מה אכפת למארגן הקבוצה?

1. המונח "קללת הזוכה" מתאר את המלכוד של הזוכה במכרז. עוד לפני שהוא פותח בחגיגות על עצם הזכייה, העובדה שהוא הגיש את ההצעה היקרה ביותר אמורה לאותת לו שמדובר במחיר לא כלכלי. במכרז שרונה, למשל, ההצעה הבאה (של גינדי החזקות) עמדה על כ-100 מיליון שקל פחות מההצעה הזוכה. קבוצת קנדה ישראל, אקרו והאחים חג'ג' הציעו כמעט 200 מיליון שקל פחות. אפריקה ישראל הציעה עוד פחות מכך. דוח שמאי נקב לקרקע שווי של פחות מ-800 מיליון שקל.

אבל "קללת הזוכה" לא הביאה בחשבון את מודל קבוצות הרכישה. אלה שגוזרים קופון של 7% על העסקה והולכים הביתה. מה אכפת להם אם למחיר על הקרקע אין שום היגיון כלכלי? ביום שאחרי, מארגן הקבוצה לא אחראי לתשלום, לא אחראי לביצוע והוא בוודאי לא אחראי למסירת הדירה.

מוטי פלד, מארגן הקבוצה הזוכה, שעדיין לא מצליח למשל למצוא בנק מלווה ל-600 האנשים שקנו ממנו דירה בחריש לפני שלוש שנים וחצי, ועדיין לא הגיש תוכניות לבניין המשטרה ברמת גן שקנה לפני שנתיים, מצא את המודל המנצח: הוא שיווק דירות במגדלים שיוקמו בשרונה במחיר הנמוך ביותר, ושילם על הקרקע את המחיר הגבוה ביותר.

ככה זה כשמוכרים למעשה למאות הנרשמים קרקע ולא דירה. דירת 4 חדרים, למשל, הכוללת 101 מ"ר ועוד מרפסת של 9 מ"ר, שווקה ב-3 מיליון שקל (הקבוצה של חג'ג' - שהציעה אתמול 870 מיליון שקל על הקרקע - שיווקה למשל את אותן דירות במחיר של 4.5 מיליון שקל). דירת 5 חדרים מעל קומה 20 שווקה לחברי קבוצת מינהל מגורים ישראל בפחות מ-3.8 מיליון שקל. אותה דירה בקומה 15 שווקה בפחות מ-3.2 מיליון שקל.

אלה המחירים ששולמו אתמול רק עבור רכיב הקרקע. גינדי החזקות, שהציעו 950 מיליון שקל לקרקע, תכננו למכור דירות לפי מחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר. אבל מולם התייצבה קבוצת רכישה ששווקה דירות במחיר הנמוך ב-50% לפחות למ"ר (באתר שלהם הם מתגאים בשיווק במחיר הנמוך ב-35% ממחירי השוק), ושהציעה במכרז מחיר הגבוה ב-10% עבור הקרקע. גינדי אפילו לא ניסו להגיש הצעה מתקנת במנגנון ההתמחרות שנקבע מראש בין שני המגישים הגבוהים במכרז (ופלד מצדו הוסיף עוד 1,800 שקל - 100 פעמים ח"י, שיהיה במזל).

מי שקבר את קבוצות הרכישה בעקבות נפילתה של ענבל אור, שכח כנראה את טבע האדם. תמיד יהיו כאלה שיציעו חלומות. תמיד יהיו כאלה שיאמינו להם.

2. המדינה לא מספסרת בקרקעות? ועוד איך מספסרת. שר האוצר משה כחלון חוזר שוב ושוב על ההכרזה שהמדינה הפסיקה להרוויח מהקרקע, ואכן במודל "מחיר למשתכן" (שם מתחרים היזמים על המחיר הזול ביותר למ"ר) היא מסבסדת את הקרקע כדי להציע דירות בהנחה, אבל מסתבר שיש יוצאים מן הכלל.

התירוץ הבלתי מתקבל על הדעת אומר שדין תל אביב אינו כדין עפולה, כדין מודיעין ואפילו כדין הרצליה. זו כמובן איוולת. מי שקבע שאין שום טעם לסבסד ב-200 אלף שקל דירה של 3 מיליון שקל, יתקשה להסביר את הטעם בסבסוד דומה לדירה של 2 מיליון שקל בהרצליה או ברעננה. אלה וגם אלה מיועדות לעשירון העליון.

עם כל הכבוד למחוסרי הדיור שייזכו בהגרלות ברעננה או בהרצליה, ולמרות שם הגנאי ("ספסרות") שהודבק לכל עסקה במקרקעין שעושה המדינה, 1.5 מיליארד שקל שהמדינה תקבל מהקרקע בשרונה (קרקע, מע"מ, מס רכישה ועוד) יכולים לסייע למי שהכי צריך סיוע יותר מההנחות לעשירים שייקנו ברעננה ובהרצליה.

3. בשורה התחתונה: האם מחיר של 1.06 מיליארד שקל, לפני מע"מ, לפני הוצאות פיתוח, הוא אכן מחיר מופרך? בלי ספק. מחירי הדירות, אפילו בעיר כמו תל אביב, לא יכולים להצדיק מחיר של יותר מ-3 מיליון שקל קרקע לדירה.

עם זאת, מוכרחים להודות שכך גם כתבנו בספטמבר 2009, כשגינדי החזקות היממה את השוק (אחרי שהודיעה שלא תיגש למכרז כי המחירים גבוהים מדי, בגלל מעורבותן של קבוצות הרכישה) ורכשה את הקרקע לשלושת מגדלי שרונה הראשונים (כולל מסחר בשטח של כ-10,000 מ"ר מתחת, לעומת 2,300 מ"ר במכרז הנוכחי), תמורת מחיר שיא של 437 מיליון שקל. מחיר המינימום עמד אז על 213 מיליון שקל.

לא רק אנחנו חשבנו אז שבגינדי איבדו את הראש. מוטי פלד, שגם ב-2009 גיבש קבוצת רכישה לקרקע, לא הצליח אז להתקרב לאותה הצעה. אתמול, פחות משבע שנים אחר כך, הוא הוסיף 620 מיליון שקל.