"כשמחירי הדירות יצנחו נחזור להשקיע בנדל"ן בישראל"

"קניתי את הדירה הראשונה שלי באילת בגיל 21. אני עובד מגיל 14 וחצי. הבנתי בגיל מאוד צעיר שלא משנה כמה אני עובד אני לא אצליח להשיג דברים מסויימים בחיים ולכן אני צריך לקנות נכסים מניבים. קראתי גם את כל הסדרה של "אבא עשיר אבא עני" פעמיים וזה כמובן נתן לי השראה", כך אומר בשיחה עם "גלובס" משקיע הנדל"ן ירון קנדלקר (הגיע לגיל "המופלג" של 27..) הפועל בארצות הברית. 

קנדלקר, הבעלים והמנכ"ל של חברת Realife , פועל כיום בארצות הברית מכיוון שמחירי הבתים בישראל התייקרו לגבהים שלא מאפשרים להנות מתשואות גבוהות. "אחרי אילת עשיתי עסקאות בירוחם, בית דגן, גדרה, באר שבע ותל אביב. הייתה תקופה שבירוחם היו בתים ב-80-120 אלף שקל, ואני מדבר על 2010-2011 . היו מחירים מצחיקים. ואנשים מכרו אחר כך את הדירות והבתים ב-350 אלף שקל. היום המחירים כבר לא הגיוניים ולא כדאי לפעול בארץ". 

- אבל כשאתה קונה נכס אתה צריך קודם כל לחשוב למי אתה משכיר אותו... 

"מסכים איתך לחלוטין. בגלל זה עברתי לארצות הברית בשלב מסוים. לפני קרוב ל-3 שנים הייתה הקבוצה הראשונה ברוצ'סטר, בגלל שהבתים שם היו זולים. בארצות הברית אפשר לקנות נכסים בעשרת אלפים דולר וגם בפחות. ברוצ'סטר היו עסקאות של 25-30 אלף דולר שמשכו אותי. אגב, לא נתנו שם הלוואות עד לפני שנה וחצי אז הייתי צריך להביא מזומן מלא". 

"אגב, למדתי שצריך להתרחק מנכסים של 20-30 אלף דולר כי עדיף להתרכז בנכסים טובים יותר, עסקה שאפשר לנהל אותה טוב. גם לא צריך לצפות לעליית ערך בנכסים כאלה. הרבה ישראלים עושים טעויות והולכים למקומות שבהם הנכסים זולים מאוד. אגב, עדיין יש לנו את הנכסים ברוצ'סטר". 

- צריך חברת ניהול. 

"חברת ניהול מרוויחה כשאתה מפסיד. צריך להיזהר מאוד מחברות ניהול, בעיקרון הם מרווחים כשאתה, המשקיע, מפסיד". 

- הם לא יכולים להרוויח ועדיין אתה תראה תשואה נמוכה יותר? 

"אני הולך להשקיע בארצות הברית עבור תשואה של 10% או יותר. אנחנו עושים עסקאות כאלה כל יום. צריך לדעת איך למצוא את הנכסים במחירים טובים ומתחת למחיר השוק ואז אפשר לעשות את זה. אנחנו פועלים בקליבלנד ובג'קסונוויל שבפלורידה, יש לנו צוותים שלנו בשטח". 

- מה המחירים בערך? 

"המחירים בין 60 ל-90 אלף דולר לעסקה ממוצעת. אנחנו רוצים לעזור לאנשים שיש להם יחסית לא הרבה כסף לעשות ולהרוויח הרבה כסף לאורך זמן. אנחנו עוזרים לאנשים להתחיל גם עם 20-25 אלף דולר ואז מגבשים קבוצת משקיעים וקונים נכס. אנחנו גם עוזרים במימון עם בנקים בארץ. עדיף שליש בית מאשר אפס בית. לטווח ארוך אנחנו מאמינים שכאן אפשר לעשות את התשואה הכי טובה, יותר מהבורסה, מניות או אגרות חוב". 

- אתם נהנים מהמגמה של נהירת ישראלים להשקעות בחו"ל? 

"אנשים כבר מבינים שהם צריכים לייצר לעצמם הכנסה פאסיבית. ואז כשהם מחפשים דירה בישראל הם רואים שזה לא אפשרי ואז הם מגיעים לאנשים כמונו ואנחנו עוזרים להם לגשר על פערי המרחק וההבנה". 

- איך הגעתם לקליבלנד וג'קסונוויל? 

"אני מעריץ של לברון ג'יימס וצריך להתחיל איפשהו. אגב יש שם קהילה יהודית גדולה ומבוססת. אותי לימדו שעסקאות טובות יש בכל מקום, רק צריך להיות מקצוען, ללמוד ולהבין את השוק לעומק. לחיות את השוק יום יום. גם בתל אביב אפשר היום לסגור עסקאות טובות. אנחנו עושים את זה בקליבלנד וג'קסונוויל, יש לנו מנהלי צוותים ואנשים פרילנסרים שמכירים את השוק הזה כבר 30 שנה לעומק ויודעים לאן ללכת ואל מי לפנות. בנינו מנגנון שמשאיר את המשקיעים שלי מרוצים, אנחנו רצי מרתון וחושבים לטווח ארוך מאוד. אנחנו גדלים בקצב מאוד מהיר".

"המשבר הגדול הבא"

קנדלקר משתף פעולה עם גורו ההשקעות והנדל"ן רוברט שמין, שהפך בגיל 32 למיליונר וכתב את רב המכר "למה האידיוט הזה עשיר ואני לא?". "נפגשתי איתו בארץ. הוא לימד אותי ומיקד אותי. אני מתייעץ איתו לפעמים. חיזקנו את הקשר בינינו עם הזמן", הוא אומר. 

- אתם פועלים גם בתחום הדירות? 

"אנחנו מתמקדים בבתים פרטיים בלבד כי זה יותר כדאי עבור משקיע בודד. התשואות שאנחנו מביאים הן 9.5%-11% נטו". 

- אלה נכסים שמושכרים היום? 

"לא בהכרח". 

- אז איך אתה יודע את התשואה? 

"בונים תוכנית עסקית מסודרת, כשבתוכה כלולים כל הסיכונים האפשריים כולל חודש-חודשיים ללא שוכר, ביטוח, שיפוצים וכו... מכירים היטב את השכונה והנכסים כמובן ולכן אני יכול לדבר על תשואה כזאת. אין לי בתים שלא מושכרים, המשקיעים שלי עולים למגרש לנצח ולא פוחדים לקחת קצת סיכונים". 

קנדלקר חושש ממצבם של עצמאיים רבים וגם עובדים שכירים שלא מצליחים לחסוך מספיק לפנסיה. "יש לי סוכנות ביטוח ואני ראיתי בעיניים שלי עצמאיים שאין להם גרוש לפנסיה. זה המשבר הגדול הבא של ישראל. כשזה יקרה אז אנחנו נחזור לעשות עסקאות בישראל", הוא אומר. 

- זה אולי יקרה אבל עוד הרבה מאוד שנים.

 "אי אפשר לדעת. לפעמים מתחיל תהליך, כדור שלג שיכול להביא לצניחה במחירים. אנשים עדיין לא מבינים שהם יגיעו לפנסיה לא יהיה להם מספיק כסף ואנחנו באים ומציעים להם פתרון". 

"לא עוסק בתחזיות" 

- מה אתה חושב יקרה למחירי הדירות בארץ? 

"אני לא עוסק בתחזיות. היום אני רואה שכדאי יותר להשקיע בארה"ב אז אני פועל שם. אולי בעתיד אנחנו נחזור לפעול בארץ. כבר היום להרוויח בסיכון נמוך מאוד. למצוא נכס שעולה 100 אלף דולר ב-85 אלף דולר. אגב, בבאר שבע ודימונה יש היום המון בתים ודירות ריקים ללא שוכרים". 

"אני עובד על ספר שמטרתו לעזור לאנשים להתחיל מאפס. זה החזון של החברה שלנו, לעזור לאנשים להצליח". 

- צריך הרבה אומץ להצליח בנדל"ן. 

"ברור. צריך לקבל החלטה מושכלת. זה לא אומר שאתה מהמר משוגע שלוקח סיכון מטורף. כאן מדובר בחישובים מסודרים ודרך פעולה שמישהו אחר כבר עשה אותה ויודע את העבודה, רק צריך להחליט להתחיל לצעוד בדרך. רוב האנשים לא מסוגלים לקבל החלטה עכשיו, מהססים, ואז הם מתעוררים יום אחד ואומרים לעצמם 'איזה טיפש הייתי שלא קניתי לפני 10 שנים'". 

"בניגוד לעבר, היום אין לאנשים ברירה והם צריכים לייצר לעצמם הכנסה נוספת ואז הם יוכלו לעשות כל מיני דברים במטרה להגשים את עצמם, דברים שהם לא יכולים לעשות היום. אנחנו אומרים למשקיעים שלנו שצריך לכבד את זה שמדובר בתהליך ולחשוב לטווח ארוך. המטרה היא קודם כל לא להפסיד וכמובן לייצר הכנסה עודפת". 

- אתם נותנים למשקיעים תשואה מובטחת? 

"לא. אין כזה דבר. יש לנו תוכנית עסקית אמיתית שמבוססת על ניסיון. בעולם ההשקעות אין כזה דבר תשואה מובטחת. אין שוק נדלן בעולם שיכול להבטיח תשואה. מי שעושה את זה למעשה מוכר לך את הנכס במחיר גבוה הרבה יותר מהמחיר שלו בשוק וככה הוא יכול להבטיח תשואה. יש לא מעט נוכלים בשוק הזה וצריך להיזהר מהם". 

- ממה אתם מרוויחים? 

"כל העסקאות שלנו שקופות. לפי המרווח מול השוק. אנחנו משיגים מרווח גדול של מחיר הנכס לעומת מחיר השוק האמיתי ולוקחים רבע מהמרווח, מהפער הזה. בנינו מודל שבמסגרתו כולם מרוויחים. אנחנו מרוויחים רק כשאתה, המשקיע, מרוויח. אנחנו לא רוצים אותך לעסקה אחת אלא לעשרות עסקאות ושאתה תביא גם את החברים שלך. ברגע שכולם מרוויחים ונהנים ויש אינטרסים משותפים לנו ולמשקיעים שלנו אז אפשר להמשיך לרוץ הרבה מאוד שנים קדימה".