עדיין לא השקעתם במניות נדל"ן בבריטניה? זה הזמן

שוקי ההון בעולם ממשיכים בתנודתיות מוגברת, כאשר המשולש נפט, סין ושאלת הצמיחה והריבית בארה"ב ממשיכים לגרור חוסר ודאות גבוהה, שהופכת את המשקיעים לעצבניים מתמיד. לאחרונה חתכנו את תחזית הצמיחה לכלכלה בארה"ב השנה מרמה של 2.8% ל-1.5% בלבד על רקע המשך השפעות הדולר החזק, חולשה בהשקעות החברות ובעיקר בעקבות בניית מלאים גבוהה בשנה החולפת שתעיק על הצמיחה בעיקר בחצי הראשון של השנה.

גם את תחזית הצמיחה לאירופה הנמכנו מ-1.8% ל-1.6%, כאשר במקום 3-4 העלאות ריבית בארה"ב השנה, אנו מעריכים שיהיו שתיים בלבד. נזכיר שעקום האג"ח בארה"ב אינו מגלם העלאות ריבית השנה.

הערכה לצמיחה נמוכה והעלאות ריבית מתונות אם בכלל בארה"ב, שולחות את המשקיעים חזרה לחיק החברות הגדולות מחלקות הדיבידנדים כמו גם סקטורים דפנסיביים, כתקשורת ותשתיות, הידועים כיצרני מזומנים מובילים. תחום נוסף הידוע בקורלציה חיובית לירידת התשואות, הוא הנדל"ן בדגש על חברות הריט.

המלצתנו למניות בבריטניה נותרת "משקל חסר", המלצה שהוכיחה עצמה בשנה האחרונה, אולם השילוב של ירידת תשואות, חולשת המטבע וירידת מניות הריט, מייצר הזדמנות השקעה. חולשת הליש"ט קשורה לאפשרות יציאתה של בריטניה מהאיחוד האירופי. ב-18 בפברואר צפוי האיחוד להציג לבריטניה את הצעתו לשינויים באמנת האיחוד בנושאי עבודה וטיפול בפליטים, שצפויה להתקבל על-ידי ראש הממשלה, דיוויד קמרון.

בעקבות זאת צפויה הקדמת משאל העם לגבי שאלת ההיפרדות מהאיחוד, הקרויה BREXIT, כבר ל-22 או ה-30 ביוני. להערכתנו, הסיכוי להיפרדות הוא כ-20%-30% למרות הסקרים הצמודים. דחיית האפשרות צפויה לחזק את הליש"ט שנפל מאז יוני ב-9% מול הדולר וב-7.8% מול השקל, אך התנודתיות במטבע עד המשאל עצמו תימשך.

בריטניה צמחה ב-0.5% ברבעון הרביעי של 2015 וב-1.9% בכל השנה. אנו צופים צמיחה של 2% בבריטניה ב-2016 במקום התחזית הקודמת של 2.4%, ועדיין זו צמיחה גבוהה ממרבית העולם המערבי. מנגד, הערכתנו העדכנית היא שהעלאת הריבית הראשונה תהיה מאוחר יותר - בסוף השנה, ויחד עם אינפלציה נמוכה של 0.2% בלבד בשנה האחרונה, אנו מוצאים שכדאי לבחון את מניות הריט.

במהלך 30 שנות פרסום מדד ה-IPD למחירי הנכסים בבריטניה, נפל המדד ב-10% במצטבר רק במשבר 2008. תיקונים מטה במחירי נדל"ן המסחרי אירעו רק שלוש פעמים מאז 1975, כשבכל המקרים היו הירידות קשורות לגידול משמעותי בהלוואות הבנקים, שאילצו אותם לאחר מכן לצמצם הלוואות אלו בצורה מהירה וחדה. זה לא המקרה הפעם, שכן סך האשראי בתחום הנדל"ן נמצא בצניחה של 46% מאז 2008 מ-245 מיליארד לישט ל-136 מיליארד. תהליך זה הביא את האשראי לנדל"ן ל-5.9% בלבד מסך האשראי לעומת 10% בשנת 2008.

את תחום הנדל"ן בבריטניה ניתן לחלק ללונדון ולשאר חלקי המדינה, כשבאופן טבעי הראשונה מושכת את עיקר המשקיעים. ההערכה היא כי חלקם של אלה עומד על כ-50% וזרימת המטבע מרוסיה ואף סין צפויה לתמוך בהמשך מגמה זו.

הנדל"ן המסחרי בבריטניה הוא מחזורי במהותו, כשמחירי הנכסים עלו ב-40% מהשפל ונסחרים בממוצע בתשואה של 5%. הערכתנו לתשואה בהשקעה ישירה היא 9% בשנה הקרובה בממוצע, כשמרביתה צפויה להגיע מהתשואה השוטפת ופחות מעליית ערך הנכסים, אותה אנו מעריכים בכ-4%.

מאז 1990 עומדת התשואה הממוצעת על 6.8% בשנה. לכן 5% נראית נמוכה אולם לעומת תשואת האג"ח הממשלתית ועלות המימון, תשואה זו עדיין אטרקטיבית עם הפרש של מעט מעל 3% לעומת 1.6% הפרש בממוצע בעבר. נציין כי עסקאות בוצעו לאחרונה גם ב-4% תשואה. שכר הדירה בנדל"ן המסחרי צפוי לעלות בשיעור חד ספרתי נמוך בעקבות תפוסות השיא בנכסים להשכרה, כאשר בשנים 2017/2018 עתידים להיות מושלמים פרויקטים נוספים שצפויים לבלום את גידול זה.

הריט בדיסקאונט

שכר הדירה במשרדים עלה 4% בממוצע בשנת 2015, כאשר המשרדים בלונדון הם הנכסים היחידים בהם השכירות עלתה מעל רמתה בשנת 2007. אנו צופים עלייה של 8% בשכר הדירה בסיטי של לונדון השנה ושל 4% ב-West End. יש לזכור כי ירידת העלויות דוגמת עלויות המימון, הורידה את סך ההוצאה בעסקאות חדשות מרמה של 25%-30% לרמה של 5%-10% מסך העסקה בלבד. אנו צופים שתחום המשרדים בלונדון ימשיך להוביל את המחזור, אולם גם יהיה הראשון לתקן מטה כשהשוק יגיע לשיא להערכתנו ב-2017-2018.

נדל"ן הרשום למסחר, נסחר בדיסקאונט ביחס לערך הנכסים הנקי (NAV) של 17% גבוה יותר, אם ננטרל את משבר 2008. נציין כי באירופה נסחרים ריטים גם בפרמיה דו-ספרתית על ערך הנכסים. מאחר ואין אנו צופים ירידה בשכר הדירה או בערך הנכסים, הרי שהירידה במחירי החברות והדיסקאונט בו הן נסחרות מוגזמים.

מדד הריטים באנגליה שנפל ב-11.3% השנה, נסחר תחת הסימול ELUK.L ונושא תשואה של 3.24%. מבין חברות מומלצות רבות יצוינו Land Securities ,Intu Properties, British Land וכן Hammerson - HMSO.L, שהיא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בבריטניה, עם נכסים בשווי 8 מיליארד ליש"ט. החברה מתמחה בניהול ופיתוח נכסים מסחריים ברחבי אירופה בהובלת בריטניה, המהווה מעל 50% מתיק הנכסים. החברה רכשה לאחרונה נכס מרכזי בברמינגהם בתשואה של 4% וכן מכרה נכס בפריז במחיר העולה ב-10% על שוויו בספרים. החברה נסחרת בדיסקואנט גבוה של 25% לשווי נכסיה הצפוי בסוף שנה זו.

לאחרונה העלינו את המלצתנו ל-Derwert London - DLN.L, המתמחה בתחום המשרדים בלונדון. לחברה תיק נכסים איכותי ביותר, כאשר שני נכסים מובילים במיקומים מרכזיים מהווים כמחצית מתיק הנדל"ן שלה. הערכתנו להמשך עלייה בשכר הדירה בלונדון והדיסקואנט בו נסחרת החברה, מהווים הזדמנות.

Great Portland - GPOR.l היא אחד הריטים הגדולים המתמחה בנכסים בלונדון. כ-3/4 מנכסיה הם משרדים בווסט אנד. החברה מימשה נכסים, עובדה המציבה אותה עם מזומן גבוה ומיעוט הלוואות שעשוי להיתרגם לדיבידנד גבוה. לאחרונה מכרה החברה נכס בתשואה 3.3% ורכשה אחר בתשואה של 5.32%.

לסיכום, נדל"ן ריאלי וסחיר מהווה חלק בלתי נפרד מתיק השקעות מפוזר לטווח ארוך, כאשר הירידות האחרונות במחירי הנדל"ן הסחיר בניגוד לזה הריאלי, יוצרות הזדמנויות השקעה למשקיעים המנסים לנצל את התנודתיות האחרונה בשווקים.

הכותב הוא מנהל השקעות ראשי ב-UBS Wealth Management Israel Ltd. לכותב המאמר ו/או לחברה עשוי להיות עניין אישי בנושא. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

 המומלצים של UBS 9.2