השוק מתפקד, רשות המסים לא

סתיו שפיר בעננים. אנשי רשות המסים הגיעו לדיון שיזמה בכנסת, כחלק ממאמציה לקידום החוק לשכירות הוגנת, והודו שהם "יכולים רק לנחש" כמה אנשים משכירים דירות בישראל. לפי נתוני הלמ"ס, כרבע ממשקי הבית בישראל, כ-600 אלף משפחות, גרים בשכירות, אולם הנתונים בנוגע לצד השני מעורפלים וחסרים. לפי נתונים שהציגה רשות המסים, 200 אלף ישראלים מחזיקים בבעלותם שתי דירות, כ-38 אלף מחזיקים 3 דירות, מעט פחות מ-10,000 ישראלים מחזיקים 4 דירות, וכמה אלפים בודדים של מאושרים נמצאים על הזנב הארוך (כ-350 מחזיקים 10 דירות ומעלה).

הנתונים הללו מעידים בעיקר על חוסר מהימנותם. הם משקפים בערך פי שניים ביקוש (שוכרים) מול היצע (משכירים), עוד לפני שהבאנו בחשבון שלא כל הדירות העודפות בכלל נמצאות בשוק (לשרי אריסון ולטדי שגיא, למשל, יש לא מעט דירות שהם אינם טורחים להשכיר). הדבר דומה למנטרה השחוקה על כך שמספר משקי הבית בישראל גבוה ב-150 אלף ממספר הדירות כאן, כאילו עשרות אלפים גרים ברחובות.

עם זאת, אין שום קשר בין זה לבין הרצון של סתיו שפיר להוסיף עוד רגולציה לשוק, כדי לעזור לשוכרים האומללים. בניגוד גמור לאוזלת היד ולחוסר המידע של המדינה (שקבעה כי שכר דירה מעל 5,030 שקל חייב במס, אבל במשך שנים לא עשתה שום מאמץ לאתר את אותן דירות ומשכירים), מתנהל פה שוק שכירות כמעט באופן מושלם.

למגינת לבם של השוכרים, לא מדובר בשוק המציע להם דירות במחיר מופקע. משוואת הביקוש וההיצע מגלמת למשכירים, אלה שלכאורה כל הכוח בידם, תשואה ממוצעת ברוטו של 3%-4% מהשכרת הדירה. וגם מי שלא משלם מס (כי לא הגיע לתקרת המס או כי הוא לא מגלה על ההכנסה הזו למדינה), יודע כי שהתשואה הזו עוד תתקזז במרוצת הדרך בגלל חילופי שוכרים, שיפוצים וכיו"ב.

עם תשואה כזו המדינה בחיים לא תשכנע את השוק המוסדי ואת "המשקיעים החכמים" להיכנס למשחק (ולכן חברת "דירה להשכיר" צריכה להעניק הטבות מס וסבסוד קרקע כדי שהמוסדיים יואילו להשתתף בדיור להשכרה).

יכול להיות שצריך להגדיר בחוק מהי דירה ראויה ומהם חובות המשכיר כלפי השוכר (ולהפך). ודאי שגם צריך סוף סוף לשפר את מסד הנתונים של המדינה (בין השאר כדי שנציגיה לא יתבזו בדיונים בכנסת). אבל אסור להשלות את השוכרים שבמציאות הנוכחית זה יקל על ההוצאה שלהם עבור דירה.