מליסרון לוטשת עיניים לנכסי אפריקה ישראל באירופה

ענקית הקניונים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר מתעניינת ברכישת אפי אירופה, החברה הבת של אפריקה נכסים שבשליטת קבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב, כך נודע ל"גלובס". עם זאת, ייתכן כי במידה ותבשיל עסקה בין הצדדים, היא תתבצע דווקא במניות החברה האם אפריקה נכסים, וזאת בשל צרכי המזומנים של אפריקה ישראל.

אפריקה נכסים נסחרת בת"א בשווי של 1.45 מיליארד שקל. ככל הידוע המחיר שבמליסרון מוכנים לשלם  משקף שווי חברה של כ-1.8 מיליארד שקל. מאידך, באפריקה ישראל דורשים, ככל הידוע, מחיר שישקף שווי חברה גבוה יותר, של מעל 2 מיליארד שקל.

לאחרונה חשפנו ב"גלובס" כי ראשי מליסרון ביקרו בנכסיה של אפי אירופה ברומניה, כחלק מבדיקת אפשרות רכישה, לה דוחף מנכ"ל מליסרון, אבי לוי. פוטנציאל ההתרחבות של מליסרון בשוק המקומי מוגבל בשל הרוויה היחסית בשוק הקניונים ולנוכח מעמדה המרכזי בו, ולכן התרחבות לחו"ל היא אפשרות מעניינת מבחינת החברה, הנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של 6 מיליארד שקל.

מן העבר השני, אפריקה ישראל נדרשת לממש נכסים מרכזיים על מנת לעמוד בהתחייבויות העתק שלה למחזיקי האג"ח ולהימנע מהסדר חוב נוסף. בשתי החברות סירבו להגיב לידיעה.

אפי אירופה, בניהולו של אבי ברזילי, עוסקת בייזום, הקמה והשכרה של מרכזי מסחר ומשרדים, וכן בהקמת בנייני מגורים ברומניה, צ'כיה, סרביה, גרמניה ומדינות נוספות ביבשת. סך הנכסים שמחזיקה אפי אירופה רשום במאזן לפי שווי ברוטו משל 5.2 מיליארד שקל, כשכנגדם רשומות הלוואות בהיקף של 2.3 מיליארד שקל. כלומר, שווי הנכסים נטו של החברה עומד על כ-2.9 מיליארד שקל.

אגב, אפריקה נכסים ומליסרון שיתפו לאחרונה פעולה במכרז - שבו גם זכו - לחכירת "מגרש 7" בשטחי דרום הקריה בת"א,ששטחו 13 אלף מ"ר, בתמורה ל-536 מיליון שקל. שתי החברות מתכננות להקים על המגרש שטחי משרדים, ויחזיקו בפרויקט בחלקים שווים.

מממשת בגרמניה

החברה האם של אפי אירופה, אפריקה נכסים, סיימה את שנת 2015 ברווח נקי של 199 מיליון שקל, בעיקר בזכות עלייה (נטו) של 239 מיליון שקל בשווי הנדל"ן שבבעלותה. שנה קודם לכן נרשם רווח נקי של 266 מיליון שקל, והעלייה בשווי הנדל"ן הסתכמה ב-165 מיליון שקל. כנגד הרווח הנקי, חילקה החברה אשתקד דיבידנד של 200 מיליון שקל.

מהדוחות הכספיים שפרסמה החברה לסיכום 2015 עולה כי בכוונתה לממש השנה את מלוא נכסיה בגרמניה, ולהמשיך בפעילות רק במדינות מזרח אירופה ובישראל. הנכסים בגרמניה רשומים במאזן לפי שווי של 505 מיליון שקל, לאחר שהניבו ב-2015 רווחי שיערוך של 40 מיליון שקל. כך שאם הנכסים במדינה יימכרו לפי ערך זה, הם אמורים להותיר לחברה תזרים נקי (לאחר החזר הלוואות) של 165 מיליון שקל.

במקביל, בשנה הקרובה צפויה החברה להשלים את הקמתם של שני בנייני משרדים נוספים ליד קניון קוטרוצ'ן ברומניה, להרחיב את הקניון, וכן להשלים את הקמתם של בנייני משרדים בפראג ובבלגרד. בנוסף, יחלו עבודות להקמת כמה פרויקטים חדשים ובהם קניון בעיר ברשוב שברומניה, בנייני משרדים בפראג, קרקוב, בלגרד ובוקרשט, וכן הקמת בנייני דירות בצ'כיה, לטביה וסרביה.

מליסרון הצליחה לשמור בסיכום 2015 על יציבות בשורת ההכנסות, למרות סימני ההאטה במשק והתחרות הגוברת בין שטחי המסחר המתרבים ברחבי הארץ. אלה התקרבו ל-1.3 מיליארד שקל, בזמן שהחברה נהנתה מעליית שווי נכסים שסייעה לה להציג קפיצה של 29% ברווחיה, לסכום מרשים של 685 מיליון שקל.

ענקית הנדל"ן המניב, בניהולו של אבי לוי, עוסקת בשני ענפים עיקריים: קניונים ומרכזים מסחריים תחת המותג קניוני עופר, ופארקים למשרדים ולתעשייה עתירת ידע. בסוף 2015 החזיקה מליסרון ב-25 נכסים מניבים עם כ-666 אלף מ"ר שטחי השכרה בשיעור תפוסה של 97%. סך שווי נכסיה להשקעה עלה ב-6.8% ל-14.5 מיליארד שקל. בין נכסיה הבולטים ניתן להזכיר את הקריון בקרית ביאליק ששוויו עומד על קרוב ל-2.2 מיליארד שקל, וקניון רמת אביב בתל אביב, בו היא מחזיקה ב-73% בשווי דומה (כלומר, חלקה של מליסרון בקניון מוערך על ידה בשווי של 2.2 מיליארד שקל).

אפי פיתוח: הפסד של 464 מיליון דולר

בהמשך לאזהרת הרווח החמורה שפורסמה לפני שבועיים, דיווחה ביום שישי האחרון חברת אפי פיתוח, הפועלת עבור אפריקה ישראל ברוסיה, על הפסד של 464 מיליון דולר ב-2015, וזאת בהמשך להפסד של 281 מיליון דולר שרשמה ב-2014. להערכת החברה, גם ב-2016 היא צפויה להתמודד עם תנאי שוק מאתגרים, לנוכח ההרעה המתמשכת בכלכלה הרוסית.

הסיבה להפסדים הכבדים שרושמת אפי פיתוח בשנתיים האחרונות היא ירידה חדה בשווי נכסיה כתוצאה מהמשבר הכלכלי החריף שפוקד את רוסיה, בה היא פועלת ושמתבטא בחולשת המטבע המקומי - הרובל - מול המטבעות במדינות המערב. בסוף 2015 התכווץ שווי המבנים, הנכסים בבנייה והקרקעות, שבידי החברה לסך של 1.4 מיליארד דולר, לעומת 2 מיליארד דולר בסוף 2014. עיקר הירידה נרשמה בערכו של קניון אפימול שהתכווץ ביותר מ-30% ל-685 מיליון דולר וזאת לאחר שההכנסה הנקייה מהפעלתו (NOI) צנחה ל-53.3 מיליון דולר ב-2015, לעומת 83 מיליון דולר ב-2014.

בעקבות ההפסד מציגה אפי פיתוח הון עצמי של 796 מיליון דולר בסוף דצמבר, לעומת 1.3 מיליארד דולר שנה קודם לכן. עם זאת, בשוק ההון סקפטיים יותר לגבי החברה ופעילותה, והיא נסחרת בבורסת לונדון לפי שווי של 75 מיליון דולר בלבד. החברה סיימה את 2015 כשבקופתה 43 מיליון דולר.

 הפעילות של אפי אירופה