כך אפשר להוזיל מהר את הדירות - וגם להחיות את הבורסה

מחירי הדיור בישראל - שעלו בשנים האחרונות בחדות וגרמו לכך שלרבים אין אפשרות לרכוש דירה - הפכו לבעיה אסטרטגית. רבים מייחסים את העלייה הזאת בעיקר להיצע הנמוך של דירות, אך ניתוח זה מתעלם מכך שבישראל כמעט ואין אנשים חסרי קורת גג. יש מספיק דירות, אלא שחלק נכבד מהן נמצא בבעלות משקיעים, כאלו המחזיקים דירה שנייה, שלישית ויותר, שלא לשימוש עצמי.

תימוכין לכך ניתן למצוא בפער שבין עלית מחירי הדירות לעליית שכר הדירה למגורים (ראו טבלה). העלייה בשכר הדירה בשנים האחרונות הייתה נמוכה מעליית מחירי הדירות, וזאת, אפשר להניח, בשל היצע הדירות להשכרה שגדל, עקב כניסת משקיעים לשוק הדיור.

לאחרונה נשמעים קולות שמשמעותם הרמת ידיים, בכל הקשור ליכולת לפתור בטווח הקצר את בעיית מחירי הדיור. קובעי המדיניות שמים את כל יהבם על צעדים נמרצים להגדלת היצע הדירות, שעתידים להבשיל לכלל ירידת מחירים רק בעוד כמה שנים.

אין להשלים עם האפשרות שהמחירים לא יירדו כבר בטווח הקצר, או אף ימשיכו לעלות. יש לנקוט צעדים שישנו את המגמה, ואם נדרש, גם צעדים שעשויים להיתפס כשנויים במחלוקת. ישנם אמצעים שיכולים להגדיל באחת את היצע הדירות, והם אינם דורשים היערכות מורכבת. מדובר במהלכים מינהליים שהוצאתם לפועל עשויה לשנות את המגמה כבר בטווח הקצר.

חלק ניכר מהעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות נבע מרכישה מוגברת של דירות להשקעה. מגמה זו דורבנה על ידי העדר אלטרנטיבות השקעה מעניינות בשוק ההון, ועל ידי הטבות מס למחזיקי דירות להשקעה, שחלקן בוטל לפני כשנתיים (ביטול חלקי של הפטור ממס שבח והעלאת מס רכישה).

חלק אחר מעלית המחירים מיוחס לדירות שנרכשו, בעיקר על ידי תושבי חוץ, ושלא נעשה בהן שימוש. בישראל עומדות כיום ריקות, ללא שימוש, עשרות אלפי דירות, חלקן באזורי ביקוש בתל אביב, ירושלים, נתניה ועוד.

ניתן היה להשלים עם מעורבות משקיעים בשוק הדיור, ועם מלאי גדול של דירות ריקות, אלמלא גרמו התפתחויות אלו לכך שאנשים עובדים לא מסוגלים לרכוש לעצמם דירה למגורים. כל עוד זה המצב, יש לנקוט - בנוסף למהלכים להגדלת ההיצע - גם מהלכים שאינם שגרתיים.

אז מה אפשר לעשות?

הנה כמה צעדים שיישומם יוביל, בהסתברות גבוהה, לירידה במחירי הדירות כבר בטווח הקצר, ולחזרה לשוק ההון של חלק מהמקורות שהופנו לשוק הדירות.

יש למסות שכר דירה שמקבל כל מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת, ובהתאם לשיעורי המס הרגילים. כיום, שכר דירה של עד 5,000 שקל הוא פטור ממס, ובתנאים מסוימים שכר דירה גבוה יותר חייב במס מופחת. פטורים אלו אינם סבירים, כשריבית זניחה של 10 שקל המתקבלת מהשקעה בפק"מ חייבת במס של שקל וחצי. ההליך לא יגרום לעלייה בשכר הדירה, כי אם כוחות השוק היו מאפשרים זאת משכירי הדירות כבר היו מעלים את שכר הדירה, ללא קשר למס.

לבטל כליל את הפטור ממס שבח במכירת דירה שנייה, לא רק בהתייחס לרווח שנצבר בשנתיים האחרונות, וזאת לאחר תקופת מעבר שתקבע (לדוגמה, החל מ-2019). לכל הפחות, אפשר לקבוע כי לאחר תקופת המעבר, יחושב המס בהתייחס לרווח שנצבר רק ממועד מסוים בעבר, נניח מאז 2005. מיסוי רטרואקטיבי כזה הוא ראוי מכיוון שמדובר במיסוי בגין רווח שנצבר וטרם מומש. כמו כן, יש צדק בשינוי בדיעבד של שיעורי מס על רווחים שהצטברו אצל תושבים מסוימים, כשבאותה העת גרמו רווחים אלו למצוקה קשה עבור תושבים אחרים. ובכל מקרה, ביטול הפטור רק לאחר תקופת מעבר יוצר סיכוי שכבר במהלך תקופת המעבר יוצף השוק בדירות של משקיעים, שישאפו לממש את הפטור טרם ביטולו.

לדרוש מכל מי שמחזיק ביותר מדירה אחת להגיש דוח כספי שנתי למס הכנסה. מהלך כזה יעודד משקיעים מסוימים למכור את הדירות שבבעלותם, כדי שלא להידרש להגשת דוח כזה, וישתלב ברצון של שילטונות המס להרחיב את מעגל המדווחים.

לקבוע מס או ארנונה מוגדלת על דירה העומדת ריקה לפחות שישה חודשים בשנה (ניתן לזהות דירות כאלו באמצעים פשוטים, כמו צריכת מים וחשמל). בנסיבות הנוכחיות, עשרות אלפי דירות ריקות מהוות נטל על החברה. מס או ארנונה מוגדלת יעודדו את בעלי הדירות למכור אותן או להשכיר אותן.

החמרה נוספת על ידי הפיקוח על הבנקים של התנאים לקבלת משכנתא לרכישת דירה שנייה, כך שתעלה עוד הריבית שתשולם בגין המשכנתא, ויגדל מרכיב ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה שנייה. כך יקטן עוד הביקוש לדירות להשקעה.

האצת יישום ההוראה לפינוי משרדים מבנייני מגורים, שנכללה בחוק ההסדרים בשלהי 2015.

"לא עובדים נגד האינטרס האישי"

לפני כשנה אמר בראיון ל"גלובס" אופיר פינס, שר הפנים לשעבר, כי ניתן להוריד את מחירי הדירות, מבלי לבנות דירה אחת. פינס נקב במקצת הצעדים שפורטו כאן, והוסיף ואמר את הדברים הנוקבים הבאים, בקשר לאי קבלת ההחלטות הנדרשות להורדת מחירי הדיור: "לחלק גדול ממקבלי ההחלטות, גם שרים, גם חברי כנסת וגם פקידים שהם לא בדיוק מהעשירון התחתון של האוכלוסייה, יש דירות להשכרה ולהשקעה, או שאמורות להיות להם דירות כאלה ביום מן הימים מירושה. בסוף כולם בני אדם וטבעי שבני אדם לא יעבדו נגד האינטרסים של עצמם".

לשר האוצר וצוותו רצון כן ועניין רב לגרום להורדת מחירי הדירות. בהתאם, עליהם לבחון בכובד ראש את האפשרות לאמץ ולקדם את ההצעות הללו, כולן או חלקן.

* הכותב הוא כלכלן שכיהן עד לאחרונה כסמנכ"ל בכיר בבורסה לניירות ערך. לפני כן כיהן כמנכ"ל של שני חברי בורסה

 השינוי במחירי הדיור ב-15 השנה האחרונות