תמנון נדל"ן

1.

הדין ודברים של "גלובס" עם עיריית תל אביב התחיל כבר לפני יותר משנה. מתוך הכרה שהעירייה היא הבעלים של קרקעות ומבנים רבים, שהיא שחקנית די גדולה בשוק הנדל"ן התל-אביבי, החלטנו לבקש על פי חוק חופש המידע את רשימת הנכסים המפורטת מהעירייה. דחייה ועוד דחייה, מריחה ועוד מריחה, נתנו לנו להבין שלעירייה אין ממש אינטרס שהדברים יתפרסמו.

פנינו, אם כן, למסלול המשפטי, בדומה לפנייה של "גלובס" בדרישה מרשות המסים לפרסם את הטבות המס. עורכי הדין של "גלובס", יורם מושקט ואוריין אשכולי, הבהירו לעירייה את פני הדברים ואז התעשתו שם ובמערכת העיתון נחתה חבילה עבת כרס במיוחד, מאות עמודי A3, אלפי נכסים לפחות, חבילה שהדהימה כל מי שבקי בתחום הנדל"ן. שלומית צור, כתבת הנדל"ן של "גלובס", יצאה מאז למסע ארוך, גם באמצעות חברת שמאות חיצונית, בניסיון לבדוק אילו נכסים בדיוק יש בבעלות העירייה, היכן הם ממוקמים ומהו שוויים.

הפרויקט שמפרסם "גלובס", לאחר חודשים של תחקיר ונבירה בערימת הנכסים, מביא "רק" 20 נכסים בולטים של העירייה, אבל יש כמובן עוד רבים אחרים, שמפאת קוצר היריעה נותרו בחוץ. לעיריית תל אביב, מתברר, יש גם נכסים בחולון, בפתח תקווה, בהוד השרון ובגבעתיים. היא מחזיקה בבעלותה לא פחות מ-800 דירות, רובן בדרום מזרח העיר, שבהערכה צנועה של מיליון שקל לדירה זה שווה קרוב למיליארד שקל.

עיריית תל אביב, אם כן, היא תמנון נדל"ן, והיא לא סתם תמנון נדל"ן, היא למעשה חברת הנדל"ן הגדולה ביותר בישראל, היא חברת הנדל"ן בעלת השווי הגבוה ביותר במדינה, והשווי הזה, על פי הערכת "גלובס", נאמד בעשרות מיליארדי שקלים (!) - שווי נקי, נטול כמעט מחובות. את חברת הנדל"ן הזאת, אגב, מנהל אלי לוי, ובענף הנדל"ן מודים שהוא עושה זאת לא רע בכלל, ממש כאילו במדובר בנכסיו הפרטיים.

2.

שווי כזה בלתי נתפס מעורר כמובן שאלות כבדות משקל על חלוקת משאבים נכונה והוגנת ושאלות חברתיות הנגזרות מהן, ברמה העירונית וברמה הלאומית. האם אכן הקרקעות הללו הן של העירייה במקור? האם העירייה משתמשת בעושר הזה כדי לנסות לצמצם פערים חברתיים? האם העירייה יכולה לסייע ולתמוך באופן כזה או אחר ברמה הארצית? רון חולדאי, ראש העירייה, חולם על ראשות הממשלה ומקורביו מנסים להריץ אותו לתפקיד. כיאה למעמד, הוא מדבר גבוהה-גבוהה על פערים חברתיים ועל אשמת השלטון המרכזי במחירי הנדל"ן המנופחים.

המנכ"ל שלו, מנחם לייבה, שהתבקש להגיב על נתוני הפרויקט, לא ממש הכחיש אותם וטען שמדובר בנכסים שיישארו ל"דורות הבאים". לא בטוח ש"הדורות הנוכחיים", הן בתל אביב והן מחוץ לה, יסכימו איתם. כשאתה הבעלים (העירייה, לא חולדאי באופן אישי, כמובן) של נכסים בעשרות מיליארדים, יש לך כוח עצום לשנות, לא רק את שוק הנדל"ן בתל אביב, אלא גם תחומים אחרים, כמו חינוך. ספק אם הדורות הנוכחיים בדרום תל אביב, למשל, רואים עין בעין עם חולדאי: למרות ההשקעות שמבצעת העירייה בדרומה, היא עדיין נראית כמו החצר האחורית והמוזנחת של העיר. עם צבר קרקעות כה גדול, העירייה יכלה לעשות הר בה יותר למען דיור בר-השגה ולהנגיש את המחירים בעיר ליותר תושבים, אבל היא מעדיפה לעשות זאת במשורה, בכמויות זניחות יחסית. זה גם לא סוד גדול שהעירייה מאשרת תוכניות דיור למגדלי יוקרה עם דירות גדולות במרכז וצפון ת"א ובכך היא תורמת את שלה להרחבת הפערים ולדהירת מחירי הדיור. ברמה הארצית, חולדאי וחבריו בעיריות הגדולות מסמסו את הכוונה להנהיג תקציב דיפרנציאלי, שיסיט קצת תקציבים לעיריות חלשות יותר.

צריך להבין: חלוקת קרקעות כזאת נדיבה לעירייה בודדת, מוצלחת ככל שתהיה ומבוקשת ככל שתהיה, היא אחד המנועים הגדולים של האי-שוויון, במיוחד לאור העובדה שערך הנדל"ן עלה פלאים בשנים האחרונות. לכן די מקומם לראות שמועמד בעיני עצמו לראשות הממשלה מדבר כה יפה על פערים חברתיים בעוד שהוא עצמו, גם אם באופן עקיף, מנציח אותם ואף תורם להרחבתם בחצר הפרטית שלו.

3.

איך הגיעה עירייה אחת יחידה לצבר נכסים כה גדול ובעל ערך כה עצום? התשובה מורכבת. ראשית, השלטון המרכזי העביר לה את הקרקעות בזמנו, כמו שהעביר, אגב, לעיריות אחרות. השלטון המרכזי, קרי שלטון מפא"י, שחולדאי הוא בשר מבשרו. לחלק מהנכסים יש סיפור היסטורי מעניין. למשל, העירייה היא גם הבעלים של קרקעות רבות בשכונות המזרחיות של העיר, כמו ביצרון, אנילביץ', מונטיפיורי וציר יגאל אלון, קרקעות בהיקף של כ-500 דונם. על קרקעות אלה פועלים לרוב בתי מלאכה שונים שקיבלו זכות חכירה לתקופה מוגבלת, שעבור חידושה מבקשת העירייה סכום של 91% מערך הקרקע (על העניין הזה מתנהלת מערכה משפטית).

שווי הקרקעות הללו, המניבות דמי חכירה שוטפים ומתחדשים, מוערך במיליארדי שקלים. חוות דעת של המומחה יוסי כץ מאוניברסיטית בר אילן, שהוגשה לבית המשפט במסגרת ההליכים נגד העירייה, מספרות את סיפור הקרקעות הללו. מקורן של חלקן, מתברר, הוא בתנועת הטמפלרים הגרמנית שהחזיקה בהן לפני קום המדינה. עם עליית הנאצים לשלטון ב-1922 הוקמו סניפים ראשונים של המפלגה הנאצית בשרונה וביפו וטמפלרים רבים הפכו מזוהים עם האידיאולוגיה הנאצית. מעונה המרכזי של התנועה היה במושבה שרונה (דרום הקריה). עקב כך נוצר חיכוך בין הטמפלרים ליישוב היהודי בארץ ישראל. עם פרוץ מלחמת העולם השנייה, פעל המנדט הבריטי בישראל לגרש את הטמפלרים ופרסם צו שמכוחו מונה אפוטרופוס בריטי על רכוש האויב. הטמפלרים שנותרו הוגדרו "נתיני אויב" והוגלו בהמשך לאוסטרליה.

בנובמבר 1947 פרסם הנציב העליון צווי הקנייה לצורך תפיסת רכוש הטמפלרים כרכוש אויב. ערב סיום מלחמת העולם השנייה פעלה עיריית תל אביב לרכישת חלק מקרקעות הטמפלרים בדרך של הפקעת הקרקעות על פי פקודת הקרקעות (1943), וניהלה משא ומתן עם האפוטרופוס הבריטי לרכישת קרקעות במקביל להליכי הפקעה שביצעה שנועדו לאפשר את רישום הקרקעות על שם העירייה. כלומר, שילוב של הפקעות והעברת קרקעות, שבזמנו איש לא חשב שיהפכו למכרה זהב, הפך את העירייה לחברת הנדל"ן הגדולה בישראל.

העירייה, אגב, מתעקשת להמשיך במדיניות החכירה, בניגוד לתפיסה של רשות מקרקעי ישראל המעודדת מהלך של העברת בעלות בנכסים לטובת החוכרים. וזה לא רק בבתי מלאכה, אלא במגדלים המוכרים לכל מי שמסתובב בתל אביב. מגדל המוזיאון, למשל, הסמוך לבית המשפט ולמוזיאון תל אביב, הוקם על קרקע שנמצאת בבעלות העירייה, וחברת מגדל, בעלת הבניין, תשלם סכום לא מבוטל כדי לחדש את חוזה החכירה בו.

(כתבו: אלי ציפורי ושלומית צור)