התיקון לשכלול שוק הדירות להשכרה יאושר בחודש הבא?

עוד שינוי בתחום הנדל"ן מתקדם לקראת חקיקה: הוועדה המיוחדת לרפורמות בראשות חבר הכנסת אלי כהן (כולנו) החלה לדון היום (ב') בהצעת החוק לתיקון חוק קרנות הריט. בבסיס הצעת התיקון לחוק אותה מקדם משרד האוצר עומד הרציונל שקרנות הריט יוכלו לשנות את אופי הפעילות המותר להן היום ולעסוק גם בתחום הנדל"ן למגורים ודיור להשכרה. במסגרת הדיון בוועדה מכינים חברי הוועדה את הצעת החוק לקריאה שנייה ושלישית ועל פי יו"ר הוועדה, ח"כ כהן, המטרה היא להעביר את הצעת החוק לקריאה שנייה ושלישית כבר בחודש הבא.

נזכיר שמדובר ברעיון שהחל להתבשל עוד בימי הממשלה הקודמת כאשר שר האוצר דאז, יאיר לפיד, החל לקדם את התוכנית להקמת 150 אלף יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. לצד צעדים שונים שנועדו לתמוך בהקמת שוק שכירות רחב היקף בישראל, כמו הקמת חברה ממשלתית ייעודית שתעסוק בנושא "דירה להשכיר", נבחן גם הרעיון לשינוי המודל הקיים של קרנות הריט כדי שאלו יוכלו להיכנס להשקעות בתחום הנדל"ן להשכרה.

כעת, למרות שהתוכנית לבניית 150 אלף דירות להשכרה כבר אינה על הפרק, באוצר ממשיכים לקדם את התיקון בחוק הריט כפיתרון אפשרי נוסף להקלה על תחום הנדל"ן ומחירי הדיור הגבוהים. עוד נציין כי בעוד במשרד האוצר ובמטה הדיור הממשלתי נחושים להעביר את התיקון חוק יש גם מי שסבור שהשינוי המבוקש אינו יועיל לתחום ואף עשוי להזיק.

על פי התיקון המוצע מס הרכישה על הנכס בו תשקיע קרן הריט יופחת מ-8% ל-0.5% ומס רווחי הון יופחת מ-25% ל-20%. וזאת בתנאי שהקרן תשכיר את הדירות לתקופה של 20 שנה לפחות. נזכיר שחוק קרנות הריט נחקק כבר ב-2005, אך עד היום הוקמו בארץ שתי קרנות ריט בלבד שעוסקות ברכישה של נכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר, ולא בתחום הנדל"ן למגורים. עוד על פי הצעת החוק, מוצע לקבוע שיחס המינוף המותר לקרן יגדל לשיעור של 80% וזאת בשונה מהמצב הקיים בו המינוף המקסימלי המותר היום עומד על 60%.

על פי משרד האוצר, הצעת החוק האמורה נועדה להקל ולעודד הקמת קרנות ריט אשר יכנסו לשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח. עוד מסבירים באוצר כי הרציונל שעומד בבסיס השינוי בחוק הריטים הוא לאפשר למשקיעים פרטים אפיק השקעה נוסף בנדל"ן שאינו רכישת דירות למגורים בשוק הפרטי. נזכיר כי באוצר מנסים להקטין את היקף המשקיעים וצעד אחד שכבר יושם היה להעלות את מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה ביוני 2015. באוצר מקווים ששינוי חוק הריטים יוכל להוביל לשמירה על היקף משקיעים קטן מכלל רוכשי הדירות.

במקביל, עוד סבורים באוצר ששינוי החוק גם עשוי לעשות את מה שלא הצליחו המכרזים הרגילים לבנייה להשכרה שפרסמה וממשיכה לפרסם המדינה - להכניס גופים מוסדיים להשקיע בפרויקטים להשכרה וזאת דרך קרנות הריט.

"השינוי בחוק יאפשר לקרנות ריט להשקיע גם בנכסים מניבים למגורים, אפשרות שאינה קיימת היום", כך אמר היום ח"כ כהן יו"ר הוועדה המיוחדת לרפורמות, "הרעיון הוא שקרן הריט שתוכל להשקיע במגורים תאפשר לפתוח לציבור אפשרות להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, לא ברמת הדירה הבודדת להשקעה אלא כהשקעה בקרן סחירה ונזילה, להנות מיתרונות המס ולהוריד את נטל הטיפול השוטף בהשכרת הדירות".

כאמור, לצד הרצון של משרד האוצר לקדם את השינוי לחוק בהקדם האפשרי, הצעת החוק לא צפויה לעבור ללא התנגדות כאשר איגוד קרנות הריט, המאגד את שתי קרנות הריט היחידות הפעילות היום בישראל, מתנגד לשינוי בעיקר לאור העובדה שבתוך תיקון החוק מסתתרים לדבריהם עוד כמה שינויים כמו שינוי מגבלת השליטה הקיימת היום שעשויה לשנות את המצב הקיים לרעה ולאו דווקא להטיב עם ענף הנדל"ן למגורים.