כשהסינים אוהבים נדל"ן בינלאומי - זה נגמר בהרבה כסף

הסינים משגעים את העולם, זו כבר עובדה מוגמרת. האפצ'י האחרון שהגיע מכיוון המזרח שלח את שווקי ההון המערביים במסע אכזרי דרומה, לכיוון רמות מחירים שלא נכחו בהן בשנתיים האחרונות והצית מחדש את החשש שאנו במרחק פסיעה מאותו משבר מפחיד של שנת 2008. עיקרה של הדרמה הגדולה היא בשל חוסר הידיעה ולאו דווקא בשל נתונים ידועים, החשש כי הסינים משפצרים את שיעורי הגידול בכלכלתם כלפי מעלה, ויכולתו של הריבון הסיני לשנות את כללי המשחק הגלובליים כל אימת שירצה, מעלים את רף הפחד בשווקים, שכן אילו נחשפים ליחסי הכוחות האמיתיים במלחמה הווירטואלית בין המזרח למערב.

הדימוי המקובל של משטר קומוניסטי, ככזה המורכב אך ורק מבני מעמד הפועלים, נטולי הון, רחוק מן המציאות בכל הקשור לסין. למעשה מדובר בתת יבשת מוכוונת עסקים, שבה מספר המיליארדרים השני בגובהו בעולם, לאחר ארצות הברית, והם מחפשים אפשרויות השקעה להונם המפלצתי. הורדת חסמים ומגבלות באשר לאפשרויות השקעה גלובליות, הפכו את המשקיע הסיני לספק הון נזיל חשוב מעין כמוהו בעולם הנדל"ן, כל זאת חרף העובדה שהצמיחה בסין מרשימה הרבה פחות מאשר חשבנו - ואולי דווקא בגללה.

המספרים אכן מסכמים את התמונה בצורה הטובה ביותר. ממחקר של נייט פרנק עולה כי בשנת 2015 הסתכמו השקעות הנדל"ן של המשקיעים הסינים מחוץ למדינתם על כ-30 מיליארד דולר, פי שניים מהמספרים של שנת 2014 ו-2013. אמנם מספרים אלו, בראייה אבסולוטית, עדיין מהווים אחוזים בודדים מסך ההשקעות הגלובליות בנדל"ן, אך בלא ספק הם מרמזים על תופעה שצפויה לתפוח בשנים הקרובות, כזו שתהפוך את המשקיע הסיני לאחד השחקנים הראשיים בשוק הנדל"ן העולמי שצפוי לתדלק עוד יותר את הביקוש לנכסי הנדל"ן השונים ולתמוך בהמשך עליות המחירים.

התחזית כי השקעות המשקיע הסיני תעלינה בצורה דרמטית בשנים הקרובות נתמכות בעובדה כי עד כה ניצל חלק מזערי מיכולות ההשקעה מחוץ לגבולות המדינה. הן המשקיע הפרטי, הן חברות הביטוח הגדולות ובעיקר החברות הממשלתיות לסוגיהן, אלו אשר מגבלות ההשקעה מחוץ לטריטוריה הפנימית, הפכו לליברליות יותר, צפויים להקריב שיעור גבוה יותר מהונם בערי העולם השונות.

השקעות גלובליות אלו יהוו ראשית אפשרות לווסת את הסיכון בתיק ההשקעות הנדל"ני ולמתנו על ידי פיזור עולמי ו"על הדרך", לאותת לעולם, בפעם המי יודע כמה, על חשיבותו הקריטית של המשקיע והכלכלה הסינית.

המשרדים בראש

ניתוח עסקאות הסינים בעולם בשנת 2015, מספר כי בשונה מכמות העסקאות, שנותרו פחות או יותר כמספרם בשנים בקודמות, חל גידול בהיקפן הממוצע, מה שמעיד על נכונות גבוהה יותר של הגופים הסינים המובילים לבצע מגה-עסקאות, בעיקר בערים ה"ברורות מעליהן" כמו לונדון וניו יורק, כשלצדן סידני, הונג קונג וטוקיו, הקרובות יותר גיאוגרפית לסין.

המלכה הבלתי מעורערת של הסינים בשנת 2015 היא מנהטן, אשר על פי הנתונים, היקף ההשקעה בה האמיר לכ-6 מיליארד דולר, פי שישה מנתוני 2014, ועזרו לפנינה הניו יורקית להדיח מהפסגה את סידני ומלבורן האוסטרליות, אשר היקף ההשקעה בהן הגיע לסך של כ-4 מיליארד דולר, כחצי מיליארד יותר משנת 2014.

לונדון, מלכת השקעות הנדל"ן הגלובליות, תופסת רק את המקום השלישי, ומגרדת מלמטה את רמת ה-3 מיליארד דולר, בדומה להיקף ההשקעות הסיניות בה בשלוש השנים האחרונות. הורדת חסמי השקעה של קרנות פנסיה זרות בנכסים בארה"ב, לצד הסכמי סחר חופשי בין סין ואוסטרליה, סביר כי ישמרו על השניים בראש הרשימה גם בשנים הקרובות, כל זאת במיוחד לאור העובדה כי בלונדון תשואות המניבים מרמזות כי הגענו לסופו של המחזור, כך שההשקעות העתידיות בבירה האנגלית צפויות דווקא לזרום אל עבר ערי משנה וכן אל עבר יזמויות שונות.

המשרדים שמרו על מעמדם בראש רשימת הנכסים הנחשקים, אליהם הופנו במהלך 2015 כ-42% מכלל הכספים הסיניים, בדומה לשיעורם בשנת 2014. דווקא שיעורן של עסקאות היזמות פחת לעומת שנת 2014 (אם כי במונחים אבסולוטיים מדובר בעלייה בהיקפים), מה שעשוי להעיד על כך שהסינים מעוניינים לשמר על רמת דפנסיביות מסוימת או לחילופין על כך שאין הם מסוגלים להביא את יתרונותיהם היחסיים בתחום לעבר שווקים זרים שבהם כללי המשחק השונים קריטיים הרבה יותר מעולם המניבים.

רכישת הענק של מלון ולדורף אסטוריה בניו יורק בכ-2 מיליארד דולר, על ידי אחת מחברות הביטוח המובילות בסין הזניק את נכסי המלונאות למקום השלישי ברשימת נכסי הנדל"ן המבוקשים, כאשר שיעורם מהכלל עלה מ-8% בשנת 2014 לכדי 18% בשנה החולפת.

ממשיכים להשקיע גם בבית

ההשקעות מחוץ לגבול לא באו על חשבון ההשקעות בחצר האחורית. לאחר שבשנת 2014 נרשמה ירידת מחירים גורפת בשוק הסיני, שנת 2015 התבססה כשנת התייצבות, בעיקר בשל הקלות מוניטאריות ורגולטוריות של המשטר הסיני שמנסה כל הזמן להניע מחדש את גלגל השיניים החורק.

לצד עלייה בהיקפי העסקאות נרשמה בשנה החולפת גם התאוששות במחירי נכסי המגורים ומממצאים שנאספו מקרב 70 ערים בין המובילות במדינה, עולה כי בכ-39 מתוכן נרשמו עליות מחירים, לעומת נתוני 2014 לפיהם בכל הערים, למעט צדיקה אחת, נרשמו ירידות. שיטת ה"כבדהו וחשדהו" שבה נהג המשקיע הסיני בשווקים הגלובליים באה לידי ביטוי גם בשוק המקומי, כך שאת רוב ההון הזרים אל עבר ה"ערים הבטוחות", כדוגמאת שנגחאי, שם עלו המחירים בכ-10.5% לעומת 2014 ואל עבר הלהיט התורן שנזן, בה המחירים האמירו בכ-47%.

 השקעות של הסינים בנדל"ן מחוץ לסין