"בטווח הבינוני והארוך מחירי הדירות כאן ימשיכו לעלות"

יש לכם עסק או אתם עצמאיים עם הכנסה של כחצי מיליון שקל בשנה או יותר ואתם זקוקים למשכורת של כ-15-20 אלף שקל ברוטו בלבד לחודש? כדאי לכם לקנות נכס נדל"ן, למרות שהמחירים זינקו בשנים האחרונות. "מס הכנסה יכול לממן לכם את המשכנתא, אם יש לכם עסק ואתם מושכים ממנו משכורת. למשל, אם מישהו הוא בעל עסק ויש לו הכנסה חודשית של כ-50 אלך שקל, והוא זקוק לכ-20 אלף שקל בחודש בלבד, זה מאוד כדאי עבורו, גם היום, לקנות נכס נדל"ן" - כך אומר רו"ח דב פניני בשיחה עם "גלובס". 

ופניני מפרט: "לביטוח לאומי אתה משלם עד 440-450 אלף שקל לשנה. אדם משלם ביטוח לאומי עד לכ-40 אלף שקל ברוטו. יש תקרה. אם אתה לוקח הכנסה של רק 20 אלף שקל אז נשאר לך 20 אלף שקל בחברה, שעליהם אתה לא משלם ביטוח לאומי. מדובר בהפרש של כ-15%-16% על 200 אלף שקל, כלומר כ-30 אלף שקל ועוד 5%-10% חסכון במס כי זה חברה (מס חברות עומד על 25% בלבד) אז כבר מגיעים לסכומים מאוד יפים של 50-70 אלף שקל בשנה, כלומר 4,000-6,000 שקל בחודש שזה כמו תשלום משכנתא. וכמובן שמי שמרוויח מיליון שקל לשנה החיסכון אצלו הרבה יותר גבוה, זה יכול להגיע גם ל-150 אלף שקל". 

פניני, הבעלים של משרד ותיק (הוקם לפני כ-40 שנה) לשירותי ראיית חשבון ברמת גן, מדבר בשיחה עם "גלובס" על מגוון נושאים המשיקים לתחומי פעילות המשרד, כמו נדל"ן ותשלומי מס, וגם על הבעיות הכלכליות המציקות כמעט לכל אחד ואחד בארצנו הקטנטונת. 

- אז העניים תמיד נדפקים? 

"זה תמיד היה ככה. גם היום זה ככה וכנראה שזה תמיד יהיה כך". 

- אתה מדבר על מה שנקרא "חברת ארנק"? 

"אני מדבר על אנשים שיש להם עסקים אמיתיים ולגיטימיים. במקום לשלם מס הכנסה וביטוח לאומי עדיף להם לקנות נכס נדל"ן. אם מפרקים מה שנקרא 'איגוד מקרקעין', חברה בע"מ שיש לה נכסי מקרקעין והעיסוק שלה הוא בהחזקת הנכסים בלבד, שאין בה פעילות במשך שנה-שנתיים אפשר לפרק אותה, לחלק את המניות והנכסים לבעלי החברה ולא לשלם מס. הכל לפי החוק". 

- יש לך לקוחות שעושים את זה? 

"כן. למשל, יש לי לקוח שב-2011 מכר ביחד עם אחותו רבע בניין תעשייתי. עשיתי להם שומת מס שבח שכל אחד צריך לשלם רבע מיליון שקל, שומה עצמית. מס שבח לא הסכים ולקח מכל אחד 1.1 מיליון שקל על מכירה של כ-3 מיליון שקל. זה הוציא אותי מדעתי כי הנימוקים למס היו מאוד לא הגיוניים. צריך להבין שהיום מסתכלים על זה בראייה כלכלית ולא בלשון החוק. אז בדקתי את זה לעומק ואמרתי ללקוח שהוא לא ישלם שקל אחד קנס בעסקה הזו ואחותו תשלם 100-150 אלף שקל. הוא לא האמין כמובן אבל זה מה שקרה בסוף". 

- איך עשית את זה? 

"השגתי את המסמכים המתאימים והוכחתי שהיה פחת שנתי של 47 אלף שקל והפרשי הצמדה של 470 אלף שקל על כל שנה, אז נוצר בסוף הפסד של כ-2.5 מיליון שקל. בנוסף, היה שם איזה חוב אבוד שקיזזנו אותו מול מס שבח. בקיצור, הם טענו שהיה כאן תכנון מס לא לגיטימי אבל בסוף הוא קיבל את כל הכסף בחזרה עד הגרוש האחרון. אחותו קיבלה משהו כמו 1.1 מיליון שקל בחזרה. הם קיבלו את הכסף ב-2014". 

- צריך להכיר את החוק טוב טוב כדי לעשות את זה.. 

"נכון. בשביל זה צריך להיות בעל מקצוע. אני בעל מקצוע עם הרבה ניסיון ומכיר את החוק היטב אז אני יכול לצמצם עבור לקוחותי את תשלומי המס במסגרת החוק. צריך גם חשיבה מחוץ לקופסא ומוכנות להילחם על זה מול הרשויות". 

"יש גם הרבה רואי חשבון שלא יודעים איך מחשבים במס הכנסה ריבית והצמדה ולפעמים גם קנס. הקנס הוא לא חלק משערוך ואנשים לא יודעים את זה. אני נכנס למחשב, בודק, ומבקש לשלם בלי הקנס. אם שילמת את הקנס זה אבוד, אבל אם לא שילמת זה אפשר לנסות לבטל את זה. מסים אפשר לקבל בחזרה. על קנס אין הצמדות, מלבד במע"מ. יש המון דברים שאפשר לעשות אבל אנשים לא יודעים את זה ולא מודעים לזה". 

זה המקום לציין שפניני החל את הקריירה שלו ב-1970 במשרד קסלמן וקסלמן ועזב את המשרד לאחר כ-6 שנים לצורך הקמת המשרד העצמאי שלו. המשרד מציע, בין השאר, שירותי חשב-חונך לפירמה קטנה או בינונית, הנהלת חשבונות, חשבות שכר, ייעוץ כלכלי וייעוץ מס, ביקורת חשבונות, עריכת דוחות כספיים לחברות וליחידים, סיוע בהקמת עסקים ועוד.. 

"בטווח הבינוני והארוך הנדל"ן פה תמיד עולה"

- יש מקרה מהשנה האחרונה? 

"כל הזמן. אתמול שמעתי על עורך דין שהציע ללקוחה שלו לקנות נכס נדל"ן במקום לשלם מס באמצעות הקמת חברה בע"מ. אם יש למישהו הון עצמי אז הוא יכול לעשות את זה בתוספת משכנתא". 

- יש סכנה שערך הנכס יירד.. 

"בארץ אין סכנה כזו בטווח הארוך. אולי בטווח הקצר אבל בטווח הבינוני והארוך תמיד היו ותמיד יהיו פה עליות במחירי נכסי הנדל"ן". 

- למה? 

"המדינה לא מסוגלת לספק את הצרכים של התושבים. יש עודפי ביקוש, והם יימשכו עוד הרבה זמן. אנחנו לא מדינה מתוקנת שפועלת לפי היגיון כלכלי, אלא לפי תחושות בטן, גם ברמת המדינה וגם ברמת הפרטים. בכל העולם כשהמחירים עולים אנשים מפסיקים לקנות ואילו כאן כשהמחירים עולים אז קונים יותר. לדעתי, למדינת ישראל אין זכות קיום כמדינה". 

- נסחפת קצת. תסביר. 

"בעיניים בוטות, המדינה גונבת אותך, מרמה אותך, עושקת אותך, נותנת לקבוצה קטנה של אנשים להתעשר בלי חשבון ולאחרים לאכול קש. זה היה מאז ומעולם וזה נימשך עד היום". 

- זה יימשך לדעתך? 

"כל עוד השלטון הנוכחי ממשיך, אז זה כנראה יימשך. אבל מתישהו זה ייפסק בדרך כזו או אחרת. פעם הייתה בושה, היום כבר אין בושה. כולם יוצאים מתוך הנחה שהמדינה גונבת אותם אז הם מנסים לגנוב מהמדינה. בביטוח לאומי למשל לא מפרסמים הרבה זכויות שמגיעים לאנשים שונים והם לא יודעים בכלל מה מגיע להם". 

- בוא נחזור לתחום הנדל"ן. אז לזוגות הצעירים יש בעיה גדולה. 

"נכון. אבל יש פתרון. המדינה גרמה למצוקה כי היא הפכה לסוחרת בקרקעות. היום לוקחים למשל מהמושבניק 50% אם הוא רוצה להפוך את הנכס לנחלה. פעם לקחו 25%. המינהל עושה את המוות לקיבוצניקים שרוצים לבנות. אני אומר שצריך לתת לקיבוצניקים את המשבצת של המגורים אבל לא מטר אחד מעבר לזה. צריך לתת להם לבנות באזור שמיועד למגורים, אפשר לבנות ככה כ-40 אלף יחידות דיור רק בקיבוצים. במושבים אותו סיפור. ואת הקרקעות החקלאיות שהם לא מעבדים אפשר למכור בגרושים לקבלנים שייבנו שם דירות. אני מדבר על קרקעות באזורים מבוקשים. כל זוג צעיר יוכל לקבל את הדירה בלי עלות של קרקע". 

- אז הצעדים שכחלון עושה עד עכשיו לא ישפיעו.. 

"זה ישפיע אבל רק בשוליים. מדובר בכמויות זניחות. זה לא מה שיביא את השינוי הגדול בשוק". 

- תהיה פגיעה באנשים שקנו דירות רגע לפני 

"תמיד יש פגיעה מסוימת. צריך לעשות את זה מאוד הדרגתי ולדאוג שהבנקים לא יקרסו. צריך לעשות את זה חכם". 

"המצב היום הרבה יותר גרוע" 

- איך המצב היום לעומת מה שהיה לפני 40 שנה? 

"הרבה יותר גרוע. אני למשל קניתי דירה בפתח תקווה עוד לפני שהתחתנתי בלי הון עצמי כמעט בכלל. היום זוג צעיר לא יכול לקנות דירה במרכז בלי הון עצמי מאוד גדול. ואז גם אנשים שעבדו הצליחו לחסוך כסף כל חודש והיום זה הרבה יותר קשה". 

- מה אתה חושב על החוק שמקדמים בכנסת שיאפשר לזוגות צעירים לקחת 90% משכנתא מערך הנכס? 

"זה יהרוג את אלה שייקחו את זה בגלל שהיום אין ביטחון תעסוקתי, מה שהיה קיים פעם. אם יהיה אפשר להבטיח שמי שייקח את זה יוכל לעמוד בהחזרים אז ההצעה טובה. היישום של החוק יהיה חייב להיות פרטני ומדוקדק, זה לא יכול להיות גורף. אם מישהו ייפול אתה יכול להיות בטוח שזה לא יעניין את המדינה, הבנק או רשויות המס". 

- יש הצלחה לתוכנית הגילוי מרצון? (תוכנית במסגרתה מדווחים ישראלים לרשות המס שהעבירו כספים לחו"ל ולא דיווחו עליהם ובתמורה הרשות "הולכת לקראתם". ק.י.) 

"כן. אבל הם לעיתים מערימים קשיים ללא סיבה. המדינה קובעת נהלים אבל אחר כך המפקחים מערימים קשיים. שמעתי על מקרה שמפקח העמיד תנאים למישהו שרצה להסדיר את ענייניו לפי מה שנקבע בהוראת השעה, למרות שזה היה בניגוד לנהלים. לזה אני מתכוון שאני אומר שלמדינה אין זכות קיום". 

- אתה לא רואה שיפור לאורך השנים? 

"יש שיפור. מערכות המחשוב שופרו וגם האנשים יותר מקצועיים, במיוחד בדרגות העליונות. אבל יש עוד מה לשפר. עדיין יש מקרים של לקוחות ששילמו את כל החובות שלהם ומעקלים להם חשבונות זמן קצר אחרי. הם עושים עיקולים יזומים מבלי לבדוק וגם אם מתקנים את זה אחר כך, עוגמת הנפש ולפעמים גם הנזק נשארים". 

- מה אתה חושב על משה אשר? 

"הוא עושה עבודת קודש והוא יעביר את המערכת הזאת לפסים נורמליים. רק צריך לתת לו להמשיך לעבוד ולהתפלל שהוא יישאר במערכת. הוא מאוד מוכשר, יש לו ידע ויש לו גם ניסיון. הוא עושה דברים יפים. אין ספק שיש התקדמות אבל נגיע להיות עם ככל העמים אולי רק עוד 100-200 שנה".