כמה שווה כל הנדל"ן בעולם? התשובה עם הרבה אפסים

השאלה כמה שווים סך הנכסים על פני כדור הארץ נשמעת לכאורה קושיה פילוסופית שאף גורם רציונלי לכאורה אינה מסוגל למדוד אותה לכדי כמויות אובייקטיביות רשמיות. אבל מסתבר כי בחברת המחקר הבינלאומית SAVILLS מנסים לקחת את האתגר צעד אחד קדימה, ולנסות ולהעריך כמה שווים נכסיי נדל"ן העולמיים - ומשם להחיל את התוצאה על סך הנכסים על פני הכדור שלנו.

איך בכלל ניגשו שם למשימה מאתגרת שכזו? ראשית חילקו את סך נכסי הנדל"ן בעולם לשתי קבוצות מרכזיות: קבוצת הנכסים להם שווי נכסי קיים (הקבוצה הסחירה), קרי אלו הניתנים למדידה, וקבוצת הנכסים הבלתי ניתנים להערכה פרטנית, קרי הערכות של מצבת הנכסים שעליהם אין מידע מעסקאות קיימות וכאלו אשר הבעלות עליהם נמצאת בעיקר בידי פרטיים.

לאחר מכן, כלכלני החברה איגדו את סך הנכסים של כל אלו על בסיס הערכת כמות עולמית, והכפילו אותם בממוצע מסוים.

נתחיל מהשורה התחתונה, הערכת שווים של סך נכסי הנדל"ן המפותחים בעולם, קרי כל נכסי המגורים, הנדל"ן המסחרי (מניבים) וכן קרקעות חקלאיות, נאמד בסכום דמיוני של 217 טריליון דולר, המהווה, כך על פי הערכות, כ-60% מסך נכסי הכדור.

ה-40% הנותרים הוערכו בכ-155 טריליון דולר, זאת על פי ממצאים מבורסות העולם וכן על פי הערכות אקדמיות. שווים של הנכסים הלא נדל"ניים הוגדרו כמניות של חברות (55 טריליון דולר), אג"ח מכל הסוגים (94 טריליון דולר) וכן שווי הכולל של סך הזהב שנכרה עד היום בעולם (6 טריליון דולר). השווי המצרפי הכולל של כלל נכסי הכדור מוערך, כך על פי המחקר בכ-355 טריליון דולר.

האמריקאים הכי עשירים

מבין נכסי הנדל"ן, השורה המהותית ביותר שייכת לתחום המגורים, המהווים על פי תוצאות הסקר כ-74.6% משווי סך נכסי הנדל"ן העולמיים. מאחר שרוב הבעלויות בתחום הן פרטניות ואינדיבידואליות, סביר להניח כי ההערכה שנתקבלה בסופו של דבר הינה אומדן גס. הנתונים מספרים כי השווי המצרפי של סך נכסי המגורים בעולם עומד על שווי של 162 טריליון דולר, והנחת המחקר עמדה על כך ששיעורה של קבוצת הסחירים נאמד בכשליש מהסך הכולל.

את סך ה-108 טריליון הדולרים בתחום המגורים, אלו המוגדרים כלא סחירים, העריכו על סמך נקודת הנחה כי בעולם כיום ישנם 2.5 מיליארד בתי אב שהם הבעלים או יורשים של יחידת מגורים (בלתי סחירה) כלשהי על פני הכדור. השווי החציוני של כל נכס שכזה עומד על כ-43 אלף דולר.

על פי המחקר, קיימת תחרות צמודה בין אירופה לבין סין והונג קונג באשר לאזורים שבהם השווי המצרפי של נכסי המגורים הוא הגבוה ביותר. לכל אחת מבין שתי הנבחרות מיוחסים כ-24% מסך שווי נכסי המגורים העולמי. מאחר ואוכלוסיית אירופה מהווה 11% בלבד מכלל אוכלוסיית העולם, לעומת 19% של סין והונג קונג, הרי שניתן להסיק כי האירופאי הינו עשיר יותר נדל"נית בממוצע מעמיתו האסיאתי.

נכסי המגורים בצפון אמריקה תופשים את המקום השלישי עם שיעור מצרפי כולל של 21%. עם זאת, התושב הצפון אמריקאי נחשב לעשיר ביותר בתחום הנדל"ן למגורים, משום שחלקו מכלל האוכלוסייה עומד על כ-5% בלבד, קרי פי ארבעה עשיר יותר מאזרח ממוצע, לפחות בכל הקשור בנדל"ן למגורים. בהקשר זה נסייג ונאמר כי מאחר שבצפון אמריקה השקיפות היא הגבוהה ביותר, הרי ששיעור נכסי המגורים שלה בקבוצת הסחירים גבוה מהממוצע. מאחר שסביר כי את קבוצת הנכסים הלא סחירים העריכו בשמרניות, הרי ששווי הנכסים הכולל של האזורים בהם השקיפות גבוה יותר, גבוה מהנתונים האמיתיים.

נכסי הנדל"ן המסחרי, הכוללים בין היתר משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, נכסי תעשיה, לוגיסטיקה ועוד, כוללים בסקר רק את אלו אשר הוגדרו כנכסים מניבים איכותיים. זאת, בשל הקושי באמידת שוויים של נכסי נדל"ן מסחריים זוטרים כגון בתי עסק קטנים, חנויות נידחות בעולם השלישי ועוד. מכאן שהשווי הכולל של קטגוריה זו גבוה מן המספרים שהוצגו במחקר, ואשר הצטברו לכדי 29 טריליון דולר, מתוכם כ-19 טריליון דולר בקבוצת הסחירים. כ-45% מסך שווי נכסי הנדל"ן המסחרי מיוחס ליבשת אמריקה הצפונית, פי תשעה מאחוז התושבים באזור זה ביחס לעולם. ושוב, נעריך כי סביר כי הנתונים של אזור זה בגלובוס מוטים כלפי מעלה, בעיקר נוכח העובדה כי מדובר באזור שבו השקיפות הינה הגבוהה ביותר ומשום שחלקם של הנכסים האיכותיים מסך הנכסים גבוה מן הממוצע העולמי.

מנגד, יש לקחת את נתוני יבשת אפריקה ואזור המזרח התיכון בערבון מוגבל. אף שאוכלוסיית אפריקה והמזרח התיכון מגיעה לכדי 19% מתושבי העולם, שווי נכסי המסחר האיכותיים מרכיב רק כ-3% מסך הנכסים הגלובלי הכולל, וזאת מאחר שמדובר בשווקים המאופיינים בחוסר שקיפות וחלק מהותי ביותר מנכסי הנדל"ן נחשב לא סחיר ומכאן שסביר כי הוערכו בחוסר מסוים.

פי 3 מהתמ"ג העולמי

תחום הקרקעות החקלאיות הגלובליות הוערך על פי המחקר בסך כולל של 26 טריליון דולר. 30% מתוכו הוגדר כקרקעות סחירות, הנשלטות על ידי תאגידים או כאלו אשר לגביהן ישנו מידע קונקרטי וניתן להחילו על קרקעות דומות. מאחר שמדובר על קרקעות בתוליות, לפחות מבחינה נדל"נית, הרי שבהן קיים את רוב פוטנציאל ההשבחה הנדל"נית לשנים הבאות ומתוכם יקומו מן הסתם פרויקטים רבים אשר ישביחו עוד יותר את סך השווי הנדל"ני של הכדור (ראו מסגרת).

נסייג כי אין במספרים שהוצגו על מנת למסמר את שוויו של היקום. לא כל סוגי הנכסים (הנדל"ניים והלא נדל"ניים) שוקללו אל תוך המשוואות, וסביר כי המספרים שהוצגו אינם מייצגים במדויק את הערכים בפועל, אך יש בהם על מנת להמחיש ולו במעט את חשיבות הנדל"ן על המתרחש בעולם.

עד כמה חשוב? המספר בין ה-15 ספרות שמציג את שווי נכסי הנדל"ן של העולם גבוה פי 1.4 משווי 'הנכסים האחרים' על פני הגלובוס, גבוה פי שלושה מסך ההכנסות העולמי השנתי והינו פי 2.7 מסך התל"ג העולמי.

48% ממליצים לקנות קרקע חקלאית - 13% ממליצים לממש

הוכחה לפוטנציאל ההשבחה הגלום הקרקע החקלאית - התופסת כאמור נתח של 12% מסך שווי נכסי הנדל"ן מסביב לעולם- ניתן לראות בנספח למחקר, אשר במסגרתו נשאלו מומחים שונים על אפיקי ההשקעה המומלצים בעיניהם.

הממצאים העלו כי השקעה באדמות חקלאיות וכן בנדל"ן למגורים נחשבת מומלצת - 48% המליצו על אפיק זה בהמלצת "קנה", בעוד ש-13% ו-15% בהתאמה המליצו לממש נכסים אלו (המלצת "sell"). דווקא הנכסים המניבים, על סוגיהם השונים, זכו ליחס קריר יותר, או ליתר דיוק חמים מעט פחות, וקיבלו לרוב המלצת החזק ("hold") ניטראלית מצד המומחים. סביר כי ערך הקרקעות החקלאיות ושל נדל"ן למגורים יעלה בסקר הבא על חשבונם של הנכסים המניבים למיניהם בתוך העוגה הכוללת. בנוסף לאפיקי ההשקעה המומלצים העריכו המומחים באילו ערים לדעתם מחירי הנדל"ן השונים ימשיכו להאמיר. מבין אותן ערים מרכזיות שזכו ליחס אוהד (המלצת "buy") ניתן למצוא את רוב ערי אירופה הראשיות, ובהן לונדון, חביבת המשקיע הגלובלי, אשר למרות עליות המחירים התכופות של השנים האחרונות, תמשיך לדעתם לפנק את המאמינים בה. לעומתן, לדבלין, בירת אירלנד והלהיט של השנתיים האחרונות, העדיפו המומחים להעניק המלצת "hold" מחשש להתחממות יתר, בדומה להמלצתם לניו יורק האימתנית ולערי סין מרכזיות וערי הכרך של יבשת אפריקה.

 נכסי הנדל"ן