סקר הנדל"ן הגדול: מה יקרה עם מחירי הדירות?

1. מחירי הדירות: האופטימיים הולכים ומתמעטים

13% מהנשאלים בשנים הקודמות (2014 ו-2015) העריכו שמחירי הדירות עומדים לרדת, אחרי ששמעו כמובן את הבטחות שרי השיכון והאוצר לטפל במשבר הדיור ואחרי שראו כיצד המחירים נסקו בעשרות אחוזים בפרק זמן כל כך קצר.

החודש, אחרי עוד עליית מחירים בשיעור של 8% ב-2015, ועם שר אוצר חזק מתמיד (בסמכויות ובהבטחות), רק 8% העריכו שהמחירים צפויים לרדת בשנה זו. 6% מעריכים שהירידה תהיה קלה - עד 5%, ורק 2% מעריכים שהיא תהיה חדה יותר מ-5%.

מנגד, 71% מעריכים שמחירי הדירות יעלו גם בשנת 2016. 27%, אחד מכל ארבעה ישראלים, מעריך שהקצב יישאר גבוה ועליית המחירים תהיה גבוהה מ-5% (אחרי עלייה של 110% ב-7 השנים האחרונות).

 מה לדעתך יקרה למחירי הדירות ב-2016

2. לא מאמינים לפוליטיקאים

הכוונות הטובות והמעשים הנמרצים של שר האוצר משה כחלון לא מרשימים את הישראלים. בשנה שעברה, ערב הבחירות, ציינו 29% את כחלון - מחולל הרפורמה הגדולה בשוק הסלולר - כמי שייטפל במשבר הדיור. השנה, אחרי שכחלון התיישב במשרד האוצר, לקח לידיו את מינהל התכנון ואת רשות מקרקעי ישראל והחל לשווק את מכרזי "מחיר למשתכן", קובעים 26%, כרבע מהנשאלים, שהוא האיש שיכול לטפל במחירים.

44% מהישראלים ציינו שאף אחד מהשרים הבכירים, ואפילו לא נגידת בנק ישראל, יכולים לפתור את המשבר. אשתקד, אולי על רקע האופטימיות והבטחות הבחירות, רק 14% קבעו שאף אחד מהם לא יוכל לטפל במשבר.

10% מהישראלים תולים יהבם בראש הממשלה בנימין נתניהו כמי שיכול לטפל הכי טוב במשבר הדיור. בשנה שעברה הוא זכה לקרדיט מ-15% מהישראלים.

 מי יכול לטפל הכי טוב במחירי הדירות

3. אין ציפיות מ"מחיר למשתכן"

הצעד המרכזי שמוביל שר האוצר כחלון לצינון השוק הוא מכרזי "מחיר למשתכן", שבהם מתחרים קבלנים במכרזים לקרקע מסובסדת, כשהזוכה הוא זה שמציע את מחיר הדירה הזול ביותר. לפי הבטחות האוצר, המכרזים - המיועדים למחוסרי דיור בלבד - אמורים לכלול עשרות אלפי דירות מוזלות.

אבל בציבור הרחב לא תולים תקוות בפטנט החדש-ישן (תמונת מצב של המכרזים - בעמ' 44). 42% מהציבור מעריך שרק מעטים יזכו בהגרלות לדירות המסובסדות, ולא תהיה שום השפעה על מחירי הדירות בכלל השוק. 25% אחרים סבורים כי מאחר ומכרזים אלו משאירים הרבה אנשים "מחוץ למשחק", זה יגרום דווקא לעלייה של מחירי הדירות בשאר השוק. 13% אחרים שבורים שלמחיר למשתכן תהיה השפעה על מחירי השוק - אולם אך ורק בפריפריה (שם יש למדינה היצע קרקעות כמעט ללא הגבלה).

רק 7% מהנשאלים מאמינים כי המחירים הנמוכים בפרויקטים הללו ישפיעו בהכרח על כל השוק.

 ההשפעה של "מחיר למשתכן"

4. משקיעים בלבנים

"נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה גדולה, באיזה מבין אפיקי השקעה הבאים היית בוחר/ת" - כבר מספר שנים אנחנו שואלים את הישראלים על העדפותיהם בתחום ההשקעות. למרבה התסכול של שרי האוצר לדורותיהם, ואולי לנוכח הריבית שלא ממש מתרוממת ושוקי ההון שרועדים כל העת, הבחירה ברכישת דירת מגורים רק הולכת וגוברת (ומעלה כמובן את הביקושים ואת המחירים).

62% בחרו החודש בדירה בישראל כאפיק מועדף, לעומת 58% שבחרו בדירה אשתקד ו-55% לפני שנתיים. מנגד, השקעה בדירות מעבר לים מאבדת גובה - 9% רואים בהן אפיק מועדף כיום, לעומת 13% לפני שנתיים.

 אפיק השקעה מועדף

5. העם נגד המשקיעים

משרד האוצר פועל בשנים האחרונות באגרסיביות לריסון תיאבון ההשקעה בשוק הדיור. המס בעת רכישת דירה נוספת עלה ל-8% לפחות, בוטל הפטור ממס שבח בעת המכירה, הוטלו מגבלות על המשכנתאות (50% לפחות כהון עצמי) וגם הדיבידנד השוטף - דמי השכירות - נמצא על הכוונת.

מנגד, טוענים רבים כי המשקיעים הם שתורמים לשכלול ענף המגורים, כשבפועל הם אלה שמחזיקים את כל שוק השכירות בישראל. פחות דירות להשקעה, פירושו פחות דירות להשכרה, והמשך עליית מחירים גם בשוק השכירות.

האם המשקיעים תורמים למשבר הדיור או דווקא תורמים לפתרונו? 57% מהישראלים סבורים כי "בגלל המשקיעים המחירים עלו ואין מספיק דירות למחוסרי הדירות". רק 22% סבורים כי "בזכות המשקיעים יש הרבה דירות להשכרה, ומחירי השכירות עלו במתינות יחסית". עם זאת, כמעט אחד מכל חמישה ישראלים לא ידע או לא רצה להביע דעה בנושא החשוב.

 האפקט של משקיעי הנדל"ן

6. מדינת תל אביב

ואם כבר לקנות דירה להשקעה, היכן כדאי לעשות זאת? האם להתפתות לתשואות הגבוהות מהשכרת דירה בפריפריה, או שעדיף להתמקד באזורי הביקוש, ערים שבהן יש למשקיע ביטחון גבוה במציאת שוכר. ואיפה ניתן לצפות לרווחי הון משמעותיים יותר (עליית ערך הנכס) - במרכז היקר והמבוקש, או בפריפריה הזולה, שזוכה כמובן להבטחות על עתיד ורוד מכל עבר?

מתברר כי הישראלים מאמינים בגדול במרכז הארץ. 40% בחרו בתל אביב ובמרכז כיעד מועדף להשקעה. שנאת הסיכון בולטת בתשובות: הרוב ממליצים על מרכז תל אביב הבטוח, ולא על דרום תל אביב המתעורר.

במקביל, גם בירת הנגב זוכה לקולות רבים - 19%. בקרב תושבי הדרום והשפלה, 34% ציינו את באר שבע כיעד מועדף. על בירת ישראל ממליצים רק 9% מהנשאלים, אם כי בקרב הירושלמים, 42% בחרו בעירם כיעד הכי מומלץ להשקעה.

גם העיר החדשה חריש על מפת ההשקעות, עם 7% שבחרו בה כיעד מועדף.

 היכן הכי כדאי לקנות דירה להשקעה

7. אפריקה ישראל ושיכון ובינוי ראש בראש

אחרי שנים שבהן חברת אפריקה ישראל בלטה בסקר של גלובס כחברת הנדל"ן למגורים המובילה בישראל, מצטרפת אליה השנה גם שיכון ובינוי הוותיקה, הזוכה לכמות דומה של נשאלים שבחרו בה כחברה המובילה. שכונות"הסביונים" של אפריקה ושכונות ה"חלומות" של שיכון ובינוי מצליחות למקם את שתי החברות בראש הדירוג של הישראלים.

עם זאת, איחוד של שתי הזרועות הנפרדות במשפחת גינדי - גינדי השקעות (10%) וגינדי החזקות (9%) - ממקם את משפחת גינדי בצמרת הטבלה. אחריהן בתור משתרכות אזורים, אשדר וי.ח דמרי.

ואולי מאמצי השיווק של חברות המגורים, שהגיברו הילוך בשנים האחרונות (ראו כתבה בעמ' 90) אכן נושאים פרי. רק 38% בחרו בשמה של חברה אחרת או שאין להם דעה לגבי חברה בולטת בשוק, לעומת לפחות 50% בשנים עברו.

 חברת הנדל"ן למגורים המובילה בישראל

8. השרים מול ראשי הערים

השלטון המרכזי (ממשלה) והשלטון המקומי (ראשי ערים) נאבקים כל העת על סמכויות בנושאי תכנון ובנייה.

השאלה המרכזית העומדת במוקד הדיון היא האם נכון לרכז את מירב הכוח בידי הממשלה היושבת בירושלים, המחויבת לספק לאזרחיה קורת גג במחיר הוגן. או שנכון יותר להאציל את הסמכויות על ראשי הערים - המכירים היטב את צרכי עירם ומחויבים כמובן לדאוג לתמהיל נכון - חברתית, כלכלית, תכנונית ועוד - של האוכלוסיה הגרה ומתפרנסת באזור.

מתברר, כי למרות חוסר האמון בפוליטיקאים שיושבים בירושלים, 50% מהציבור עדיין מעדיף שהממשלה היא שתקבע את היקפי הבנייה בכל עיר, "מאחר שראשי ערים נתונים ללחצים של יזמים וקבלנים ומשיקולים פוליטיים אישיים". העדיפות לממשלה בולטת מאוד בעיקר בקרב צעירים (67% בקרב גילאי 30-49).

רק 35% מהישראלים חושבים שצריך להפקיד את המושכות בידייים של ראשי הרשויות, "היודעים טוב מכולם מה וכמה צריך לבנות בעיר".

 מאבקי כוחות: מנדט לממשלה או לראשי הערים

9. המכונית עדיין שולטת

מהו כלי התחבורה העיקרי שמשמש את הישראלים בדרך אל העבודה וממנה או בדרכם אל מקום הלימודים? שלא במפתיע, ודאי לנוכח פתרונות חסרים מאוד בתחבורה הציבורית (ובדומה מאוד לתשובות שניתנו לנו גם בעבר), ענו 58% מהנשאלים כי הם נעזרים ברכב פרטי. בקרב הצעירים, גילאי 18-29, הנתון עומד על 36% בלבד המשתמשים בעיקר ברכב פרטי.

35% מהנשאלים ציינו כי אוטובוס, מונית שירות או רכבת משמשים עבורם ככלי תחבורה מרכזי ויום יומי - שיעור בהחלט לא מבוטל למדינה שעדיין לא השכילה לייצר תמריצים של ממש להעדפת התחבורה הציבורית.

בקרב צעירים מדובר על 56% מהנשאלים המשתמשים בפתרונות תחבורה ציבורית. אולם בגילאי 30 ומעלה השיעור צולל בחדות ואחד מכל ארבעה אמר כי הוא בוחר לנסוע לעבודה או ללימודים בתחבורה הציבורית.

 כלי התחבורה העיקרי

10. אלטרנטיבה לקניונים

בעשורים האחרונים הפכה מדינת ישראל למדינה של קניונים - עם עשרות מרכזי מסחר גדולים וסגורים שהוקמו כמעט בכל עיר, בהעתק כמעט זהה אחד לשני, תוך שהם שואבים קונים רבים מרחובות הערים.

39% מהישראלים ציינו כי הם מעדיפים לעשות קניות ("מוצרים כמו ביגוד/הנעלה, אביזרי אופנה ומוצרים לבית") בקניון סגור. העדיפות לקניון בלטה בעיקר בקרב צעירים עד גיל 29 (45%) וכן בקרב נשים (44%, לעומת 34% בקרב הגברים).

חנויות ברחובות הן העדפה של 17% מהציבור - 8% בלבד בקרב הצעירים (עד גיל 29), לעומת 22% בקרב גילאי 50 ומעלה. מגמה הפוכה ניתן למצוא בהעדפת האינטרנט כזירת קניות - 25% מהצעירים מעדיפים לקנות ברשת, לעומת 6% בלבד מבני החמישים ומעלה.

 איפה תעדיף לערוך קניות