשנה - שמשמעותם הפחתה של 50 מיליון שקל בשווי הקניון.

בעוד דמי הניהול מתקדמים למעלה בבטחה לכיוון 100 שקל למ"ר ברוטו, כנראה שדמי השכירות ייסוגו למטה ובבטחה לכיוון 100 שקל. הבעיה העיקרית היא שבעוד שלדמי הניהול יש חסם עליון מעשי, הרי לדמי השכירות אין חסם תחתון בכלל, אפילו לא תיאורטי. בתנאים מסוימים יהיה לבעלי הקניון כדאי להחזיק כמה שוכרים שישלמו דמי ניהול ויקבלו דמי שכירות - רק שישלמו את הארנונה ושלא יהיו שטחים ריקים.

מודלים מיושנים: שכ"ד מול כמות

קיימים נתונים המצביעים על גידול של כ-3 מיליון מ"ר מסחר בשנים הקרובות. נדמה שלשוק יש כושר "בליעה" כמעט אין סופי, וכל כמות שתוטל למערכה (הכוונה לשוק) תתקבל בברכה. הבעיה העיקרית של כל המודלים היא שאין בהם את נוסחת הקשר שבין יכולת "בליעה" של שטחי מסחר נוספים, לדמי השכירות הצפויים. בוודאי שיש יכולת "בליעה" של שטחים, בשביל זה לא צריך שום מודל, אבל במקום שדמי השכירות הממוצעים לשטחי מסחר יהיו 200 שקל למ"ר לחודש, דמי השכירות ירדו נניח ל-150 שקל למ"ר, ירידה של 25%.

התחרות - מרכזים מסחריים פתוחים

עלות הקמת מרכז מסחרי פתוח מהווה כשליש מעלות הקמת קניון (בקניון המעברים מקורים והחניונים תת-קרקעיים). לשם המחשה, עלות הבנייה בלבד של מרכז מסחרי פתוח עומדת על כ-3,500 שקל למ"ר. בקניון, לעומת זאת, אם נניח שעל כל 20 מ"ר מסחר נדרש מקום חניה תת-קרקעי אחד, שעלותו נניח 100 אלף שקל, הרי שהתוספת למ"ר מסחר היא 5,000 שקל למ"ר. אם נוסיף את עלות המעברים נגלה כי מול עלות של 3,500 שקל למ"ר במרכז פתוח עומדים 10,000 שקל ויותר בקניון. זאת, ללא עבודות הגמר שעלותן דומה בתוך שטחי המכירה אולם במרכזים הפתוחים אין צורך בהשקעות גמר למעברים מקורים שלא קיימים.

בשורה התחתונה, ההשקעות במרכז מסחרי פתוח למ"ר מכירה נטו הן כרבע מהעלויות בקניון. דמי הניהול במרכז מסחרי פתוח הם פחות מרבע מדמי הניהול בקניון והיחס ברוטו-נטו במרכזים מסחריים הוא קרוב ל-1, ולכן דמי השכירות ודמי הניהול יחדיו גבוהים יותר בקניון כמעט פי 2.5 מאשר במרכז מסחרי פתוח (דמי השכירות הממוצעים הם פחות ממחצית ודמי הניהול הם כרבע מבקניונים).

מיזוג אוויר מרכזי וחניונים תת-קרקעיים (רוב האנשים, אגב, מעדיפים חניה עילית) אינם מצדיקים פער כזה. יכולת השרידות של המרכזים המסחריים הפתוחים גדולה עשרת מונים משל הקניונים. בעוד שהמרכזים הפתוחים יכולים לספוג ירידה בדמי השכירות והניהול מ-200 שקל לכיוון 20 שקל (כלומר דמי ניהול בלבד), הרי לקניונים כושר ספיגה שנעצר ב-85 שקל (עד גובה דמי הניהול).

מסחר אלקטרוני ושינוי טכנולוגי

המסחר באינטרנט צפוי לתפוס מקום הולך וגדל, ולא נתפלא אם עד 2025 המסחר במדיה זו יתפוס שליש עד מחצית מהמסחר הכללי. ההתפתחויות הטכנולוגיות יביאו לכך שיהיה צורך בפחות ופחות שטחי מסחר פיזיים. בטווח הקצר צפוי שבכל חנות ביגוד תוצב מערכת מחשוב "סטייליסטית" שתצלם את האישה או את הגבר (בהסכמתם כמובן) בפורמט של תלת-ממד, ותוך דקות תתאים להם עשרות פריטי לבוש בלי שימדדו אף לא בגד אחד.

מסך ענק בחנות יראה ללקוח או ללקוחה איך הם נראים עם עשרות בגדים. התפתחות זו מביאה לכך שחווית הקנייה תשתנה לחלוטין, שטחי התצוגה יצטמצמו למינימום, תאי המדידה יעלמו ומסכי ענק יתפשו את מקומם. בחנות יחזיקו דוגמית אחת, רק כדי שניתן יהיה למשש אותה. את הסחורה יחזיקו במחסן עורפי. ההתפתחות תגרום לכך שחלק מהלקוחות יבואו לחנות רק להתרשם. את הקנייה המקוונת יעשו מהבית.

■ הכותבים הם שמאי מקרקעין. 

האויב הגדול של העיר יהפוך למציל שלה / מירב מורן 

בסוף עוד יתברר שהקניון לא היה רעיון גרוע כל כך. בפרובידנס, עיר הבירה של מדינת רוד איילנד שבצפון מזרח ארה"ב, שונו ייעודי הקרקע של קניון ותיק, וכך הפך מרכז קניות שוקע לשכונה מעורבת שימושים ומבוקשת.

הקניון של פרובידנס נחשב לקניון הראשון בארה"ב. הוא הוקם בשנת 1828 בסגנון רנסנסי, עם עמודים יווניים וחלל מרכזי גדול ומואר שסביבו התרכזו חנויות ויצרו מתחם קניות סגור בן שלוש קומות בלב הדאון טאון. עם השנים, וככל שרבו הקניונים הפתוחים בשולי העיר ומשכו אליהם מסחר וקונים, נזנח הקניון הוותיק, אך בשל גילו, ייחוסו, והאדריכלות המיוחדת הוכרז כמבנה היסטורי לשימור ב-1971. אלא שגם הכרזת השימור לא הצליחה לעצור את ההתדרדרות, ובשנת 2008, כשהיכה המשבר הכלכלי, חוסלה הפעילות הדלה שנותרה בו, והקניון נמכר תמורת 7 מיליון דולר לאוון גרנהוף, יזם נדל"ן מקומי, שהגיע עם רעיון מהפכני: להשתמש במבנה כפתרון דיור לדור המילניום, המחפש את הצפיפות העירונית. התוכנית התקבלה בסקפטיות, אך השתלבה באסטרטגיית העיר להתחדשות האזור, ויצאה לדרך.

כך נוצר בלב הדאון טאון של פרובידנס מתחם מגורים מעורב שימושים שבו 48 דירות ששטחן נע בין 68 ל-120 מ"ר (במונחים אמריקאים זה נחשב ל"מיקרו דירות"). קומת הקרקע נותרה מסחרית, ואילו את חללי החנויות בשתי הקומות העליונות הפכו לדירות. רוב הדירות שופצו ותוכננו עם חדר שינה אחד, ויחידות בודדות תוכננו עם שניים ושלושה חדרים. יש שטחי ציבור לשירותים משותפים: מכונות כביסה, חדר אופניים, חדר משחקים וחניון למכוניות. כל הדירות להשכרה, המחיר מתחיל ב-550 דולר לחודש, ולדברי החברה המנהלת הוא מאוכלס כולו ורשימת ההמתנה ארוכה.

שטחי הנדל"ן הבנויים והריקים של הקניונים הנזנחים, מעוררים השראה של מתכננים ותיאבון יזמים ברחבי ארה"ב כולה: בעמק הסיליקון הסובל ממחסור תמידי בשטחי משרדים, העבירה גוגל את אחד ממטות המחקר שלה למבנה ששימש בעבר כקניון. בקליבלנד, אוהיו, הפך קניון לחממה חקלאית אורבנית; בעיר ג'ופלין במיזורי, הפכו את הקניון שגווע לבית ספר, ובטנסי, הפכו בעיר אחת את הקניון לכנסייה, ובאחרת למרכז קהילתי. באירלנד מהרהרים באפשרות להפוך את הקניונים הפתוחים והכושלים בשולי הערים, לפתרונות מגורים זולים ומעורבי שימושים. הכיוון החדש עשוי לשנות את מעמדם של הקניונים מאויבי העירוניות למצילים שלה.