רוצים לצאת מקבוצת רכישה? זו משימה כמעט בלתי אפשרית

רוב הציבור בישראל כבר מבין את הבעייתיות והסכנות שברכישת דירה באמצעות הצטרפות לקבוצת רכישה, כפי שבאו לידי ביטוי במאמרי הקודם כאן. עם זאת, רבים שכבר הצטרפו ושילמו מקדמה אינם מודעים לקושי הרב לצאת מקבוצת רכישה בדרך של מכירת הזכויות בדירה לאדם אחר.

יציאה מקבוצת רכישה לפני שהושלם הפרויקט עלולה להיות סיוט. בנקודה זו, הרוכש מגלה לתדהמתו כי למעשה אין לו "דירה", אלא הוא מוכר זכויות לחבר אחר שמחליף אותו בקבוצה.

בעסקת מכר רגילה, יש מוכר שיודע שברשותו יש דירה - ויש קונה שרוצה לרכוש את הדירה. לא כך הם פני הדברים בקבוצת רכישה. כאשר מגיע קונה לחבר בקבוצת הרכישה המעוניין למכור את דירתו, הקונה ועורך הדין שלו מתחילים לבדוק את כל החוזים והמסמכים עליהם חתם החבר, ואז מתחילות הצרות.

המוכר מגלה כי חלות עליו התחייבויות כספיות כאלה ואחרות, שעדיין לא הסתיימו, ושעליו לשלם אותן ליזם. הבעיה היא שהסכום לתשלום לא תמיד ידוע וברור. הקונה, מצד שני, במקום לקבל דירה במחיר ידוע, מוצא את עצמו נכנס לנעליו של המוכר כחבר בקבוצה, ומתחייב לשלם תשלומים שחלקם לא סופיים, ומעבר למה שחשב שישלם למוכר. 

המוקש הראשון הם ההסכמים שקבוצת רכישה תמיד חתומה עליהם מול בעלי מקצוע שונים שנשכרו לשם בניית הבנין, כגון הקבלן, המהנדס, השמאי וכו'. לא אחת מתגלה לצדדים רק במהלך המו"מ, כי לקבלן יש דרישות ותביעות לתוספת מחיר.

מוקש נוסף צץ בדרך כלל, כשמתברר למוכר שהוא צריך לשלם לעורכי הדין של היזם בין 1%-2% ממחיר העיסקה. חשוב להדגיש, כי כשמדובר ברכישת דירה מקבלן, החוק אוסר על עורכי הדין של הקבלן לגבות כספים במקרה כזה, מעבר לאגרה הקבועה בחוק בסכום של מאות שקלים בלבד. לא כך הוא הדבר כשמדובר בקבוצת רכישה. 

ברכישה רגילה מקבלן או מבעלים של דירה אין לרוכש בעיה לקבל אישור מהמוכר שהבנין נבנה בהיתר וללא חריגות. במקרה של קבוצת רכישה - וזה כבר מוקש שלישי - הקבוצה כולה אחראית לביצוע הבניה, כך שאין מי שיתחייב כלפי הרוכש החדש שאכן קיים היתר בניה. גם הקבלן המבצע לא ייתן אישור כזה, כי הוא בונה עבור הקבוצה לפי תוכניות שמוסר לו היזם. הקבלן לא יודע אם התוכניות שקיבל תואמות את ההיתר, וגם אין זה מענינו. 

מוקש נוסף, רביעי: מתברר שלפי החוזה בין חברי קבוצת הרכישה על המוכר להביא אישורים מעבר למה שהיה נדרש מאדם שמוכר דירה במכירה רגילה. למשל, יש הכרח לנפק הסכמה של הבנק המלווה את הפרויקט, הסכמה שלא מובטח שתינתן כיוון שהבנק אינו מחויב לתת אותה למי שרוצה למכור ולצאת מהעיסקה. 

וכך, המוכר והרוכש מוצאים עצמם בסיטואציה ששניהם אינם יודעים מתי תסתיים הבניה, כיוון שאין תאריך של מסירת דירה. במצב זה ולאור כל המוקשים שמנינו, סביר להניח שעורך הדין של הרוכש לא יאשר ללקוח שלו להיכנס לעיסקה אמורפית כזו. הוא ידרוש לשמור בנאמנות חלק ניכר מכספי הרכישה, אולי אפילו כל הסכום, כביטחון לקיום כל ההתחיבויות והתשלומים להם התחייב המוכר. 

בשורה התחתונה, גם המוכר וגם הרוכש חייבים לקרוא את כל האותיות הקטנות, ללא יוצא מהכלל, של כל המסמכים עליהם חתום המוכר, כולל המסמכים עליהם חתומה נציגות הקבוצה, לרבות החוזים עם הקבלן וכל בעלי המקצוע הקשורים לפרויקט. ההמלצה החד משמעית לכל מי שנכנס לקבוצת רכישה, היא לבדוק את כל המוקשים שיכולים למנוע ממנו למכור את חלקו לאדם שלישי לפני סיום הפרויקט. 

■ הכותב הוא מומחה לעסקאות נדל"ן ממשרד ויור ליברובסקי.