ייעוד ציבורי שהופך לדירות פרטיות? הפתרון של קריית אונו

ייעוד ציבורי שהופך לדירות מגורים פרטיות? בעיריית קריית אונו החליטו להקדים תרופה, לנוכח החשש כי פרויקט מעונות הסטודנטים שהוקם במקום מרכזיית בזק בעיר ישמש בפועל למגורים פרטיים, ולא למגורי סטודנטים כפי שמחייב ייעודה הציבורי של הקרקע. זאת, לאחר שהיזמים שיווקו את הדירות ל-55 רוכשים שונים.

החשש של עיריית קריית אונו לא נולד בחלל ריק. כבר ראינו בעבר מקרים שבהם שווק מבנה ציבורי ליחידים, ואז הייעוד הציבורי של המבנה הופר. כך היה למשל בפרויקט הקונדו טאוור בגבעת שמואל השכנה, שיועד אף הוא במקור לדיור מוגן אך את היחידות שבו היה דווקא קל לרוכשים הרבים להשכיר לסטודנטים צעירים מאוניברסיטת בר אילן. כך היה גם בפרויקט מגדלי גרונר ברמת גן, שיועד לדיור מוגן אך נמכר לרוכשים בודדים שהתגוררו בדירות ללא מגבלה. רק לאחרונה דיווחנו כאן על ניסיון למכור דירות במלון אופטימה ברמת גן, המיועד בכלל למלונאות.

על רקע זה חתמו עתה היזמים של הבניין בקריית אונו על כתב התחייבות לפיו הם ינהלו את הפרויקט, ויתחייבו שכל הדיירים שיגורו בו יהיו סטודנטים. כדי להבטיח זאת, כולל ההסכם גם סנקציות תקדימיות וערבות כספית מצד היזמים.

רוכשים פרטיים

חברת אונו מ.א.י נכסים רכשה לפני שנים אחדות את מבנה מרכזיית בזק ברחוב שלמה המלך בקריית אונו מחברת בזק, והגישה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה להסב את המבנה למעונות סטודנטים. שימוש המעונות עונה על ייעוד הקרקע המוגדר כ"ציבורי", ולמעט ערר שהוגש על-ידי שכנים שהתנגדו להקמת המעונות, שלבסוף הוסר, הבקשה אושרה ב-2013.

לאחר מכן יצאו היזמים לשיווק הפרויקט, שכלל 55 דירות לופט בשטח 50-26 מ"ר במחירים אטרקטיביים של 800 אלף שקל לדירות הקטנות ועד מיליון שקל לדירות הגדולות יותר. את הדירות רכשו בעיקר משקיעים, שאמורים להשכיר אותן לסטונדטים מהקריה האקדמית אונו, מאוניברסיטת בר אילן ומבית הספר לאחיות בתל השומר. בקומת הכניסה נקבע כי יוקם שטח מסחרי של 240 מ"ר עבור בית קפה וחנות כלי כתיבה.

העירייה אף הורתה ללשכת רישום המקרקעין לרשום בטאבו הערה כי השימוש בנכס מותר למעונות סטודנטים וישמש לצורך השכרה לסטודנטים בלבד, וכי המסחר ישמש כמסחר נלווה למעונות הסטודנטים בלבד.

לקראת אכלוס הפרויקט החל דין דברים בין הוועדה המקומית לבין היזמים, לאחר שעלה החשש כי לא כל מי שיתגורר בפרויקט יהיו אכן סטודנטים ויהיה קושי לפקח על על זהותם של הדיירים. זאת, מאחר שהיזמים מכרו את הדירות למספר רב של רוכשים פרטניים, ובמבנה כבר לא מחזיק גורם אחד. לזכותם של היזמים ייאמר כי הם קיבלו את אישורה של רשות מקרקעי ישראל למכירה פרטנית של היחידות ולרישום הזכויות על שם הקונים.

לא יותר מ-4 שנים

לבסוף הגיעו העירייה והיזמים להסכמות וחברת מ.א.י נכסים חתמה ב-29 בדצמבר 2015 על הסכם שבו היא מתחייבת לשמש כחברת ניהול לכל 55 הדירות שמכרה בפרויקט, וכי השימוש היחיד המותר בדירות שנמכרו הוא השכרת דירות לסטודנטים וכי רוכשי הדירות שנמכרו אינם זכאים לעשות בהן שימוש אחר.

עוד קובע ההסכם כי חברת הניהול תשכיר את הדירות אך רוכשי דירות יהיו זכאים להשכירן גם לבדם, אך יהיו מחויבים להמציא לה אסמכתאות שהשוכרים הם סטודנטים במועדי ההשכרה, באמצעות המצאת אישור לימודים, תעודת סטודנט וכו'. תקנון הבית המשותף אף יכלול מגבלה לפיה תקופת השכירות לכל שוכר לא תעלה על 4 שנים.

נוסף לכך, החברה מתחייבת כלפי העירייה כי תנהל מרשם מפורט של כל בעלי הדירות והשוכרים של כל דירה ודירה, לרבות אישור לימודים ממוסד הלימודים ומספר שנות הלימוד הנדרשות לשם קבלת התואר.

עוד מתחייבת החברה להעביר ב-1 בדצמבר בכל שנה את רשימת כל הבעלים והשוכרים בפרויקט. בכל שינוי של מחזיק בדירה תעדכן החברה את העירייה, ואם דירה מסוימת עומדת ריקה למעלה מ-4 חודשים. החברה גם מתחייבת כי בעלי הדירות יקיימו את ההוראות והיא תעדכן את העירייה בכל הפרה על-ידי בעל דירה או שוכר. כמו כן, החברה מתחייבת כי תוך 60 יום משנתגלתה הפרה היא תפתח בהליכים, לרבות הגשת תביעה אישית נגד בעל דירה שיפר את ההוראות. החברה תפקיד ערבות בנקאית בלתי מותנית בגובה 100 אלף שקל לטובת העירייה, כך שבמקרה שהעירייה תאתר הפרה היא תהיה רשאית לחלט את הערבות או חלקה על-פי שיקול-דעתה, לאחר קיום שימוע במעמד הצדדים. במקרה של חילוט תשלים החברה את גובה הערבות לסך של 100 אלף שקל.

בעיריית קריית אונו מסרו כי "העירייה פעלה בדרך משפטית כדי לשמור את הייעוד הציבורי של הקרקע ולהבטיח שמי שיתגורר בפרויקט הם סטודנטים בלבד, זאת באמצעות מנגנונים משפטיים יחודיים הכוללים סנקציות וערבויות כספיות לצורך הבטחת התכלית של שמירה על השימוש למטרות ציבור בקרקע הייעודה".

ענישה קולקטיבית

את עיריית קריית אונו ייצג בהליך השופט בדימוס עו"ד אלון רום לצד עו"ד יובל גלאון, שותף במשרד שביט בר און גלאון צין יגור ושות'.

גלאון מסביר מדוע נאלצה העירייה לפעול מול היזמים, לאחר שהמדינה (רמ"י) אישרה את מכירת הדירות לבודדים: "בהתחשב בעובדה שאין היום תקציב למאות פקחים, כל שנותר לעיריות לעשות על-מנת לוודא שידיים פרטיות המחזיקות במבנה בייעוד ציבורי אכן יעשו בו שימוש כזה, הוא ליצור מנגנונים חוזיים שיוצרים מחויבות חוזית באמצעות סנקציות כספיות - בין חברת הניהול לעירייה, בין חברת הניהול לבין הדיירים, ובין בעלי הדירות לבין השוכרים שלהם.

"דבר נוסף שעשינו הוא שאגף הארנונה יוכל לרשום כמחזיקים רק סטודנטים. או אז, במקרה שהאגף מודיע שהדירה עומדת לכאורה ריקה - יהיה ברור לעירייה שאו שהיא ריקה, או שהיא מוחזקת על-ידי שוכר שהוא אינו סטודנט.

"בתקנון הבית המשותף אף נקבע כי כל דיירי הבניין יהיו מחויבים לחלוק את עלויות ניהול התביעה - במקרה של תביעה - מה שיביא לכך שהדיירים, על-מנת להימנע מכל תשלום, ישמשו כמעין 'מלשינון' של חברת הניהול ושל העירייה".