תחום המלונאות ידוע כענף החשוף לטלטלות מחוץ, כזה שכל מאורע גיאו-פוליטי וביטחוני משפיע ישירות על ביצועיו ועל נכונות המשקיעים להזרים כספים, למרות הפוטנציאל הידוע.
כעת נחשף התחום גם לטלטלות מבית ולמתחרה חדש בדמות שיטת שיתוף הבתים, בעיקר דרך אתר AIRBNB אשר מדיר שינה מעיניהם של קברניטי התחום המסורתיים יותר. בינתיים התופעה אינה בגדר מטרד מוחשי, שכן על פי נתוני שנת 2015, לינות כאלה נגסו ב-2% משיעור הלינות הכולל, אך ממדיה של זו צפויים להתרחב , ועל פי אנליזה של JLL בעוד שנים מספר שיעור זה צפוי לנגוס ביותר בשר מלונאי ולהגיע לכדי 7%.
הרבה רכישות של מלונות בודדים
עם או בלי קשר ליריב החדש, שנת 2015 התאפיינה בכמה רכישות ענק, אשר חלקן העידו על תחילת תופעת הקונסולידציה, בין היתר של חברות ניהול גדולות אשר בלעו לתוכן חלק מהמתחרות. העסקה הבולטת ביותר היתה רכישתה של רשת סטארווד על ידי רשת מריוט, וכן מיזוגים בין חברות ענק המחזיקות בפורטפוליו נדל"ן מלונאי, ובמיוחד העסקה שבה קרן בלקסטון רכשה את סטרטג'יק הוטלס בכ-6 מיליארד דולר, זו שהוכתרה כגדולה ביותר בתחום המלונאות בשמונה השנים האחרונות.
במקביל לרכישת מקבצי מלונות ממותגים, בשנת 2015 נרשם ריבוי רכישות פרטניות, קרי של נכס מלונאי בודד. עסקאות כאלו, המונעות משיקולים פיננסיים טהורים ונטולות מניעים אסטרטגיים, מרמזות כי בשוק ישנן עדיין הזדמנויות רבות להפקת רווח.
שלל העסקאות צפויות להוליד שורה תחתונה מפלצתית.להערכת JLL, לאחר שייספרו הדולרים האחרונים, הסך הכולל של העסקאות של השנה החולפת יסתכם לכדי 84.8 מיליארד דולר, אשר 55% אחוז מהם ייוחסו לרכישות הפרטניות (של מלון בודד).
נתוני 2015 גבוהים בכ-50% על אלו של שנת 2014 וסוגרים שנה רביעית רצופה של עלייה בכמות העסקאות ובהיקפן כך שמאז שנת 2012 היקפן הכספי הכולל של עסקאות המלונאות הוכפל.
יחד עם זאת, המספרים המרשימים עדיין רחוקים מאוויר הפסגות שנשם הענף אי שם בשנים העליזות שלפני המשבר העולמי, שכן בשנת 2007 הסתכם סך העסקאות בלמעלה מ-100 מיליארד דולר, שיא שצפוי לשמור על הבכורה גם בעוד שנים רבות.
למרות פרץ העסקאות החריג בשנה החולפת, מדד המחירים בתחום מעיד כי עדיין אין לחשוש מהתחממות יתר ומהיווצרותה של בועה. מניתוח עסקאות רכישה של מלונות בודדים עולה כי המחיר הממוצע לחדר עמד על כ-230 אלף דולר, עלייה מינורית יחסית לעומת שנים קודמות, המעידה על תמחור ריאלי לנכסים לצד תכנון מלאי נכון.
בהקשר זה נוסיף כי תחום המלונאות נחשב לנישה מקצועית יותר מאפיקי השקעה אחרים בתחום הנדל"ן המניב, כזו הדורשת מומחיות תפעולית לצד זו הנדל"נית, המכילה נעלמים רבים מלבד משיקולי תשואה קרה וגודל המרווחים, כך שתמחור הנכסים, בשל ריבוי המאפיינים והתנודתיות הטבעית הקיימת, זהיר יותר.
שנת 2016 צפויה אף היא להיות חזקה, אך לא כמו קודמתה. הערכות של JLL כי בשנה זו תירשם ירידה של כ-17% בסך העסקאות, שיסתכמו בכ-70.4 מיליארד דולר "בלבד".
אמנם לדעת המומחים, הפיגוע הרצחני בפריז בסילבסטר האחרון ואיום הטרור הגובר אינם אמורים להוות משקולת של ממש על תנועת התיירים הכוללת, אך עלול לגרום למשקיעים לחשוב פעמיים לפני כניסה לפוזיציה חדשה או העמקתה לנוכח המצב. האנליסטים שעלולים לבלוע את הכובע על הערכתם השמרנית, במידה ותופעת המיזוגים והרכישות תגבר, ותשואות ההשקעה האלטרנטיביות בענף המניבים ימשיכו להידחס כלפי מטה ויימשכו קרנות כאלו ואחרות להרחיב את תיק ההשקעות שלהן גם אל עבר המלונאות.
חולשת האירו מושכת
כבדרך קבע, צפון אמריקה ובמיוחד ארה"ב מרכזת את מירב העסקאות, ומושכת אליה בעיקר קרנות פרייבט אקוויטי ומשקיעים גלובליים, אשר בשל מצבה הכלכלי העדיף והפוטנציאל הבלתי ממומש בהיבט המלונאי-תיירותי, במיוחד בערי המשנה, ימשיכו להזרים כספים.
אמריקה הצפונית מובילה במספר הפרויקטים בהתהוות ושיעור חדרי המלון שצפויים להתווסף לשוק על פי הצנרת הקיימת עומד על כ-4.5%, ובולטת במיוחד היא ניו יורק, אשר צפויה להגדיל בשנים הקרובות את מספר חדרי המלון בה בשיעור של כ-11%. נתון זה מעיד על ביטחון גובר בקרב המשקיעים, המוכנים להגדיל סיכון ולהרחיב את פעילות היזמות שלהם, אך מצד שני אינו נותן מענה מספק לביקוש.
השוק הכולל את אירופה, המזרח התיכון ואפריקה אמור לרשום נחיתה רכה בשיעור העסקאות שתסתכמנה, כך על פי הערכות, בכ-25 מיליארד דולר, כ-15% פחות לעומת הנתונים של שנת 2015. עם זאת יש לזכור כי במהלך שנת 2015 נרשם פיחות בערכו של האירו אל מול הדולר, ובנטרול אפקט המטבע, נתוני 2015 מתפרשים אף כחזקים עוד יותר. אם המטבע ימשיך להיחלש, אירופה תהפוך אטרקטיביות וזולה יותר כך שזרם התיירות אליה צפוי לעלות ובאופן ישיר גם זרם המשקיעים צפוי לנוע לעברה. עיקר ההתעניינות תגיע מטבע הדברים ממדינות שבהן המטבע חזק ובמיוחד מכיוון המשקיעים והקרנות האמריקאים שינצלו את הדולר האימתני להעמקת חדירתם לאירופה.
ככל שהשוק יותר אטרקטיבי כך המשקיעים מוכנים להסתכן מעט יותר ולהתרחב אל עבר ערי לוויין, בעיקר בגרמניה ובאנגליה, הן באמצעות רכישת מלונות מניבים והן בתחום היזמות, אשר צפויה להגדיל את מספר חדרי המלון היבשת בכ-2.8%. במקביל לשוק האירופי, השוק היפני עשוי ליצור למשקיע הגלובלי הזדמנות כפולה של פיחות היין לצד גידול בביקוש למלונאות לקראת האולימפיאדה הקרבה בטוקיו.
המצב הגלובלי-כלכלי הבלתי יציב בשווקים מסית כדרך טבע את תשומת הלב של המשקיעים מהשווקים הבעייתיים, כלומר המתפתחים, לעבר שוקי מקלט בטוחים יותר, לפחות עד חלוף זעם. מן הסתם מדובר על תקופה זמנית, שכן הפוטנציאל בשווקים אלו הוא הגדול ביותר, לפחות מבחינתם של המשקיעים.
על פי המצב כיום, 35% מסך חדרי המלון בעולם נמצאים בשווקים אלו, וכן כ-45% מכלל בתי המלון שבהקמה, בעוד ששיעור העסקאות בחלקים אלו של העולם עומד על עשירית בלבד, לעומת 7% בשנת 2014. לאחר שהעננים יתפזרו, והתחרות על התשואה העודפת תחריף, הרי שחלקם של שווקים אלו מכלל עוגת העסקאות יגבר.
הביקוש הגובר למלונות לצד ההיצע היחסית דליל, מרמז על המשך עליה זוחלת בפדיון לחדר, אם בשל עליית המחיר לחדר ואם בשל עלייה בשיעורי התפוסה. התחזיות מנבאות כי שיעור הפדיון הממוצע לחדר צפוי לעלות בשנת 2016 בכ-4.5%, כאשר בעריה הראשיות של מערב אירופה צפויים הנתונים להיות המובהקים ביותר.
הריטים ימכרו
מי צפויים להיות השחקנים החזקים בשנת 2016 בתחום? חלקם של הפרייבט אקוויטי וקרנות ההשקעה צפוי להאמיר ואף לנגוע ברף ה-50% מסך הרכישות, כאשר בצד המוכרות יככבו קרנות הריט שצפויות להוריד הילוך, ובשל התמחור הנמוך שלהן בשוקי ההון, לנסות להציף ערך ולתכנן את מרכולתם בענף מחדש.
עוד על פי הצפי, טרנד המיזוגים והרכישות יימשך ומגמת הקונסולידציה תעלה את חלקן של החברות הנדל"ן המלונאי ושל חברות הניהול המובילות לכדי 15% מסך הבעלות הכוללת.
גם חלקם של המשקיעים הגלובליים הפרטיים צפוי לצמוח, ובמיוחד המשקיעים האמריקאים, אשר יחפו על חבריהם מהמזרח התיכון שצפויים למתן השקעותיהם, לא רק בתחום המלונאות אלא גם בשאר התחומים, וזאת כמובן לאור הירידה התלולה במחיר הזהב השחור.
השנה החולפת היתה שנת ה"שחרור" של המשקיע הסיני, לאחר שהקלות רגולטוריות והתעשרות מעמד הביניים העלו את שיעור ההשקעות הממוסד והפרטי כאחד בכל ענפי הנדל"ן המניב ואף בתחום המלונאות שבו חלקם של המשקיעים הסינים עמד על 5 מיליארד דולר.
בשל מצב הכלכלה הסיני, סביר כי היקף העסקאות הגלובליות מכיוונן קרנות הפנסיה והגופים הממוסדים אמנם ילך ויפחת, אך היקפי העסקאות של המשקיע הסיני הפרטי בתחום המלונאי לא ייפגע.
2015 היתה שנת שיא
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
