הסיכונים וההזדמנויות: המדריך המלא למשקיע בנדל"ן

דירה: נחשב סולידי, אבל לא תמיד זה כך

הקונוטציה הראשונה העולה להשקעה בנדל"ן היא כמובן רכישת דירת מגורים. השנים האחרונות העשירו עד מאוד את אותם בני מזל אשר בבעלותם דירה נוספת (כ-9% מהישראלים), שלצד העלייה המטאורית בערכה הנקוב, הגדילה גם את תזרימם החודשי - הדיבידנד השוטף - בשל העלייה המקבילה במחירי השכירות.

הריבית האפסית, לצד התנודתיות החריפה בשוקי ההון הגלובליים, הפכו השקעה זו לעדיפה על פני אלטרנטיבות פיננסיות ונדל"ניות אחרות. הדיבורים על בועת מחירי הדיור בישראל, שהחלו כבר לפני כעשור, רק הוסיפו שמן למדורה, שכן המשך העלייה המתמשכת יצרה לחץ פסיכולוגי על כל אלו שברשותם כסף פנוי, וגם על אלו שאין ברשותם, שהנה הם חייבים להצטרף לחגיגה לפני שתיגמר. למרות המחירים המאתגרים, השקעה בדירה נחשבת עדיין השקעה סולידית, בעיקר בשל האקסיומה שהושרשה בנו (והעובדה שבכל שנה מתחתנים פה 50 אלף זוגות) שהביקוש תמיד יהיה גבוה מההיצע, וגם משום ההנחה שאם יגיע תיקון, הרי שבהורדת מחיר קלה תמיד ניתן יהיה למצוא שוכר ולממש אותה כאשר נחזור לגל עולה. גם התשואה משקפת את אותה סולידיות, והיא מסתכמת בכ-3%-4%.

עם זאת, מאמצי הממשלה להוציא את העוקץ מהשקעה בדירות החלו להניב פירות. עליות במחירי הנכסים, לצד הגדלת מס הרכישה לדירה שנייה ל-8% והגבלת מינוף המשכנתא למשקיעים ל-50%, מגבילים מאוד את המשקיעים, וחתכו את משקלם מ-25%-30% אל מתחת ל-20%. תום תקופת ריבית האפס, לצד הגבלת שיעור הפריים מסך המשכנתא, מגדילים את שיעור ההחזר על ההלוואה, אשר לעתים גבוהה מדמי השכירות בגין הנכס - כך ששילוב מרכיבים אלו חותכים מן התשואה.

אחת הטעויות המרכזיות היא לא לקחת בחשבון תשלומים נספחים הקשורים לרכישה ולהשכרה. נוסף למס רכישה, למס על השכרה מעל 5,030 שקל לחודש ולחשיפה למס שבח בעת מכירה (25%), לרוב ישלם המשקיע דמי תיווך, הוצאות עו"ד, הוצאות רישום ואגרות שונות, זאת עוד לפני החל לשפץ את הדירה ולהתאימה לשוק השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון תקופות "מתות" שבהן לא יימצא שוכר, שבמהלכן המשקיע גם יישא בהוצאות ארנונה ודמי ועד. עלויות אלו עשויות להוסיף כ-20% למחיר הרכישה ולהפחית כ-20% מהשכירות - כך שהפער בין תשואה ברוטו (בלתי ממונפת) לתשואה נטו עלולה להיחתך בשליש.

משרד: תשואות גבוהות, סיכון גדול

בניגוד למחירי הדיור שעלו בשנים האחרונות בקצב מאיים, המצב בשוק המסחרי בכלל ובשוק המשרדים בפרט שונה. בעוד שהשקעה בדירות נחשבת לבעלת ביקוש קשיח, ההשקעה במשרדים תלויה מאוד במצב הכלכלה ונמצאת מתחת לרדאר של משקיע מן הרחוב.

באשר להיצע, צבר המשרדים הקיים מתאזן פחות או יותר מול הביקוש, ובשנים האחרונות נרשמו עליות שערים מתונות לצד סטגנציה באזורים מסוימים. יתרה מכך, צנרת המלאי החדש שעתיד לזרום לשוק מעיד על עודף היצע וצפי לירידת מחירים מתונה. גם בהשוואה לעולם, מחירי המשרדים באזורי ביקוש בארץ, והשכירות בגינם, נחשבים אטרקטיביים יחסית, וככאלו שיש בהם עוד בשר להפקת רווחי הון. האם נוכח התשואות האטרקטיביות בהשוואה לנכסים בעולם, ואל מול תשואות המגורים הנמוכות בכ-50% מהתשואות (ברוטו) במשרדים, ניתן להסיק כי מדובר בהשקעה אטרקטיבית?

ניתוח קר של התשואות אל מול הריביות בשוק, מלמד כי המרווחים עשויים להצביע על השקעה מעניינת, אולם הפתגם "the trend is your friend"' מוכיח עצמו לרוב כנכון. התשואות הגבוהות (שגם ממוסות מהשקל הראשון) מגובות בסיכונים לא מעטים. הצפת סחורה, דשדוש כלכלי וחשש ממיתון עלולים להשפיע קשות על העולם העסקי שהינו הלקוח היחידי למוצר.

וככל שקיימת יותר סחורה, כך שיעור הנכסים הריקים עולה והתקופות מתארכות, ובמקרים כאלו אין המשקיע מפסיד רק את התזרים השוטף אלא נכנס לגירעון שכן עליו לשאת בתשלומים הנלווים כדוגמת ארנונה ודמי אחזקה, אשר בתחום המשרדים עלותם הכוללת עשויה להגיע לכדי 25%-40% מדמי השכירות. כמו כן, בתקופות של ביקושים חלשים המשכיר נאלץ לא רק להוריד מחירים אלא גם לבצע התאמות ספציפיות בנכס לדרישת השוכר, שעלותן שוחקת תשואתו.

אחד היתרונות של שוק רווי הוא העובדה שישנם מגוון רחב של סוגי משרדים, כך שהמשקיע יכול למצוא את הנכס המתאים לדרישותיו ולמידת שנאת הסיכון שלו. החל ממשרד מפואר בפריים לוקיישן עם שוכרים יציבים בשיעור תפוסה מלא, ועד לספקולנט שיעדיף משרד רעוע, הזקוק לשיפוץ, עם שוכר שצפוי לעזוב. במקרה של האחרון, לצד הסיכון הרב, קיים גם סיכוי אפסייד רציני, שכן אם ירכוש משרד במחיר אטרקטיבי, ישפצו בהתאם לדרישות השוק, ידאג לגישה נוחה אליו, ימצא שוכרים אלטרנטיביים ויחתימם על חוזה שכירות ארוך טווח, הרי שבזמן קצר יוכל להשביח עד מאוד את השקעתו.

חנות: תשואות גבוהות, סחירות נמוכה

לכאורה, השקעה בנכס למגורים דומה במאפייניה להשקעה בנכס מסחרי, אולם התשואות מהשכרת חנויות גבוהות באופן מובהק מאלה של דירות. בעוד שדירה במרכז מושכרת בתשואות הנעות סביב 3% לשנה, השכרת חנות, באזור ובגודל דומה, עשויה להניב למשקיע תשואה כפולה - גם לאחר הפחתת מרכיב המיסוי.

עם זאת, בשונה משוק המגורים שבו ניתן לעתים לבצע "פליפ" זריז ולזכות ברווחי הון מהירים, כשמדובר בחנויות קטנות, יתרונות ההשקעה באים לידי ביטוי בתמורה העודפת החודשית על פני האלטרנטיבה, ולא באקזיטים קצרי טווח. עודף התשואה בא במחיר של סיכון עודף, בעיקר משום שנכס מסחרי חשוף יותר לשינויים באקלים הכלכלי, ולתנודות בטעם הקהל המשפיעים על עסקי הקמעונאי השוכר, ואלו מקרינים באופן ישיר על יכולתו לעמוד בשכירות. כמו כן, שלא כמו בתחום המגורים, שם תמיד ניתן למצוא שוכר חלופי בהורדה יחסית מינורית של דמי השכירות, כאשר מדובר בחנות העסק מסובך יותר, שכן גם הוזלה משמעותית עלולה לעתים שלא להספיק ולהותיר את המשכיר עם נכס ריק לתקופה משמעותית. גם למצוא קונה לנכס אינה משימה פשוטה.

ובמקרים שכאלו, כואב בכיס של המשקיע, שכן העלויות הקבועות, כדוגמת תשלומי הארנונה הגבוהים, הופכים את התזרים לשלילי.

ומגד, הסטגנציה במשק וטרנד החזרה למרכזי הערים ולמסחר ברחובות כבר החלו להשפיע על כמה קמעונאים, ובמיוחד הקטנים שבהם, שנחנקים ממחירי השכירות הגבוהים בקניונים ומעלויות האחזקה הגבוהות, ומנסים לצאת אל מחוץ למקדשי הקניות האלו לנכסים שבהם השכירות נמוכה יותר והוצאות האחזקה מינוריות או שאינן קיימות כלל.

אם תופעה זו תהפוך למגמה, האלטרנטיבה הקמעונאית הזולה, קרי החנות הקטנה במרכז העיר או זו שבמרכזים מסחריים פתוחים, עשויה להפוך אטרקטיבית יותר לשוכרים ולהגביר את הביקוש להם דווקא בזמנים קשים.

קרקע: זכות לדירה או זכות ליפול בפח

בשנים האחרונות קרקעות חקלאיות משווקות בפרסום אגרסיבי בכל מדיום אפשרי, בדרך כלל תחת הסלוגן "ההזדמנות של חייך". איך הפכה השקעה כה ספקולטיבית, המיועדת למשקיעים מתוחכמים בעלי הון פנוי, לנחלת הכלל? התשובה טמונה בתיאבון הגובר של המשקיעים לתשואה ובעובדה שמדובר ב"הזדמנויות" שניתן למצוא כמעט בכל מחיר. בתקופה שבה סף הכניסה לנכסים מניבים גבוה, ותוחלת הרווח שולית, נפתחת אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן עם פוטנציאל לתשואות חריגות.

הבעייתיות מתחילה מעצם העובדה שהשקעה שכזו מתאימה לשחקנים ממולחים בעלי הון וידע, ולא לגברת כהן הגרה בשכירות בחדרה. תהא הקרקע מוצלחת ככל שתהא, סוג השקעה כזה מסוכן מדי עבורה. הסיכון נובע מחוסר הוודאות הנוגע בין היתר בשאלות האם ניתן להבטיח כי פיסת הקרקע הנרכשת אכן תשביח עצמה בעתיד, כמה זמן יחלוף ממועד ההשקעה ועד להשבחתה, האם יחידת הקרקע הנמכרת אכן תספיק בסוף התהליך לבעלות על דירה שלמה או שהמשקיע ימצא עצמו חולק אותה עם חברים נוספים, מה גובה היטלי ההשבחה, הבנייה והפיתוח שיהיה לשלם בדרך ועוד כהנה וכהנה.

בשוק הנדל"ן חלו שינויים אחדים שהעלו את הביקוש לקרקעות חקלאיות, למרות חוסר הוודאות. אחד הזרזים הוא המיסוי המקל (מס רכישה של 6% על מרכיב הקרקע בלבד ולעתים פטור מהיטל השבחה), הבולט במיוחד לאור העלאת מס הרכישה על דירה שנייה ל-8%.

מאחר שמדובר בהשקעה מסוג "צל"ש או טר"ש", יש להשקיע מאמצים רבים בבדיקת טיב ההשקעה ולבחון מיהו הגוף המשווק, האם הכניס יד לכיס ורכש קרקעות בפועל או רק קיבל אופציה על הקרקע בתקווה למסחרה הלאה ללקוחותיו, האם קיים הסכם שיתוף בין קבוצת המשקיעים, והכי חשוב מהו סטטוס הקרקע: מהו מצבה הסטטוטורי, האם מוגדרת בתמ"מ כקרקע לפיתוח עירוני, האם מקודמות עליה תכניות אקטיביות, האם הינה צמודת דופן (סמוכה לקרקע בנויה) ועוד שאלות קריטיות שהמוכר מוכרח לענות עליהן.

הטענה הרווחת לפיה ההשקעה הינה "לטובת הדורות הבאים", מחממת לב, אך יש לוודא כי הילדים או הנכדים אכן יזכו לראות אותה בנויה. וגם אם כן, האם בקיזוז מחיר הרכישה וההיטלים ממחיר המימוש ובהיוון מרכיב הזמן, היה בדיעבד משתלם לצאת למסע הארוך.

מניות: במקום נכס בודד, קונים שותפות בחברה

הצלקות מהמשבר הפיננסי של שנת 2008, שינו משהו בתהליך קבלת ההחלטות של המשקיע הישראלי, אשר הסיט כספים מהשוק הפיננסי לשוק הריאלי וראה בבלוק תחליף יציב מנייר. השקעה במניות, ובמיוחד במניות של סקטור הנדל"ן התנודתי בארץ, טומנת בחובה סיכון רב, אשר לפחות בשנתיים האחרונות, כך על פי תוצאות מדד תל אביב נדל"ן 15, הניב תשואות חסר לא רק אל מול מדד תל אביב 25, אלא במיוחד אל מול אלטרנטיבת ההשקעה בדירה, שערכה זינק באותה תקופה וגם סיפק תזרים חודשי.

עם זאת, מכיוון שרוב מניות הנדל"ן המקומיות רחוקות משיאן, תהליך סיזיפי ונכון יאפשר למשקיע המתוחכם לאתר מניה הנסחרת בדיסקאונט על שוויה האמיתי ומתחת לפוטנציאל הטמון בה.

ברוב המקרים, תוצאותיו של שוק ההון מקדימות את השוק הריאלי וביצועיו הם סוג של איתות מקדים. שוק ההון המקומי בכלל ומדד הנדל"ן בפרט נמצאים בתקופת מימוש, הרחק מהשיא, דבר שעלול מחד להוות תמרור אזהרה להשקעות הריאליות, ומאידך להיות נקודת כניסה נוחה לשוק ההון. שילוב השקעות ריאליות בנדל"ן בענף ספציפי, לצד השקעות פיננסיות בענף אחר, יכול לווסת את תנודתיות התיק וגם להגדיל את התשואה. בניגוד לשוק הריאלי, בשוק המניות יכול המשקיע להרוויח בשוק נופל באמצעות כניסה לפוזיציות של שורט (מכירה בחסר) על מניה או על מדד. היתרונות הבולטים קשורים לנזילות ההשקעה וכן לסף הכניסה הנמוך למשחק. ואם כבר משקיע החליט להיכנס לפוזיציה, הרי שעל סמך ביצועי המגזר מהשנים האחרונות נציין כי תשואותיהן של המניות הפועלות בשוק המקומי זכו לתשואות גבוהות יותר ממקביליהן הפועלות בשווקים הגלובליים, בין היתר בשל פיחות המטבעות שבהם פועלות חברות אלו אל מול השקל. ועם זאת, עדיין מדובר ברכישת רסיסי חברה ולא נכס נדל"ני של ממש. בדרך למעלה, גם המנכ"ל וחבריו ימשכו משכורת שמנה ויעיקו על השורה תחתונה. ובסוף הדרך, גם ישנו מס רווחי הון בשיעור 25%.

אג"ח: סולידיות בע"מ

משקיע סולידי, אשר המניות גורמות לו להפרעות בקצב הלב, ממתן את תיק ההשקעות הפיננסי באמצעות רכישת ניירות ערך דפנסיביות בדמותן של אגרות חוב. אג"ח מהוות סוג של אלטרנטיבה שמרנית עבור משקיעים בשוק ההון, שרוצים ללכת לישון בשקט בלילה בציפייה שמכשיר זה יאפשר להם לשמור על ערכו הריאלי של כספם בלי לקפוץ מעבר לפופיק בהשקעה מסוכנת במניות. צד הסיכוי של המשוואה נמוך אף הוא מהמקבילה המנייתית, שכן במדידה לטווחים ארוכים השקעה במניות מניבה תשואות גבוהות יותר באופן מובהק מהאפיק הסולידי.

בתקופה האחרונה השתנה משהו באותה משוואה, לפחות בצד הסיכון, שכן התהפוכות בשווקים הפיננסיים העלו את העצבנות ועמה את תנודתיות אגרות החוב בשוק, בדגש על האג"ח של חברות הנדל"ן, ענף רווי הון האחראי על רוב הנפקות החוב בשנים האחרונות. מכאן שההנחה כי איגרת חוב שקולה להשקעה סולידית, לפחות בתקופה זו, הינה אקדמית בלבד והיא בעירבון מאוד מוגבל. כהוכחה לכך נזכיר את גל הסדרי החוב של חברות נדל"ן קטנות לצד בכירות, מול מחזיקי איגרות שקיוו לקופון סולידי ולתזרים חודשי קבוע וקיבלו תספורות שלעתים השאירו אותם קרחים לגמרי.

בעידן שבו הריבית אפסית, קשה מאוד שלא להזרים כספים לעבר שוק החוב וליהנות ממרווחים נאים אל מול תשואות סמליות באפיק החיסכון. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי קיים בידול רב בין סיכוני ההשקעה בין איגרות החוב המייצרות אפשרויות ליצירת תיק אג"ח מגוון. לצד חברות נדל"ן מניב בכירות המייצרות תזרים חודשי קבוע ומספקות שעבודים וכריות ביטחון מספקות למשקיעים הסולידיים, פועלות חברות נדל"ן העוסקות ביזמות, אשר אין בגינה תזרים הכנסות קבוע ולעתים קרובות גם אינן מספקות כל שעבודים וביטחונות על החוב המגויס, כך שעל המשקיע שבחר באופציה האחרונה להבטיח כי המרווחים בין אגרות אלו מפצים על עודף הסיכון.

במצב של היום, קשה לומר למי שוק החוב הישראלי יותר אטרקטיבי, למשקיע או לחברות המגייסות. את התשובה אולי ניתן לקבל מתופעת העולות החדשות לשוק החוב המקומי - אותן חברות נדל"ן צפון אמריקאיות שתרו חצי עולם עד שהגיעו אלינו, לא משיקולי ציונות כי אם בשל הריביות הנוחות שבהן ניתן לגייס פה כספים, הנמוכות באופן מהותי מהריביות אותן נדרשו לשלם בארץ המקור שלהן.

קרנות: משמרנות ועד ספקולציות

השוק הישראלי מפגר מעט אחר העולם, בכל הקשור לתחום ההשקעה בקרנות נדל"ן. אף שהנושא החל תופש תאוצה מסוימת ואף קמו להן כמה קרנות נדל"ן מקומיות שמשקיעות בסוגי נדל"ן שונים הן בישראל והן בחו"ל, הדרך למיצוי שוק זה עדיין ארוכה, בין היתר בשל בעיות מיסוי ורגולציה המונעות את העמקת חדירתן של קרנות הריט הבורסאיות, אחת מצורות ההשקעה הפופולריות בעולם. הקרן מאפשרת למשקיע חשיפה לענף הספציפי שבו הוא רוצה להתמקד באמצעות הון עצמי יחסית נמוך, עם מיסוי אטרקטיבי ורגולציה שקופה.

קיימים הבדלים רבים בין הקרנות, אשר חלקן שמרניות להחריד ובוחרות בפורטפוליו רחב של נכסים דרג AAA המושכרים לשוכר יחיד ויציב, ולעומתן קרנות הפונות לתחומים ספקולטיביים ולצורות מימון נועזות - בין השאר כדי "להבטיח" תשואה דו-ספרתית. בשנים האחרונות עלה מספר הקרנות המוגדרות כקרנות נדל"ן אך בפועל פועלות בתחום ההלוואות, כקרנות מזנין, שבעיקר משלימות את ההון העצמי ליזמים לצורך קבלת הלוואות מהבנק לייזום פרויקט.

לכל אחת מהקרנות ייחוד וסיכון משל עצמה, שיש לתמחר בטרם כניסה לפוזיציה. בנוסף לסיכון הענפי והגיאוגרפי יש להתייחס לגורמים אקסוגניים כדוגמת המט"ח, משום שאם מוקד פועלה של הקרן הינו בחו"ל יש לתמחר בנוסף את סיכון המטבע, במיוחד לאור חוזקו יוצא הדופן של השקל לעומת מטבעות זרים.

נקודות אחרות שחשוב לברר הן מקום התאגדות הקרן, שמשפיע על המיסוי; מועדי הזרמת הכספים ומשיכתם, המשפיעים על התשואה להון; וכן האם לאורך חיי הקרן יש נקודות יציאה, או שהמשקיע מחויב לחכות למועד סיום הקרן. בנוסף יש לברר מיהו הגורם הנאמן וכמובן מיהם מנהלי הקרן ומהם תשואותיהם בקרנות עבר שניהלו ומהו שיעור דמי הניהול ושיעורו מהתשואה המוערכת, שכן במקרים רבים הפער בין התשואה ברוטו לנטו ניכר ביותר. כל הפרמטרים האלה ואחרים צריכים להוות שיקול בבואנו להחליט מהי התשואה המינימלית שאנו דורשים לקבל בהתאם לאותן רמות סיכון.

חו"ל: אם המחיר כל כך נמוך, למה המקומיים לא קונים?

המשקיע הישראלי ידוע ככזה החושב מחוץ לקופסה, ובשנים האחרונות חזר לחשוב ולהשקיע מחוץ לגבולות ישראל - בין השאר לנוכח המחירים הגבוהים כאן בארץ. העובדה שהעולם הופך לכפר גלובלי הופכת את ההשקעות בחו"ל, גם אלו הריאליות, קלות יותר וביורוקרטיות פחות.

לכאורה האופציה הבינלאומית עשויה להוות אלטרנטיבה נדל"נית מעניינת לשוק המקומי, אל מול החשש מבועה בשוק המקומי, ולעתים מאזנת את תיק ההשקעות הריאלי והפיננסי של המשקיע, שכן בחיפוש נכון ובחבירה לקבוצות שהוכיחו עצמן בעבר, ניתן לאתר מציאות בעולם.

לאמיתו של דבר, עצם הצגת נושא ההשקעה בחו"ל תחת סעיף אחד חוטא מעט למטרה, שכן אפשרויות ההשקעה בנדל"ן העולמי כה גדולות ומגוונות שקשה להכילן תחת יריעה אחת. עם זאת, חשוב כי המשקיע יבין כי אין להשוות בין השוק הישראלי לעולם ושככל הנראה ישנה סיבה טובה לכך שהנכס שהוצע לו זול - אחרת סביר כי המשקיע הגר באותה מדינת השקעה היה מזהה את כשל השוק עוד לפניו.

יתרה מכך, ניהול השקעות בשלט רחוק נכון אולי לעולם הפיננסי, אך בעולם הריאלי הוא בעייתי, גם אם המשקיע מיוצג בשוק היעד על ידי גורם מקומי או באמצעות חברת ניהול. אם המשקיע מודע לבעייתיות זו, ואם עליו לבקר תכופות בנכס, הרי שקיזוז עלויות הנסיעה והשהייה סביר שישחקו את תשואת השקעתו הכוללת, במיוחד אם היקף ההשקעה אינו גדול.

כמו כן, יש להתייחס לצורות שיווק מסוימות בסקפטיות, בין היתר לכאלו העוטפות את ההשקעה בהבטחת תשואה. מקרים מן העבר מלמדים כי הבטחות שכאלו ניתנו לנכסים שנמכרו במחיר מופקע, ובתום תקופת ההתחייבות המשקיע נותר עם נכס שהתשואה האמיתית בגינו אינה אטרקטיבית.

בכל פעם שנודדים אל מחוץ לגבולות המדינה יש להביא בחשבון את נושא המט"ח, שלעתים חורץ את דינה של ההשקעה. אם הנכס הנרכש היה בוננזה נדל"נית וערכו עלה ב-15% בשנה אחת, אך במקביל המטבע המקומי נחלש ב-20% אל מול השקל, הרי שבפועל המשקיע הפסיד. גם במקרים שבהם רוב ההשקעה מומנה במטבע מקומי, הרי שסביר כי עלויות המימון חתכו חלק ניכר מהתשואה על הנכס, כל זאת בטרם דנו בכל נושא המיסוי והעלויות הנלוות לעסקה.

קבוצות רכישה: מסתנוורים מהרווח הפוטנציאלי

כשנכנסים להרפתקה של קבוצת רכישה לדירה, לצד הסיכוי לקבל בסוף דירה במחירים קורצים, קיים סיכון לא מבוטל שנוטל על עצמו המשקיע. בקבוצת רכישה, כל חבר הופך ליזם פר אקסלנס, שכן רוכש הוא קרקע בתקווה שבסוף התהליך תהפוך לדירה.

החיסכון ברווח היזמי, בהוצאות השיווק, ולעתים אף בנושאים מיסויים שונים, אמורים לפצות על תמחור אגרסיבי של הקרקע, ההון העצמי הגבוה יחסית שיש להעמיד בעת רכישתה, העדר בטחון שנותנת ערבות חוק המכר, הערכות חסר באומדני עבודות הביצוע הצפויות, קשיים בקבלת מימון, עיכובים בלוחות הזמנים ועוד.

ככל שמדובר בהשקעה מסובכת ומשוכללת יותר, מוטב לו למשקיע הפוטנציאלי שלא להסתנוור מהרווח בשורה התחתונה אלא לעשות שיעורי בית ולבדוק בציציותיהם של הגורם המארגן ושל מצבה התכנוני של הקרקע הנבחנת. בלא מעט קבוצות גילו המשקיעים כי הניסיון להשיג מוצר זול עלה להם ביוקר, ומצד שני חבריהם מפרויקטים אחרים ימליצו בחום על המכשיר.

אפשרויות ההשקעה במסגרת קבוצות רכישה במגורים פחתו בשנים האחרונות, בין היתר בשל מאמצי הממשלה למגר את התופעה, המלבה את הביקושים לקרקעות וכך מעלה את מחירן, אף שמטרתה להוריד במחיר הדירות הנבנות עליהן. בין היתר ביטלה המדינה חלק מהטבות המס שחלו על קבוצות רכישה והפכה את מכרזי רמ"י, שקבוצות הרבו להשתתף בהם ואף לזכות, למכרזי מחיר מקסימום לאוכלוסיה ספציפית ("מחיר למשתכן"), אשר הקבוצות אינן יכולות ליטול בהם חלק.

לצד קבוצות המתארגנות לצורך מיזם מגורים קמות להן קבוצות רכישה היוזמות פרויקטים של נדל"ן מניב, בעיקר בתחום המשרדים. מעניין יהיה לראות את הישרדותן של אלו אם היצע הפרויקטים העתידיים אכן יגרום לעודף היצע ולירידת מחירים, בניגוד גמור לשוק המגורים.

קבוצות רוכשים: לא מספיק מנצלים את הפוטנציאל

המהפכה הצרכנית של קיץ 2011 הפכה את הצרכן הישראלי לחכם ובררן יותר, ושינתה את יחסי הכוחות במשק כך שהיחסים בין הרוכש למוכר למאוזנים יותר. אמנם, בזכות אותה התעוררות נשלם קצת פחות על הקוטג', אך בכל הקשור לנדל"ן המחאה נחלה כישלון. די אם נביט על העלייה בשיעור דו-ספרתי במחיר הדירות מאז 2011. עם זאת, הצרכן הישראלי הבין כי ניתן להתאגד לקבוצות כדי לנצל את היתרון לגודל ולקבל מוצרים במחירים אטרקטיביים גם בתחום הנדל"ן.

קיים בלבול בין צורת ההתארגנות של קבוצות רכישה לעומת קבוצות הרוכשים, אף שהדמיון היחיד בין השתיים הוא בשמם. מלבד מבנה העסקה, השוני בין השתיים קשור לסיכון שכל אחד מן הכלים טומן בחובו. בעוד שקבוצות הרכישה חושפות את המשקיע לסיכון היזמי, משקיע בקבוצת רוכשים קונה דירה ולא קרקע, והתאגדותו לקבוצה אמורה להפחית אף מהסיכון ברכישת נדל"ן מסורתית של קונה יחיד מול מוכר יחיד.

נוסף לעניין המחיר, המשקיע זוכה גם בהטבות נוספות כדוגמת שיפורים בסטנדרט, וכן האפשרות להכיר ולעתים אף לבחור את שכניו/שותפיו העתידיים. יש אינטרס משותף ללקוח ולקבלן, שכן האחרון ישמח למזער סיכוניו היזמיים ולהבטיח את הכנסתו כבר בשלבים ראשוניים של הפרויקט ועל הדרך לקצץ בהוצאות השיווק והמימון שלעתים מתקזזות עם ההנחה שניתנה לחברי הקבוצה.

מאחר שהסיכון קטן, כך גם גובה ההנחה נמוך ומסתכם באחוזים בודדים. בשל כך, קבוצות הרוכשים מבוקשות בעיקר על ידי רוכשי דירה ראשונה ופחות על ידי משקיעים, שעבורם גובה ההטבה אינו מספיק.

למרות שזה נראה כמו סיטואציה של WIN WIN, עדיין ההתארגנות בקבוצות רוכשים אינה פופולרית דיה בשוק שלנו ולמעט ארגונים "סגורים" כדוגמת חבר, הוט, ואחרים, אין שחקניות פרטיות חזקות בתחום הפונות לקהל המשקיעים. לא מעט גופים מארגנים חזקים מנסים פה ושם להרים את הכפפה ולשכלל את הפתרון למוצר, שבו היתרונות לצרכן הסופי וההנחה בסוף התהליך לא יסתכמו באחוזים מינוריים במחיר אלא בשיעורים מובהקים שיבכירו אותה על פני פתרונות רכישה אלטרנטיביים.