העליון: הקבלן איחר במסירת דירה? הוא חייב לפצות

בית המשפט העליון מעניק חיזוק לרוכשי הדירות: קבלנים לא יוכלו לציין בחוזי מכר סעיפים שסותרים את חוק המכר וקובעים "תנאים" הפוטרים אותם מתשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירות.

ההחלטה ניתנה על רקע סכסוך שנתגלע בין חברת נדל"ן לבין רוכשי דירה בפרויקט חדש בקריית אתא. בחודש ינואר 2012 נחתם חוזה בין אילנה ודוד שמש לבין חברת ספייס בנייה ויזמות, לרכישת דירה בפרויקט שהיה באותו זמן בשלבי בנייה.

על-פי החוזה, החברה התחייבה למסור את הדירה בתום 18 חודשים ממועד החתימה. בפועל הדירה נמסרה 7.5 חודשים לאחר המועד שנקבע. הרוכשים פנו לחברה בדרישה לתשלום פיצויים בגין האיחור במסירה בהתאם לחוק המכר, אך בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר להיקף הפיצוי ולמשך תקופת האיחור שיש לפצות בגינה.

בעוד חוק מכר הדירות קובע כי איחור של 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה מזכה את רוכש הדירה בפיצוי ללא הוכחת נזק - החברה ניסחה בחוזה שעליו חתמו הרוכשים כי תקופה של עד 60 יום עיכוב במסירת הדירה לא תהייה כרוכה בפיצוי, אך גם כל בקשה לשינוי בדירה מצד הקונה תגרור תקופת עיכוב נוספת של 60 יום לפחות במסירת הדירה. על כל חודש איחור התחייבה החברה לשלם פיצוי בסך 700 דולר.

הרוכשים הגישו תביעת פיצויים לבית המשפט לתביעות קטנות, בה טענו כי יש לקבוע שהחברה איחרה במסירת הדירה ב-7.5 חודשים, וכי הם זכאים לפיצוי בגין תקופה זו במלואה.

מנגד טענה החברה כי יש לחייבה בגין 3.5 חודשי איחור בלבד, מאחר שהחוזה מעניק לה פטור מתשלום בגין איחור של 60 יום. כמו כן, מאחר שהרוכשים ביקשו לערוך מספר שינויים בדירה, יש להפחית מהתקופה בת הפיצוי 60 יום נוספים.

בחודש אפריל 2015 קיבל בית המשפט לתביעות קטנות את התביעה וקבע כי החברה לא יכולה להטיל את האחריות לאיחור במסירה על הרוכשים ורצונם לבצע שינויים בדירה, מאחר ששינויים אלה בוצעו בהסכמת החברה, היו צפויים מבחינתה והיו בשליטתה.

החברה הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בחיפה, שקיבל את הערעור בחלקו. בית המשפט המחוזי קבע כי התנאים בחוזה אינם סותרים את החוק, ועל כן קיצר את תקופת האיחור ל-5.5 חודשים.

הרוכשים הגישו ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין וטענו, באמצעות עו"ד עירד באומל, כי תכלית חוק המכר היא, בין היתר, להגן על רוכשי הדירות מפני איחורים במסירת הדירה ועל הנזקים הנובעים מהם. על כן פסיקת בית המשפט המחוזי אינה עונה בקנה אחד עם תכלית החוק.

שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, החליטה לקבל את הערעור וקבעה כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית, הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות באשר לאופן פרשנות החוק בכל הנוגע למסירה דירות.

"אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא את עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרך האיחור במסירת הדירה", ציינה ברק-ארז. "הרוכש, שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה, חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה. איחור בקבלת הדירה עלול להתיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה".

על רקע זה הוכנס תיקון לחוק בשנת 2006 (סעיף 5א), המעניק רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה וקובע פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 יום, זאת במטרה לתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירה.

ברק-ארז קבעה כי יש להבחין בין הסכמה בין הצדדים לשינוי מועד המסירה - לבין קביעת תנאי בחוזה הפוטר את הקבלן מחובת תשלום הפיצוי בגין איחור במסירה. במקרה המדובר, חוזה המכר כלל תנאי לפיו כל בקשה לשינוי או תוספת בדירה תדחה את מועד המסירה של הדירה ב-60 יום לפחות.

ברק-ארז קבעה כי תנאי זה היה ניסיון אסור לפטור את החברה הקבלנית מחובתה לפצות את רוכשי הדירה בגין איחור במסירת הדירה בהתאם למועדים הקבועים בחוק. "הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על-פי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, קרי 7.5 חודשים טרם מועד המסירה בפועל", קבעה ברק-ארז, והוסיפה כי החברה לא עמדה בהוראות החוק כשכללה בחוזים תנאים הנוגדים מפורשות את החוק, ולא הרפתה מניסיונותיה למנוע מהרוכשים את הפיצוי שמגיע להם על-פי חוק.

ברק-ארז קיבלה את הערעור והטילה על החברה תשלום פיצוי מלא ותשלום הוצאות משפט.

עו"ד עירד באומל, שייצג את רוכשי הדירות בהליך, מסר כי "איחור במסירת דירה הוא נושא כאוב ביותר, ממנו סובלים רוכשים רבים. מועד המסירה מהווה תעלומה עבור מרבית רוכשי הדירות, שכן הסכמי המכר כוללים סבך של תניות פטור מאיחור, המקשות על הבנת מועד המסירה וחישוב תקופת האיחור.

"אנו שבעי-רצון מכך שבית המשפט העליון החליט להיעתר לערעור שהגשנו, תוך הדגשת החשיבות של מסירת דירה במועד ברור ושקוף. פסק הדין מהווה חיזוק לזכויות הרוכשים ומבטל את הנוהג האבסורדי, לפיו בקשות לתוספות ושינויים מנוצלות כדי לדחות את מועד המסירה באופן מלאכותי".