באש ובמים: כך עושים הון עתק מגלאים ומערכות כיבוי אש

כל בנייני המשרדים והמסחר וחלק ניכר מבנייני המגורים המודרניים נדרשים להתקין ולתחזק מערכת של גלאי אש (ו/או עשן), וכן רכזת המחברת אותם. רכזת הגלאים המופעלת על ידי סוללות מחוברת למערכת מתזים (ספרינקלרים) המופעלים סלקטיבית במקרה של אש או עשן. במקרה של הפעלה, המערכת יודעת לנתק את החשמל.

יש כמה חברות בארץ הפועלות בתחום זה, ובכולן המחירים דומים. עלות התקנה של מערכת חדשה מסוג זה מסתכמת במאות רבות של אלפי שקלים. נוסף לרכזת צריך להתקין בכל חדר ששטחו 10 מ"ר גלאי אש או עשן. הגלאים מחוברים לרכזת באמצעות כבל להעברת נתונים מסוג "קאט 5". ברכישה מרוכזת, עלות כל גלאי כ-250 שקל.

לשם המחשה נניח בניין מסחרי בשטח 15 אלף מ"ר המחייב 1,500 גלאים במחיר של 250 שקל לגלאי - בסך הכול 375 אלף שקל. נוסף לכך דרושות רכזת עיקרית במחיר של 70 אלף שקל וכמה רכזות משנה במחיר של 80 אלף שקל. חיווט ומרכיבי משנה נוספים עולים כ-100 אלף שקל ועבודת ההרכבה 75 אלף שקל. עלות המערכת מסתכמת, אם כך, ב-700 אלף שקל (כ-50 שקל למ"ר מבנה).

אף שלא מדובר במערכת גילוי אש המצויה על מעבורת החלל קולומביה, עלות הבדיקה השנתית (הנדרשת על ידי רשויות כיבוי אש) של המערכת לעיל בהתאם לדרישות תקן 1220, נעה בין 60 ל-80 אלף שקל, ולעתים נדרשת גם החלפת גלאים. זו עלות גבוהה מאוד עבור מאמץ קטן - עלות לא פרופורציונלית החוזרת על עצמה בכל שנה מחדש ומרתיחה כל פעם את מנהלי הנכסים ואנשי האחזקה.

לשם השוואה, מערכת מצלמות המחוברת באמצעות כבל "קאט 7" החכם פי מאה, שבה לכל מצלמה כרטיס וכל המצלמות מחוברות ומופעלות באמצעות תוכנת הפעלה במחשב, היא מערכת דיגיטלית המורכבת טכנולוגית עשרת מונים ממערכת גילוי האש, אולם עלות אחזקתה נמוכה עשרת מונים ממערכת גילוי האש.

הסיבה לכך היא שבמערכת המצלמות קיימת תחרות טבעית בין עשרות חברות, שכל אחת יכולה להיכנס לנעליים של חברתה ולהחליפה מהיום להיום.

זול פי 20

בניגוד למצלמות, מערכת גילוי אש הנמכרת על ידי כל אחת מהחברות מתאימה רק לה.

נניח שמותקנת בקומפלקס משרדים ומסחר מערכת של חברה מסוימת - הבעיה היא שהמערכת הזו יודעת לדבר רק עם עצמה. כלומר, אם גלאי האש (שצריך להיות מוצר סטנדרטי כמו מנורת ליבון שאפשר לתקוע אותה בכל בית מנורה) התקלקל, אין אפשרות להשתמש באלפי סוגי הגלאים הקיימים ואין ברירה אלא להשתמש בגלאי של אותה חברה ובשירות שלה אם אתם מעוניינים להמשיך לקבל אישור של כיבוי אש.

אין לכם אפשרות לעבור אפילו בין החברות הפועלות בתחום כי כל חברה מחזיקה מערכת מסוג אחר. כאילו שמדובר בטכנולוגיית-על ולא באביזר טכני פרימיטיבי יחסית.

קיימת אפשרות להתקין בבניינים חדשים (או להחליף את המערכת הקיימת בבניינים קיימים) מערכת פתוחה לגילוי אש ועשן, שהיא ידידותית, ומסוגלת לקרוא ולהבין כל גלאי כמעט.

אבל ברוב הבניינים הקיימים פועלות מערכות של החברות הגדולות בשוק, חברות חכמות שיודעות היטב את מלאכת השיווק. במכרזים הן מציעות מחירים נמוכים במיוחד בהשוואה למערכת הפתוחה כדי לזכות במכרז, ואולי אף מפסידות כסף על המערכת שמותקנת. אבל את ההנחה שנתנו ברכישת המערכת יחזירו חיש קל על ידי חוזי אחזקה שמנים ובטוחים.

במקרים רבים לקבלן המבצע יש מנהל פרויקט שמנסה לחסוך כמה שקלים בעלות ההקמה של הבניין, ומה אכפת לו אם האחזקה תעלה יותר?

נניח שמנהל אחזקה שקצה נפשו בדמי האחזקה המופרזים מנסה לחסוך בעלויות התחזוקה השוטפות ומנסה להתנתק. הוא לא יכול לעשות זאת, כי לא יקבל אישור על תקינות המערכת לצורך כיבוי אש. כל זאת, כיוון שמדובר במערכות ייחודיות ויש צורך בטכנאי הספציפי של החברה שהתקינה את המערכת.

אין סיבה שאחזקת מערכת תעלה 40-80 אלף שקל בשנה, אם היא יכולה לעלות פחות מ-10% מזה. עלות אחזקה של מערכת גלאים צריכה להסתכם ב-0.5 שקל למ"ר בהשוואה ל-5 שקלים היום, כלומר זול פי 20.

אולם מנהל אחזקה שמחליט להתנתק ורוצה לעבור לחברה אחרת נאלץ להחליף את כל מערכת החיווט (כן, את החוטים עצמם) ואת כל הגלאים וכמובן את הרכזת, בעלות של מאות אלפי שקלים. חשבו על מצב שבו הייתם רוצים להחליף מנורה בסלון, אתם מזמינים חשמלאי להחליף את המנורה והוא דורש אלפיים שקל עבור העבודה. אתם מתרעמים ומבקשים שיתקין מנורה אחרת, והחשמלאי אומר שלשם כך צריך להחליף את כל החוטים בבית. מצב הזוי.

להפסיק את החגיגה

לא ברור כיצד רשויות הכיבוי נתנו למצב כזה להתפתח, ומדוע הרגולטורים אינם מתערבים. מיליארדי שקלים עודפים מפוזרים לשווא לאורך השנים, אם בתשלומי יתר לחברות או בתשלומי "קנסות" יציאה.

מישהו צריך להפסיק את החגיגה הזו, אחת ולתמיד. בשלב ראשון לחייב את החברות המתקינות את המערכות לפתוח את הידע והציוד בפני חברות אחרות, שיוכלו להתמודד בהצלחה על אחזקת המערכות כדי שתהיה תחרות. נוסף לכך, התקינה חייבת להשתנות. כרגע המצב דומה לכך שכל מי שרכש מכשיר סלולרי בחברת פלאפון יכול לדבר רק עם מנוי של חברת פלאפון. הרגולטור ורשויות כיבוי מוכרחים לאשר התקנה רק של מערכת פתוחה שתדע לדבר עם כל גלאי ועובדת עם כל חיווט.

*** הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד. סייע בהכנת המאמר אבי שלח, שמאי מקרקעין ועו"ד