אי.די.בי: השקעות בעולם יימכרו לטובת החזקה בנכסים בארה"ב

יגאל סלחוב, סמנכ"ל כספים של חברת אי.די.בי פתוח, נכח אתמול באסיפת מחזיקי סדרות האג"ח הקצרות (ז' ו-י') של החברה. בתשובה לשאלות הנוכחים, ציין סלחוב כי המקורות הקיימים (כולל אלו שיוזרמו לה בשבוע הקרוב על-ידי בעל השליטה אדוארדו אלשטיין) יספיקו לה לפירעון חובות עד סוף אוגוסט, ולכן עובדת כעת ההנהלה על הכנת תוכנית מימון לתקופה שלאחר מכן. "התוכנית תוצג לדירקטוריון בשבוע-שבועיים הקרובים, ולאחר מכן תפורסם למשקיעים", הדגיש סלחוב.

היה זה בהמשך לדברים שאמר מנכ"ל אי.די.בי פתוח, שולם לפידות, באסיפת האג"ח הארוכות (סדרה ט') שנערכה לפני כחודש. לפידות סיפר אז, כי הדירקטוריון הנחה אותו להכין כמה תוכניות אפשריות לשיפור הנזילות, שלפחות אחת מהן תכלול מימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות. הנכסים המיועדים למימוש כוללים את הבעלות המלאה על אי.די.בי תיירות והחברה הבת ישראייר, את ההחזקה (50%) בחברת הנדל"ן IDBG, וכן את ההחזקה (0.36% בשרשור) בשותף הכללי של שותפות חיפושי הנפט והגז מודיעין.

ישראייר כבר נמצאת במגעים למיזוג עם חברת סאן דור שבבעלות אל על, ואילו מודיעין היא שותפות שנסחרת בבורסה לפי שווי של 55 מיליון שקל בלבד, מאחר שאינה מחזיקה בנתח ממאגר גז מוכח, כך שהיא מהווה בעיקר פוטנציאל להשאת ערך בעתיד, ופחות מקור מהותי ליצירת מזומנים בהווה.

מצב זה משאיר את לפידות לבחון את האפשרויות העומדות בפניו בנוגע לחלקה של אי.די.בי ב-IDBG, שפועלת בתחום הנדל"ן בלאס וגאס, ומוחזקת בחלקים שווים עם נכסים ובנין, שהיא חברה נכדה של אי.די.בי (מוחזקת דרך דסק"ש). סלחוב אמר אתמול, כי כרגע לא מתקיים תהליך למכירת IDBG, אבל תהליך כזה יצבור תאוצה לאחר ש-IDBG תשלים את שלב ב* בפרויקט המשרדים והמסחר בווגאס הקרוי "טיבולי".

אי.די.בי תפרסם את דוחותיה הכספיים רק בשבוע הבא, אולם נכסים ובנין כבר פרסמה את הדוחות, ובהם תוצאות IDBG. האחרונה מוכרת בעיקר בזכות שיתוף הפעולה הכושל עם יצחק תשובה במיזם הקמת מלון הקזינו פלאזה בלאס וגאס. המלון מעולם לא הוקם, והקרקע שנרכשה לצורך הקמתו תמורת 1.2 מיליארד דולר (מחצית מההשקעה בהון עצמי), עוקלה בידי המלווים כבר לפני שנים אחדות. מאז המשיכה IDBG לפעול בהקמת מרכזי מסחר ומשרדים ובפרויקטים למגורים בעיר ההימורים.

לפעילות בלאס וגאס, שהושקה כבר ב-2005, נותרו מאז שני פרויקטים מרכזיים, קווינסרידג' טאוארס (QT) וגרייט וואש פארק (GW), שקרוי גם טיבולי. בפרויקט QT הושלמה אשתקד מכירתן של ארבע יחידות הדיור האחרונות, ונותרה בו קרקע צמודה עם זכויות לבנייה (ותוכנית מאושרת) של עוד 166 יחידות דיור, שהכוונה המרכזית היא לממשה.

הכנסה מפעילות של 6 מ' ד' ב-2015

פרויקט הטיבולי ממוקם סמוך לשכונת סמארלין היוקרתית, ומיועד לשימוש מעורב של מסחר ומשרדים (נדל"ן מניב). הוא תוכנן להתפרס על פני 78 אלף מ"ר ולהיבנות בשלושה שלבים. בינתיים, נפתח לציבור רק שלב א' של הפרויקט, שכולל 34 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים, וכן החניון התת-קרקעי של כלל השטח.

בשנת 2015 פעלו השטחים בשלב א' ב-83% תפוסה, והניבו הכנסה נטו מפעילות (NOI) של 6 מיליון דולר. במקביל נמשכת הבנייה בשלב ב', שכולל עוד 28 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים, ושאמור להיפתח באוקטובר השנה.

עד כה נחתמו הסכמי שכירות לגבי כ-41% משלב ב'. שלב ג', בהיקף 16 אלף מ"ר, נמצא לפי שעה בתכנון, ולחברת הפרויקט גם זכויות לבניית 300 יחידות דיור על קרקע הסמוכה לשטחי המסחר והמשרדים.

נכון לסוף השנה עמד שוויו ההוגן של הטיבולי על 285 מיליון דולר, ולחברת הפרויקט גם הלוואה של 59 מיליון דולר שניטלה למימון הקמתו. עלות ההקמה הסתכמה עד כה ב-470 מיליון דולר, ואילו יתרת ההשקעה המתוכננת עמדה בסוף 2015 על 120 מיליון דולר. ב-2015 רשמה נכסים ובנין הפחתה של 50 מיליון שקל על השקעתה ב-IDBG (ל-496 מיליון שקל), בעיקר לנוכח עיכוב בהשלמת שלב ב' בפרויקט. הפחתות אלו גררו את נכסים ובנין לרשום ב-2015 הפסד של 60 מיליון שקל מהשקעתה ב-IDBG.

כאמור, באי.די.בי יהיו מעוניינים מאוד למכור את מלוא מניות IDBG, והשאלה הגדולה היא האם יימצא הרוכש שיסכים לשלם עבורה את המחיר שבעל השליטה אלשטיין יבקש. אפשרות אחרת, ומורכבת יותר, היא לבצע עסקת בעלי עניין, שבמסגרתה תרכוש נכסים ובנין את חלקה של אי.די.בי ב-IDBG ולאחר מכן תפעל לאיתור משקיעים פיננסיים לטיבולי.

למעשה, IDBG היא רק חלק מפעילות הנדל"ן הבינלאומית של נכסים ובנין. מלבדה, לחברה פעילות מגוונת (אולי מגוונת מדי), שכוללת נכסים מניבים במזרח ארה"ב, מלונות באנגליה, וקרקעות למגורים ברומניה ובהודו.

הנכס המניב המרכזי בארה"ב הוא מגדל המשרדים HSBC במנהטן, שמשתרע על 80 אלף מ"ר, והניב אשתקד NOI של 63 מיליון דולר. ברכישת המגדל השקיעה נכסים ובנין 410 מיליון דולר, ומאז עולה שוויו בעקביות עד ל-822 מיליון דולר נכון לסוף דצמבר (תוספת של 59 מיליון דולר ב-2015).

ב"גלובס" דווח לאחרונה כי הצעות שהתקבלו לרכישת המגדל נקבו בשווי גבוה יותר של סביב 1 מיליארד דולר, אולם בנכסים ובנין רואים בו נכס אסטרטגי, ומעדיפים את האפשרות של מכירת עד 49% ממנו למשקיעים פיננסיים.

בכלל, משקיעים העוקבים אחר החברה מציינים כי כיום שינתה הנהלת החברה אסטרטגיה, ובכוונתה לוותר הן הפיזור הגיאוגרפי והן על פיזור תחומי הפעילות, ולהתמקד בעתיד ברכישה ובהשבחה של נכסי עוגן בארה"ב, כדוגמת מגדל HSBC.

פורטפוליו של מבני תעשייה

מלבד המגדל, מחזיקה נכסים ובנין גם בפורטפוליו של 13 מבני תעשייה ולוגיסטיקה קטנים, הפרוסים על פני כמה מדינות בדרום-מזרח ארה"ב. פורטפוליו זה נמצא ב-78% תפוסה, ויצר אשתקד NOI של 5 מיליון דולר. מדובר בסכום לא מהותי, שמהווה כ-3% מסך ה-NOI השנתי, ולכן הצעה במחיר הנכון תביא למכירתו.

נכס נוסף על המדף נמצא ברומניה, שם השקיעה החברה בעבר 3 מיליון אירו ברכישת 25% מקרקע בשטח של 27.5 דונם המיועדת למגורים. הקרקע טרם פותחה וכיום מעוניינים החברה והשותף לממשה.

פעילות ייזום נוספת של בנייה למגורים, המבוצעת עם אלקטרה נדל"ן ושותף נוסף, נמצאת בהודו, וגם ממנה מתכוונת החברה לצאת, לאחר שהשקיעה בה עד כה 60 מיליון דולר. בתחילת השנה מכרו השותפים קרקעות לבנייה בעיר היידראבד תמורת 34 מיליון דולר (13.8 מיליון דולר - חלקה של נכסים ובנין), וכעת נותרו עם קרקע בעיר מייסור, עם קרקעות לשטחי מסחר בעיר צ'נאי וכן עם פרויקט לבניית 2,200 יחידות דיור באותה העיר.

במקביל החלה נכסים ובנין בתהליך למכירת חלקה בחברת TPD שמחזיקה בשני מלונות שמנהלת רשת הילטון בלונדון ובברמינגהם. החברה השקיעה בעבר 18 מיליון ליש"ט ברכישת חלקה, ונמצאת בשנים האחרונות בסכסוך משפטי עם השותף המרכזי ב-TPD. עם זאת, הצלחת המלונות אמורה לאפשר את מכירת המניות ברווח מהותי על סכום הרכישה.