הולילנד, הפרק האחרון: בעלי הקרקע זוכו מכל אשמה

לא משנה מה אתם חושבים על פרויקט הולילנד בירושלים כשאתם עוברים לידו. אפשר לאהוב את המבנים או לשנוא אותם, אבל דבר אחד בטוח: התוכנית אושרה כדין על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ועל-ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לאחר שעברה הליך ארוך ומייגע של שמיעת התנגדויות ומתן נימוקים לדחייתם. הסאגה המשפטית הארוכה והמתוקשרת, שהסתיימה בין השאר עם ראש ממשלה לשעבר שיושב כעת מאחורי סורג ובריח, לא הרשיעה את יזמי הפרויקט במעשים פליליים כלשהם.

ובכל זאת, הוועדה המחוזית רוצה כעת לבטל את 254 הדירות שנותרו לבנייה על הקרקע שבבעלות חברת הולילנד פארק, שרכשה את הקרקע בתום-לב לאחר אישור התוכנית, ובנתה עד כה רק חלק מהדירות הניתנות לבנייה לפי הזכויות שרכשה.

זאת, כאמור, אף שלפני חודשים אחדים זיכה בית המשפט העליון את החברה ואת נושאי המשרה בה מכל אשמה בפרשת הולילנד. החברה הגישה התנגדות ליוזמת הביטול של הוועדה המחוזית, ואם היא תידחה והתוכנית תאושר, צפויים שם לתבוע פיצויים המוערכים בכ-500 מיליון שקל נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

האם התוכנית שיזמה הוועדה המחוזית לביטול יחידות הדיור שטרם נבנו ושינוי הייעוד לשטח ציבורי מוצדקת? כדי לבחון את השאלה יש לחזור לשנת 1999, אז אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוכנית החלה על מתחם הולילנד, שכללה הקמת 846 דירות בשני מגדלים בני 33 קומות ו-10 בניינים בני 9 קומות, בשטח כולל של 161 אלף מ"ר, וכן שלושה מלונות: שניים בחלקו הצפוני של המתחם, ושלישי בחלקו הדרומי, הכוללים יחד 1,450 חדרי מלון בהיקף כולל של 137 אלף מ"ר.

רבים טועים לחשוב כי התוכנית עברה במוסדות התכנון רק בזכות מעטפות שמנות שעברו לידי הגורמים המאשרים. אלא שאף אחד מהגורמים שאישרו את התוכנית בוועדה המחוזית ובמועצה הארצית לתכנון ובנייה, לא נחשד מעולם בהתנהלות פלילית.

האבסורד שבטיעוני המדינה

עיון בפרוטוקולים שליוו את הדיונים בתוכנית מלמד כי התוכנית אושרה לאחר דיונים ארוכים שבהם נשמעו התנגדויות רבות, שבסופם הוחלט לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התוכנית.

באופן אבסורדי, היום, כאשר הוועדה המחוזית מבקשת לבטל את החלק בתוכנית שאושר אך טרם מומש, היא מתכחשת לכל הנימוקים שהביאה היא עצמה בעת אישור התוכנית בסוף שנות ה-90. הטיעונים שעלו אז בהתנגדויות עולים כעת מפיה של הוועדה המחוזית, שאז מצאה לנכון דווקא לדחות אותם.

כך למשל, בדיונים בערר שהתקיימו במועצה הארצית ב-1997 אמר יו"ר הוועדה המחוזית, מתי חותה, "הוועדה המחוזית הקדישה לתוכנית זו דיונים רבים מאוד... הצוות המקצועי בחר בתוכנית לאחר בחינה של כמה אלטרנטיבות. ועדת המשנה של הוועדה המחוזית קיימה ארבע ישיבות ארוכות ושמעה את כל מי שהגיש התנגדות. הוועדה המחוזית התייחסה לכל ההתנגדויות שהועלו בנושאים השונים קרי תנועה ותחבורה, התכנון והעיצוב כולל התייחסות לצפיפות הבנייה, מסת הבנייה, גובה המגדלים ושטחי ציבור".

גם למה שנתפס היום כמגדל אימתני ושבעת הבניינים שמחוברים אליו, שלימים זכה לתואר לא רשמי ומפוקפק של "סמל השחיתות", התייחס יו"ר הוועדה המחוזית בעת אישור התוכנית: "מתחם הולילנד כולל 120 דונם, והוא מנותק מהאגן המרכזי של העיר הכולל את העיר העתיקה. מבחינה ארכיטקטונית... אפשר ליצור בו מוקד אזורי, תוך ניצול מקסימלי של משאבי הקרקע באופן שיהווה נקודת ציון של אזור דרום מערב העיר. הוועדה המחוזית רואה בחיוב בנייה גבוהה כאשר יש לכך הצדקה תכנונית... ההחלטה על בנייה לגובה במקום הגבוה היא החלטה עקרונית שנשקלה רבות".

ביחס לצפיפות השיב יו"ר הוועדה להתנגדויות כי "במגרשים גדולים נכון ומוצדק לאפשר בנייה במסה גדולה. הוועדה המחוזית אינה נבהלת מבנייה בהיקפים נרחבים, ההפך הוא הנכון. המגמה היום הינה לנצל משאבי קרקע. תכנון טוב אשר יגרום מוטיבציה לפיתוח האזור, מצדיק הקצאת שטחי בנייה בהיקפים שאושרו בפרויקט".

בהמשך, אגב, בשנת 2001 החליטה הוועדה המקומית להפחית את מספר הקומות בשני המגדלים מ-33 ל-31 קומות.

לא צפוף בכלל

חברת הולילנד פארק, שותפות הכוללת את פולאר (60%) קרדן נדל"ן (20%) ובנק לאומי (10%), רכשה את הזכויות במתחם בסוף 1999, חמישה חודשים בלבד לאחר אישור התוכנית במועצה הארצית, והיא הסתמכה על הזכויות שאושרו כשביצעה את העסקה. החברה רכשה את מרבית הזכויות במתחם: את כל מגרשי המגורים והמגרש המלונאי הדרומי. החלק היחיד שלא רכשה החברה היה המגרשים בצפון המתחם, שהיו מיועדים באותה עת למלונאות.

בשנת 2005 אושרה תוכנית נוספת במתחם, אשר שינתה את ייעוד החלק הצפוני ממלונאות למגורים. במסגרת זו אישרה הוועדה המחוזית תוספת של 220 דירות נוספות בארבעה בניינים, שניים של 11 קומות ושניים של 17 קומות. גם בלב מתחם זה אושר מגרש בן 5 דונם למבני ציבור. את הזכויות האלה רכש ב-2010 רמי לוי. גם במסגרת ההתנגדויות לתוכנית זו הועלתה טענה בדבר היעדר תשתיות מספיקות, ובתשובה לטענה ציינה הוועדה המחוזית בדיון כי "הוועדה דוחה את ההתנגדות, מאחר שהתוכנית כוללת הקצאות שטחים לצורכי ציבור בהיקף מספיק".

במילים אחרות, הצפיפות המקורית שאושרה ב-1999 הייתה כנראה פחות מפלצתית ממה שממהרים להשמיע היום, לאחר התפוצצות הפרשה הפלילית. עובדה שמוסדות התכנון מצאו לנכון, שש שנים לאחר מכן, להגדיל את הצפיפות ולהוסיף למתחם עוד מאות יחידות דיור.

ואם לא די בכך, בשנת 2006 אישרה הוועדה המקומית תוכנית הממירה שטחים מלונאיים לטובת מגורים גם מהמגרש של הולילנד פארק, ללא שינוי שטחי הבנייה, כך שלחברה נוספו 54 יחידות דיור. לכן, מתחזקת ההנחה שעד התפוצצות הפרשה, לא חשבו מוסדות התכנון כי מדובר בתוכנית בעלת צפיפות מופרזת.

בשנים 2000-2010 הקימה הולילנד פארק 8 בניינים (7 בניינים ומגדל), ונותרו בבעלותה בחלק המערבי של המתחם מגרשים לארבעה בניינים נוספים הכוללים יחד 254 דירות.

הפרשה מתפוצצת

אלא שבשנת 2010 התפוצצה פרשת הולילנד. על רקע החשדות הפליליים בפרשה התכנסה הוועדה המחוזית - בראשות רות יוסף, אותה אחת שאישרה את התוספות בשנת 2005 - לדון בתוכנית לבקשת היועץ המשפטי לממשלה. בחודש אפריל 2011 החליטה הוועדה להקפיא את היתרי הבנייה החדשים במתחם, עד לאישור תוכנית חדשה למתחם שהחליטה לערוך בעצמה.

לאחר חקירה פלילית הוגשו בינואר 2012 לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כתבי אישום נגד שורה של נאשמים בפרשת הולילנד, ובהם חברת הולילנד פארק ושני נושאי משרה בה - שמעון גלאון ואמנון ספרן. כתב האישום לא כלל נאשמים מבין חברי הוועדה המחוזית או המועצה הארצית שאישרו את התוכניות במתחם.

במארס 2014 זיכה בית המשפט המחוזי את נושאי המשרה (גלאון וספרן) וזיכה את הולילנד פארק ב-8 מתוך 10 סעיפי האישום שנכללו בכתב האישום, אך הרשיע את החברה בשניים מהאישומים, וזאת בשל הרשעתו של אביגדור קלנר ששימש מנכ"ל ויו"ר הדירקטוריון של חברת פולאר השותפה בהולילנד פארק. בהכרעת הדין קבע שופט בית המשפט המחוזי דוד רוזן כי "נקודת המוצא העובדתית לצורך משפט זה הינה כי לא היו הטבות תכנוניות בפרויקט הולילנד".

בנוסף קבע רוזן כי לא ניתן היה לקבוע כי כספי השוחד הובילו את עובדי הציבור לתת ליזמי פרויקט הולילנד הקלות והטבות וכי בכל מקרה, הנהלת החברה אינה מעורבת כלל בעבירות שנסקרו בכתב האישום. על כן העמיד רוזן את עונשה של הולילנד פארק על סכום סמלי של 100 אלף שקל. הולילנד פארק ערערה על הרשעתה לבית המשפט העליון ובדצמבר 2015 זוכתה פה אחד גם משני האישומים שבהם הורשעה במחוזי. המשמעות היא, שגם בית המשפט המחוזי וגם בית המשפט העליון קבעו חד משמעית כי לא ניתנו הטבות תכנוניות ואחרות בפרויקט.

שינויים דרמטיים

אבל בינתיים נקבעו עובדות חדשות בשטח. בין 2012, עת הוגשו כתבי האישום, לבין 2015, עת זוכתה חברת הולילנד פארק, החליטה בחודש יוני 2013 הוועדה המחוזית על הפקדת תוכנית חדשה למתחם, שהופקדה בפועל באוגוסט 2014.

השינויים שביקשה הוועדה המחוזית לאשר ביחס למגרשים שהולילנד פארק טרם מימשה היו דרמטיים: התוכנית החדשה מבטלת את כל יחידות הדיור שנותרו לבנייה בארבעת המגרשים שטרם מומשו, ומייעדת את המגרשים לשטחי ציבור תוך הפקעתם לטובת עיריית ירושלים. דווקא ביחס למגרשים של רמי לוי, בחלקו הצפוני של המתחם, התוכנית לא שינתה את היקפי הבינוי המותרים.

לאחר הפקדת התוכנית הוגשו לה כמה התנגדויות, בין היתר על-ידי הולילנד פארק, על-ידי תושבים בעלי דירות במתחם ועל-ידי רמי לוי. הולילנד פארק העריכה את הנזק הישיר שנגרם לה בגין ביטולן של 254 הדירות ב-500 מיליון שקל, זאת באומדן ראשוני בלבד. הוועדה המחוזית החלה לדון בהתנגדויות וההליך נמצא כיום בשיאו.

מדובר במקרה חריג שבו הוועדה המחוזית היא היוזמת של התוכנית, ולמרות זאת ההתנגדויות לתוכנית המופקדת מוגשות אליה ולהכרעתה, כלומר הוועדה המחוזית במקרה המיוחד של הולילנד היא גם היוזמת וגם השופטת.

בהתנגדות שהגישה חברת הולילנד פארק היא טוענת כי התוכנת החדשה נערכה והוגשה משיקולי ענישה זרים ופסולים, כאשר ההחלטה מוכתבת על-ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ופרקליטות המדינה מנוגדת לכלל עצמאותה של הוועדה המחוזית.

הולילנד פארק טוענת כי לאורך כל חקירת הפרשה היו הוועדה המחוזית והפרקליטות מתואמות זו עם זו, והוועדה המחוזית בחרה לפגוע פגיעה טוטאלית אך ורק במגרשים של חברת הולילנד פארק, בעוד החליטה להשביח את המגרשים של רמי לוי. לטענתה, אם קיימים פגמים תכנוניים שמחייבים ביטול בנייני מגורים והפיכתם לשטח ציבורי פתוח, יש לעשות זאת באופן שוויוני.

עוד טענו כי למעשה, שינוי בבינוי במגרשים של חברת הולילנד פארק לא ישנה את קו הנוף הקיים היום עבור מי שצופה אל המתחם, מאחר וזכויות הבנייה הנותרות של החברה אמורות לקום במבנים שהם העתק מקביל לבניינים הקיימים היום. מגדל מקביל למגדל קיים, ובניינים נמוכים מקבילים לבניינים נמוכים קיימים. לעומת זאת, דווקא הבינוי בחלק הצפוני של המתחם במגרשי רמי לוי צפוי לשנות משמעותית את הנוף הנשקף אל עבר המתחם, מאחר ובמקרה זה מדובר בבנייה של יש מאין.

גם לשאלה אם יוקמו ארבעה בניינים או שלושה מגדלים משמעות גדולה לגבי חזות המתחם. אדריכל ירון טוראל מנהל אגף ועדות מקומיות במשרד הפנים, התייחס לכך בדיון שנערך בעניין: "להחלטה זו יש רק משמעות אחת - הבנייה המרקמית של שכונת בית וגן תפגוש מגדלים גבוהים עוד יותר". באשר להחלטה לבטל את הבנייה במגרשי הולילנד פארק, אמר טוראל: "האגף המערבי נצפה פחות מהאגפים הדרומי והמזרחי ולפיכך הופעת הבינוי בו תהיה פחות דרמטית. הוא גם מסודר במקביל לחזית המזרחית שכבר נבנתה, כך שכל מבנה שייבנה בו יוסתר או ייראה על רקע מבנה גבוה שכבר נבנה. כמו כן יש לציין כי הוא גובל בפארק ולא בבנייה שכונתית. החלטת הוועדה המחוזית היא לבטל את כל הבנייה באגף המערבי. לסיכום, היכן שראוי להנמיך את הבנייה מגביהים אותה, או לא משנים אותה. היכן שיש לכך חשיבות מופחתת מבטלים את כל הבנייה ואת כל הזכויות שהוקנו בתוכניות מאושרות ובאותה הזדמנות גם גורעים 254 יחידות דיור מהתכנון המאושר, יחידות שהציבור הירושלמי צריך אותן בדחיפות".

"צפיפות זה טוב"

טיעון נוסף ומעניין שעולה מהתנגדות הולילנד פארק, הוא כי הוועדה המחוזית התעלמה במכוון מהמלצות המומחה שהיא עצמה שכרה - חתן פרס ישראל האדריכל יעקב יער, שלא להפחית יחידות דיור. בדיון בתוכנית החדשה שהתקיים באוקטובר 2011 אמר יער: "אני חושב שצפיפות זה טוב. הצפיפות לא גבוהה מדי, לא מפריעה לי הצפיפות".

לאחר שהעשן מהפרשה התפזר, והוכח כי חברת הולילנד פארק הייתה תמת-לב, השאלה המרכזית היא האם נכון לבטל תוכנית מאושרת ל-254 דירות. במקרה שהתוכנית החדשה תאושר והזכויות יאבדו, למרות הזיכוי המוחלט של החברה מהפרשה הפלילית בבית המשפט העליון, תהיה הולילנד פארק זכאית לתבוע פיצויים, מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נגד הוועדה המקומית, שאותם היא מעריכה כאמור באומדן ראשוני ב-500 מיליון שקל. הפיצויים אמורים לשקף את הפער בין ערך המגרשים לאחר אישור התוכנית החדשה לבין ערכם כיום. בנוסף, רשאית הולילנד פארק לתבוע פיצויים בגין הפקעת הקרקע לטובת עיריית ירושלים.

נוסף לפיצויים בגין אובדן המגרשים למגורים, צפויה החברה לדרוש השבה של היטלי פיתוח והשבחה ששילמה לוועדה המקומית, כולל השבת החלק היחסי של עבודות הפיתוח שביצעה עבור הקמת 900 דירות. חוץ מכל אלה, היא זכאית להגיש עתירה מנהלית נגד אישור התוכנית הפוגעת.

כך או כך, מאות מיליוני השקלים שתתבע החברה מהוועדה המקומית כפיצוי על ביטול התוכנית וירידת ערך הקרקע שבבעלותה, אמורים להיות משולמים מהקופה הציבורית.

האם באמת חסרים שטחי ציבור?

אחד הטיעונים המרכזיים של הוועדה המחוזית בהחלטתה להפקיד את התוכנית המבטלת את זכויות הבנייה של חברת הולילנד בפארק הוא שהבינוי הקיים במתחם משקף צפיפות גבוהה ואין במתחם עצמו מספיק שטחים ציבוריים.

אולם, חברת הולילנד פארק ביצעה במסגרת הפרויקט עבודות בנייה ופיתוח בהיקף של 20 מיליון שקל שכללו פיתוח שטח פרטי פתוח בן 15 דונם עם זיקת הנאה לציבור, פיתוח שטח ציבורי פתוח בן 20 דונם בין המתחם לבין שכונת רמת שרת, סלילת כביש ציבורי היקפי (רחוב מיכאל אבי יונה) והקמת גשר בין הכביש ההיקפי לדרך מנחם בגין, וכן הקימה חניון ציבורי בחלקו הצפוני של המתחם, הכולל 150 מקומות חניה עבור תושבי רמת שרת.

נתון מעניין נוסף שעולה ביחס למבני הציבור קשור לאותו מגרש בן 5 דונם שהוועדה המחוזית אישרה ב-2005 למטרת מבני ציבור, עליו ניתן להקים בי"ס הכולל אולם ספורט, ארבעה גני ילדים, ובית כנסת מעליהם. בדיון הוועדה המחוזית שהתקיים ביוני 2013 בהפקדת התוכנית החדשה, אמר זאב ברקאי, יועץ פרוגרמה של לשכת התכנון, כי את המגרש המדובר "השארנו לרזרבה עבור צרכים שלא נובעים מהמתחם עצמו אלא מהסביבה".

ומה קרה לימים באותו מגרש? בשנת 2014 הנפיקה עיריית ירושלים היתר בנייה להקמת שני גני ילדים בלבד במגרש, המיועדים לחינוך מיוחד לכלל העיר ולא רק לסביבה. ייתכן אם כך שאין ממש בטענה למחסור במבני ציבור באזור.

קרדן: "אם מישהו התרשל - שישלם"

"אם התוכנית תבוטל, הציבור ישלם מאות מיליונים על לינץ' שהתפוצץ למי שעשה אותו בפנים", מסר מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן מיקי זיסמן ל"גלובס". "אם מישהו התרשל - שיישלם. או שהייתה התרשלות כשאישרו את התוכנית המקורית, או שהיא מתרחשת ממש עכשיו כשהוועדה המחוזית מבקשת לבטל את זכויות הבנייה המאושרות שטרם מומשו.

"כך או כך, חברת הולילנד פארק לא אמורה לשלם את המחיר על הרשלנות שלא היא הייתה אחראית לה, ובטח שלא הקופה הציבורית. אמנם ניצחנו במשפט הפלילי, אבל לא ננצח בקרב אם נקבל מהציבור חצי מיליארד שקל. גם אם הפרויקט מכוער בעיני מישהו זה לא משנה. הגשנו לוועדה המחוזית הצעה לחלופה שערכו האדריכלים אורי זרובבל ואמנון שוורץ לוותר על 30 דירות, ובתנאי שרמי לוי יקבל שני מגדלים ולא שלושה, כי אי אפשר להתעלם מעקרון השיוויון. משום מה הוועדה המחוזית מעדיפה את החלופה שמבטלת לנו את כל הזכויות, חלופה שהיא הציעה שבועיים אחרי שהוגש כתב אישום (שלימים נמחק).

"בפועל קיים טשטוש מוחלט של ההפרדה בין הפן הפלילי לפן התכנוני, למרות שחייבת להיות הפרדה כזאת. מאחר שהליך ההתנגדויות נמצא בעיצומו ישנה הזדמנות לתקן את העוול, לא נכון שקופה ציבורית תשלם על העוול הזה. אנחנו רוצים להגיע לפשרה סבירה".

רות יוסף: מודל 2005 מול מודל 2011

"הוועדה דוחה את הטענה לחוסר בשטחים ציבוריים פתוחים. הפרויקט מספק שטח פתוח נרחב, חלקו אפקטיבי ומפותח במרכז הפרויקט, וחלק כרקע וכחיץ במדרון. הציבור יוכל להגיע לשטח הפרטי הפתוח, באמצעות המעברים הקבועים בתוכנית, ברוחב של 5 מטר, ומהחניות הציבוריות, באמצעות מעברים קצרים מאוד ברוחב של 3 מטר" (רות יוסף, ועדה מחוזית, 27.1.05)

"הוועדה שוכנעה כי התכנון הקיים במתחם הולילנד הינו תכנון רע ובעייתי, הבא לידי ביטוי בשלוש סוגיות מרכזיות. האחת, היותו מתוכנן כחצר סגורה המשרתת קהילה מבודדת ומנותקת...השנייה, הצפיפות הרבה והמחסור הרב והקיצוני בשטחי ציבור אפקטיביים...השלישית, מסת הבנייה המוגזמת וגובה הבנייה הרב אשר יוצרים מופע בינוי מסיבי, בעייתי ובלתי ראוי, ובעיית נצפות קשה ביותר" (רות יוסף, ועדה מחוזית, 12.4.11)