"הטייקונים יאחדו בקרנות נכסים טובים ורעים - וימכרו לציבור"

בשבוע שעבר החלה ועדת הרפורמות בכנסת לדון בהצעת החוק של משרד האוצר לתיקון חוק הריטים. ההצעה מגמישה את מבנה הבעלות של הקרנות, מרחיבה את תחומי פעילותן ומאפשרת להן לפעול כיזמיות, וכן מקלה על הרגולציה הפיננסית שלהן (ראו מסגרת).

באוצר מתקדמים באינטנסיביות, בתמיכת השר משה כחלון ויו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי.

אבל בינתיים, קמו מתנגדים חריפים למהלך. פורום המיסוי של לשכת עורכי הדין הוציא נייר עמדה המבטא חשש שהתנאים החדשים יאפשרו לקרנות הריט ליצור מונופול: "הקלות המס והאפשרות של מספר משקיעים רב להשקיע סכום קטן ולגדר סיכון, עלולות לגרום לקרנות להשתלט על השוק ולקבוע מחירי שכירות גבוהים בעתיד". עוד כתבו כי הקרנות הן "מכשיר החושף את המשקיע לשוק ההון ומרחיק אותו מנכסי הנדל"ן".

מהצעת החוק עולה כי הקרן תחויב לרכוש 20 דירות לפחות בכל שכונה, ובנייר העמדה מובע החשש שכתוצאה מכך קרן ריט תהפוך לגורם המשפיע על הביקוש באזורים שבהם תפעל, ותעלה מחירים. "טמון בדרישה ל-20 דירות תמריץ מובנה להציע סכומים מעל מחירי השוק", נכתב שם.

"ההשקעה דרך קרן הריט נועדה לאפשר לאדם המבקש לרכוש דירה להשקיע בקרן, ולקבל אותה תוצאה - ולא היא", אומר עו"ד יוסי אלישע, ממנסחי העמדה וראש מחלקת מיסוי במשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות', "כך למשל, יחיד פטור ממס על שכירות או חייב במס בשיעור 10%, ואילו מי שישקיע בקרן ישלם 20%. בנוסף, יחיד שרוכש דירה יקבל תשואה תזרימית גבוהה יותר, כי מלוא השכירות תגיע לכיסו, לעומת משקיע בריט שיקבל את החלק היחסי לאחר ניכוי פחת. הקרן גם לא חייבת לחלק את מלוא השכירות. בשורה תחתונה, משקיע דרך ריט יקבל הרבה פחות.

"תמוה עוד יותר הוא הניסיון לקרוא לציבור להשקיע בקרן שנכסיה הן דירות מגורים, כאשר כוונת האוצר המוצהרת היא לעשות כל שבידו כדי להביא לירידת מחירי הדיור", מוסיף אלישע, "אני לא הצלחתי לקבל תשובה איך אפשר ליישב את הסתירה בין שתי ההצהרות, ואיך תימנע, במקרה שתתממש כוונת האוצר וירדו מחירי הדיור, פגיעה משמעותית בשווי המניות של הקרן ובציבור שישקיע בהן".

"החוסך יתרושש"

מתנגד נוסף למהלך הוא שמואל סלבין, יו"ר קרן הריט הפעילה סלע קפיטל: "כחלון רוצה להילחם ביוקר הדיור, רוצה דיור להשכרה, רוצה שהקרנות ייכנסו לתחום, אבל בדרך להגשמת היוזמות המבורכות, השוק יפגע".

כיום קיימות בארץ שתי קרנות ריט בלבד ושלישית נמצאת בהקמה. האוצר מבקש להגדיל את מספר הקרנות, בין השאר בעזרת הקלה במגבלות הבעלות עליהן. דרור גד, יו"ר קרן הריט - ריט 1, מזהיר כי "בעלי שליטה בקרנות ריט הם פתח לפגיעה במשקיע קטן ולחיזוק טייקונים. טייקונים שיש להם נכסים טובים ורעים יאחדו אותם בקרן, יעטפו בצלופן, יקשטו בסרט ורוד, וימכרו לציבור. בסוף הטייקון יתעשר, והחוסך לפנסיה יתרושש".

- אין היום מספיק קרנות, איך בכל זאת מעודדים את השוק?

"הסיבה שאין מספיק ריטים היא לא בגלל המגבלות על מספר בעלי השליטה, אלא בגלל שהחוק אסר עליהן לפעול כמו חברה נדל"ן רגילה, וכך הן איבדו הרבה אנשים. היום למשל קרן ריט לא יכולה לרכוש נכסים שנבנו במסגרת מיזמי B.O.T, כמו חניון גבעון למשל או מתחם התחנה בתל אביב, למרות שהן נדל"ן מניב לכל דבר".

ומה אומרים באוצר? שם מדגישים כי "התיקון לחוק הוא תוצאה של עבודת צוות משותף לרשות ני"ע, רשות המסים, אגף התקציבים והמועצה הלאומית לכלכלה". התיקון מאפשר לדבריהם לדלל את אחזקות בעלי השליטה באופן מדורג, כך שאחרי 5 שנים לא יהיו יותר מ-5 שמחזיקים ביותר ממחצית מהמניות. "החוק קובע שבסוף התקופה לא יהיה בעל שליטה. לפיכך, אין שחר בטענה שפריסת האחזקות יהווה כלי בידי בעלי שליטה להעברת נכסים גרועים. נכסים גרועים מתגלים במבחן השוק. אדרבא, אם בעל השליטה מנפיק והזרים נכס גרוע, הוא הראשון לסבול מכך במחיר המניה. אנו סבורים כי טענות אלו מובאות כדי לחסום תחרות מכיוונן של קרנות קיימות".

באוצר ציינו כי האפשרות לתת למשקי בית השקעה בנייר שמייצג את התנודתיות בשוק הדיור, "היא בדיוק החידוש המרענן והחשוב בחוק". הטענות שהדבר חושף משקיע לתנודות בשוק ההון "לא ברורות", לטענתם, שכן "אותו נייר מכוסה באחזקה ריאלית של נכסים, ולכן אמור לשמור על יציבות למול ניירות אחרים".

ריטים: הדור הבא

התיקון לחוק הריטים, קרנות השקעה במקרקעין הנסחרות בבורסה, מבקש לערוך כמה שינויים במציאות הקיימת היום בתחום. היום קרן ריט יכולה לעסוק כמעט אך ורק בנדל"ן למסחר ומשרדים, והתיקון מבקש לאפשר לקרנות לעסוק גם בדיור להשכרה, הן בייזום והן ברכישה וניהול הנכסים, ובתנאי שמדובר בלפחות 20 יחידות דיור להשכרה, בבניין אחד או בבניינים סמוכים. נכון להיום קרן ריט צריכה להירשם למסחר תוך 12 חודשים ממועד התאגדותה, והתיקון מציע להאריך פרק זמן זה ל-36 חודשים.

עוד מציע התיקון לאפשר לקרן ריט שתעסוק בדיור להשכרה להגדיל את המינוף המותר היום ועומד על 60% לשיעור 80%. עוד שינוי משמעותי מתייחס למגבלה הנוגעת לבעלי שליטה בקרן. נכון להיום, קובעת קרן הריט כי לא יחזיקו 5 בעלי שליטה (או פחות מכך) ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בקרן. התיקון מציע לקבוע כי במשך שלוש שנים ראשונות לא תהיה מגבלה, לאחר מכן לא יחזיקו חמישה בעלי מניות או פחות ב-70% או יותר מאמצעי השליטה בקרן, ולאחר 5 שנים מיום ההקמה יתקיים התנאי הנוכחי.

עוד מציע התיקון לחוק שורה של הקלות מיסוי לקרנות הריט שיעסקו במגורים להשכרה, כדי לעודד משקיעים להיכנס לקרן וגורמים להקים קרנות שכאלו. בין היתר מדובר על פטירת קרן ריט ממס שבח בעת העברת נכס לדיור להשכרה ממייסד הקרן לחברה, בתמורה להקצאת מניות ללא תמורה נוספת והפחתה משמעותית במס הרכישה לרמה של 0.5%.