דוח ה-OECD: ישראל "שיאנית" הנדל"ן המנופח

העלייה במחירי הדירות בישראל מאז 2008 חדה לעין שיעור מהשינוי במחירי הדירות במדינות ה-OECD, גוש האירו ובארצות הברית, ותוכנית מחיר למשתכן עשויה להגביר ביקוש בזמן שהמדינה תתקשה להתמודד על סוגיית הפיקוח על הבנייה כמו גם תצטרך להתמודד עם אובד ההכנסות המשמעותי שנובע מסבסוד הקרקע. אלו המסקנות העיקריות שעולות מהפרק שעוסק בשוק הדיור הישראלי בדוח של ה-OECD המתייחס לכלכלה הישראלית.

"העלייה בשיעור מחירי הדירות בישראל מאז 2008, בהשוואה לשכר, הייתה חדה הרבה יותר מאשר מכל מדינות ה-OECD" - כך נכתב בדוח עב-הכרס של ה-OECD המתייחס לכלכלת ישראל וגם לשוק הדיור. "עובדה זו יצרה בעיה קשה לרוכשי הדירות. מחיר ממוצע של דירה בסוף 2013 הגיע לרמה שלרוכש ממוצע נדרשות 11 שנות משכורת ממוצעת, נתון הגבוה בשלוש שנים מאז 2008".

נתוני הדוח אמנם אינם מחדשים דבר בנוגע למחירי הדירות בישראל, אך ההשוואה מחירי הדירות לעומת השכר בישראל למדינות אחרות ב-OECD רק מדגישה את הפער הגדול וממחישה פעם נוספת את העלייה התלולה במחירי הדירות. במסגרת הדוח מתייחסים מחבריו גם לעובדה שמדינת ישראל החליטה להקטין באופן שיטתי את מספר יחידות הדיור של הדיור הציבורי מאז שנות ה-80 ולהעדיף שיטת סיוע אחרת המתמקדת בסיוע בשכר הדירה על פני דירות דיור ציבורי.

  מחירי הדיור ביחס לשכר הממוצע. מקור OECD

במסגרת הדוח מתפרסמים שני גרפים משמעותיים שממחישים בצורה הברורה ביותר את ההבדל בין ישראל למדינות אחרות. גרף אחד ממחיש כיצד שיעור עליית המחירים בישראל בין 2003 ל-2015 גבוה משמעותית בזה של מדינות ה-OECD, גוש האירו וגם ארצות הברית. גרף אחר, המתייחס למחירי הדירות בהשוואה לשכר הממוצע ב-18 מדינות שונות ממחיש גם הוא את הפער כאשר ישראל ממוקמת בנקודת שיא לעומת כל המדינות האחרות ולעומת הממוצע של מדינות ה-OECD. על פי גרף זה, ב-11 מדינות ירד היחס שבין המשכורות למחיר דירה ממוצע בין 2008 ל-2014, כולל הנתון הממוצע בכל מדינות ה-OECD.

על פי מחברי הדוח, העלייה במחירי הדירות בישראל נגרמה בשל היצע נמוך של דירות לעומת ביקוש גבוה שהתחזק עוד יותר בעקבות ירידת שיעורי הריבית. "יש מחסור בקרקע באזורי הביקוש בישראל בדיוק במקומות בהם הביקוש גבוה", נכתב בדו"ח, "חלק מהבעייתיות של תחום הדיור בישראל נובע גם ממערכת תכנון מבוזרת ושקידום פרויקט בנייה משלב התכנון עד שלב הביצוע כולל אורך 13 שנים. מדובר בפרק זמן היותר מכפול ממדינות ה-OECD כמו גרמניה, או שוודיה", כך על פי הדוח המתבסס על נתוני הבנק העולמי. "בעוד קשה לאמוד באופן מדויק את המחסור בהיצע יחידות הדיור בישראל, מחסור זה נאמד בכמאה אלף יחידות דיור, היקף שווה ערך לשנתיים של בנייה על פי היקף התחלות בנייה שנתי בישראל".

 הזינוק במחירי הדירות בישראל

במסגרת הדוח קיימת גם התייחסות לצעדים בהם נקטו הממשלות האחרונות לריסון מחירי הדירות כמו גם להגדלת ההיצע. במסגרת הצעדים מוזכר הקמת קבינט הדיור ב-2013, על ידי שר האוצר דאז יאיר לפיד, שמטרתו המוצהרת הייתה לדאוג לתיאום וגיבוש מדיניות דיור ממשלתית לטיפול המשבר הדיור. "כתוצאה מכך נחתמו הסכמי גג כדי לבטל חסמים של מימון ופיתוח באזורים שונים עיכבו בנייה עד כה. עוד צעדים שננקטו היו פינוי מחנות צה"ל במרכז לטובת בנייה ופיתוח תשתיות".

בדוח מזכירים גם את המהלכים האחרונים של הממשלה הנוכחית, במסגרתם איחד שר האוצר משה כחלון את כל מוסדות התכנון תחת קורת גג אחת במשרד האוצר כך שמשרד האוצר אחראי כיום על כל הליך התכנון ואספקת יחידות הדיור החדשות לשוק. על פי הדוח, "צעד זה של הממשלה, על פי הצהרות קובעי המדניות, עתיד לקצר את זמן התכנון והבנייה בצורה משמעותית ולהפחיתה לכשש שנים בלבד".

בדוח מתייחסים גם להעלאת מס הרכישה על המשקיעים ביוני האחרון מרמה של 5% עד 7% לרמה של 8% עד 10% וגם לתוכנית מחיר למשתכן במסגרתה בשנים 2015-2017 עתידה המדינה לשווק את קרקעות המדינה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן כאשר הדירות מיועדות למחוסרי דירה בלבד. במסגרת הדוח מעלים מחבריו גם כמה סימני שאלה לגבי תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון, שאלות שנותרות פתוחות.

בדו"ח עולה החשש כי התוכנית עתידה להגביר את הביקושים וזאת בעקבות הזרמת דירות זולות יותר לשוק הנדל"ן ותוהים כיצד המדינה תוכל לפקח על איכות הבנייה בפרויקטים הללו: "משימת הפיקוח של הממשלה בכל הנוגע לאיכות הבנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן צפוייה להיות משימה 'מאתגרת'", כך בדוח. עוד נקודה שעולה בהקשר של תוכנית מחיר למשתכן היא העובדה שמדובר בתוכנית המסבסדת את הקרקע, סבסוד שמשמעותו אובדן הכנסות משמעותי מאוד לקופת המדינה שנאמד בדוח בכ-0.2% מהתמ"ג.