פשיטת רגל של המקצוע

 

1. או.קיי, אז קבוצת ענבל אור, קבוצת החברות של ענבל אור, "אימפריית" החברות של ענבל אור (לפחות לפי הסיקור התקשורתי), מחשבת את קצה לאחר שבית המשפט הורה לה להגיש צו הקפאת הליכים. ביג דיל. "קבוצת" ענבל אור, שלפחות רשמית אכן כוללת שפע של חברות (ככה זה כשבעבור כל פרויקט קטנטן מקימים חברה בע"מ), בדרך לפירוק וקריסה בפועל. שוב, ביג דיל. חברה שמחזור הכנסותיה מתקרב בקושי ל-40 מיליון שקל בשנה עושה רעש כאילו הייתה קונצרן ענק.

בשנים האחרונות מצאו את עצמן מתגלגלות לבתי משפט עשרות חברות עם מחזור מכירות הרבה יותר גדול, עם מספר עובדים הרבה יותר גדול ועם נזקים הרבה יותר גדולים לספקים ולצרכנים, אבל איש לא שמע עליהן. מהסיקור התקשורתי המלווה את קריסתה של אור אפשר לחשוב שיש לה השפעות משקיות רחבות, קריטיות ובלתי הפיכות.

התנפחות הסיקור לממדי ענק היא סיפור די עצוב שמלמד על ריקוד הטנגו שרקדו אור והתקשורת לאורך זמן, כל אחד מסיבותיו שלו. בריקוד הזה הפכה בעלת חברה פצפונת עם השפעה שולית על שוק הנדל"ן לסלב תקשורתי, ל"מומחית" נדל"ן ול"יזמית" נדל"ן, אף שהיא בסך-הכול מעין מתווכת נדל"ן, מארגנת קבוצות רכישה, ולא מוצלחת במיוחד.

הדינמיקה התקשורתית פעלה כמו תמיד: כל עוד אתה בדרך למעלה - בין אם בזכות הישגים ממשייים ובין אם הודות לשיווק אגרסיבי ותדמית זוהרת שמנותקת לחלוטין מהמציאות - אתה על הגל. אתה הופך למין אייקון, סוג של אגדה, כוכב ומושא הערצה. ברגע שהגלגל מסתובב ואתה בדרך למטה - הכול מתהפך עליך, ואותה תקשורת שהעיפה אותך מעלה שוחטת אותך כל הדרך למטה.

בשנים האחרונות פרסם "גלובס" עשרות כתבות על התנהלותה של אור בפרויקטים שהיא שיווקה: אינספור תביעות, אינספור סימני אזהרה בנוגע לקבוצות רכישה. אבל כל עוד אתה סלב שמופיע בתוכניות רדיו וטלוויזיה ומחלק עצות נדל"ן לכל דכפין - זה כנראה לא מעניין איש.

2. דבר אחד טוב קרה בעקבות קריסת האימפריה הווירטואלית של ענבל אור: סימני האזהרה לגבי קבוצות רכישההפכו מוחשיים יותר. ההבנה שבקבוצת רכישה לא קונים דירה אלא רק קרקע, שלוחות הזמנים אינם מחייבים, שלעולם לא יהיה מחיר מחייב (הכיוון הוא רק כלפי מעלה, ולמזלם של הרוכשים, מחירי הדירות רק עלו וכך פיצו על התוספות המשמעותיות שהם נאלצו להוסיף על המחיר ההתחלתי שננקב), ושכל סכסוך בין חברי הקבוצה הוא עוד גורם מעכב.

כמו כן חלחלה ההבנה שחוק המכר אינו חל על חברי קבוצת הרכישה, כי הוא תקף לרוכשי דירות מגורים ולא לרוכשי קרקע. בקיצור, כמו בכל מקצוע, גם בקבוצות רכישה יש מארגנים טובים יותר וטובים פחות. אור הייתה לא מוצלחת במיוחד, והשאלה שנותרה עכשיו היא כמה כסף אור הצליחה לארגן לעצמה, באופן אישי, אם בכלל.

זאת תמיד השאלה הכי מסקרנת לגבי אנשי העסקים פושטי הרגל לכאורה, שהתחייבויותיהם גדולות יותר מנכסיהם לכאורה. כמה כסף הם הצליחו "לסלק" לעצמם ולבני משפחתם לפני הקריסה המהדהדת, באמצעות דמי ניהול, דיבידנדים או העברת נכסים על שם קרובי משפחה (אף שבלאו הכי קשה מאוד להרים מסך בין החברה בע"מ לבעלי מניותיה ובהרבה מקרים ערבויות אישיות שניתנות הן כמו חתימה על הקרח ולא שוות דבר)?

 

3. מדוע אנחנו בעצם כותבים על קריסת ענבל אור ותורמים כך לניפוח התקשורתי סביבה? הסיבה היא אחרת לגמרי, ולא ממש קשורה לענבל אור. היא קשורה לרואי החשבון של ענבל אור, למקצוע שנקרא "חשבונאות" ולאלפי דוחות כספיים שחתומים עליהם מדי שנה רואי חשבון. ובכן, ענבל אור אולי בדרך לפשיטת רגל, אבל פשיטת הרגל האמיתית היא של מקצוע החשבונאות.

ולמה? כי דוחות כספיים הם במקרים רבים סוג של נקניקים. מי שקורא אותם, מי שנעזר או מנסה להיעזר בהם ומי שמסתמך עליהם בבואו להשקיע בשוקי המניות (אם החברה ציבורית), לא ממש יודע ממה המספרים עשויים. כבר נוכחנו לדעת, במיוחד בחברות הנדל"ן, שכללי החשבונאות הם מצע פורה ליצירת יש מאין, רווחים שלא היו ולא נבראו בפועל, באמצעות הערכות שווי מהחלל החיצון שתמיד כסף טוב קונה אותן. גם דוחות מערכת הבנקאות בארה"ב לא ממש שיקפו או חשפו את הסיכונים שהם קיבלו על עצמם.

למרבה הצער, מקצוע החשבונאות, פעמים רבות מדי, במקום לנסות לספק תמונת מצב עסקית של תאגיד מסוים מאפשר ליצור רווחים יש מאין, ליצור הון עצמי חיובי יש מאין. מה שווה ערימת העמודים שמלווה כל דוח, מה שווים הביאורים, מה שווים כל ההסברים החשבונאיים המפותלים, אם בשורה התחתונה אפשר להציג "הון עצמי חיובי" או רווח ואז פתאום חברה פושטת רגל?

4. באחד הדיונים הראשונים בעניינה של אור בבית המשפט, בתחילת החודש, היא הציגה לראווה את הדוחות הכספיים של הקבוצה כעדות לחוסנה הפיננסי. לכאורה, זה היה צעד חיובי שהיא עשתה אף שלא הייתה מחויבת בכך כחברה פרטית. בפועל, זה היה גול עצמי.

את שורת הדוחות הכספיים ליווה מכתב של רואי החשבון שטיינמץ עמינח ושות', שהכריז בחגיגיות שהדוחות הכספיים של אור סיטי נדל"ן כוללים הון עצמי חיובי של כ-57 מיליון שקל (ראו צילום המכתב). וואו! למי שאינו בקיא בג'יבריש החשבונאי, הון עצמי אמור לשקף את הנכסים של החברה פחות ההתחייבויות שלה. דמו לעצמכם את משק הבית שלכם: קחו את הנכסים שלכם (למשל דירה ופיקדונות בבנקים) והורידו את ההלוואות (משכנתא והלוואות אחרות) - זה ההון העצמי שלכם.

לפי המכתב שצורף לדוחות הכספיים של קבוצת ענבל אור, החברה נהנית מחסינות יוצאת דופן - הון עצמי של קרוב ל-60 מיליון שקל! נחמד, רק שאיש לא טרח לציין שמדובר בהון חשבונאי, שלא משקף בהכרח את הערך הכלכלי האמיתי של הנכסים ושל ההתחייבויות. במקרה של אור, זה אולי הון חשבונאי, לפי הכללים ככתבם וכלשונם, אבל בשום אופן הוא לא משקף חוסן פיננסי.

הלאה: דוח תזרים מזומנים. לא פעם כתבנו כאן שאלה למעשה השורות החשובות ביותר בכל דוח כספי, הרבה יותר משורות הרווח וההפסד של התאגיד או המאזן שלו. הגמישות החשבונאית הרי מאפשרת להוריד ולהעלות רווחים חשבונאיים ובחלק מהמקרים אף לייצר רווחים שלא היו. בדוח תזרים המזומנים מודדים יציאה וכניסה של מזומנים ויכולת התמרון עם הנתונים הללו הרבה יותר קשה מדוח רווח והפסד. דוח התזרים לסוגיו (מפעילות שוטפת, מפעילות השקעה ומפעילות מימון) לא צורף לעשרות העמודים שהגישו אור ורואי החשבון שלה לבית המשפט. מה שצורף הוא דוח רווח והפסד של אור סיטי נדל"ן, שממנו היה ניתן ללמוד שהחברה "הרוויחה" כ-2 מיליון שקל בשנת 2014, רווח שרובו משערוך נדל"ן להשקעה.

5. נעבור למה שנקרא "נדל"ן להשקעה", מושג שמקצוע החשבונאות יכול לשחק בו באופן יצירתי מאוד. בסעיפי נדל"ן להשקעה בדוחות של אור סיטי נדל"ן אנחנו רואים שורה של פרויקטים שחלק מהדירות בהם, בבעלות החברה, שוערך ויצר רווחים במיליוני שקלים לפחות. פרויקט אור על הפארק ברמת-גן נמצא אמנם בבנייה, אך שאר הפרויקטים (בוגרשוב 50 בת"א, ארלוזורוב 13 ברמת-גן ומנחם בגין 50 בת"א) נמצאים בשלבים התחלתיים בלבד, אם בכלל. המשמעות היא שנרשמו רווחים על דירות שעדיין לא נבנו, וגם אם ייבנו זה ייקח כמה שנים. גם אם התקינה החשבונאית אפשרה זאת, ולא נלאה אתכם בכל השפה החשבונאית הזאת, על היבטי המס שלה, שמוכרת ליודעי ח"ן בלבד, התוצאה מוזרה, שלא לומר מביכה: רישום רווחים על דירות שנמצאות על הנייר בלבד.

6. מה יצא לענבל אור מכל הסיפור הזה של עלייתה לכאורה ונפילתה? בעזרתה של שלומית צור, כתבת הנדל"ן של "גלובס", אנחנו יכולים לומר בוודאות שיש בבעלותה האישית לפחות שני נכסים. הראשון הוא פנטהאוז במגדל הטייסים ברמת-גן, הרשום על שמה ועל שם בעלה הקודם, עם הלוואה של כ-2.4 מיליון שקל מבנק מזרחי (הנכס שווה הרבה יותר). הנכס השני הוא קומה שלמה בפרויקט מציצים (שעדיין לא הוקם), פרויקט מגורים יוקרתי שאמור להיבנות במרחק עשרות מטרים מקו המים של חוף מציצים בת"א, ברחוב הושע 18.

הפרויקט הזה נמצא במוקד סכסוך משפטי של אור עם איש העסקים היהודי-אמריקאי יוסי דינה. האחרון שוטח טענות קשות נגד אור. אחת מהן היא שאור הציגה לחברי הקבוצה מצג שלפיו עלות רכישת הקרקע היא כ-65 מיליון שקל, אך התברר לו כי הסכום האמיתי הוא כ-45 מיליון שקל. זאת, אגב, אחת הבעיות בקבוצת רכישה: אם מוכר הקרקע הוא אדם פרטי, אפשר "למכור" לחברי קבוצת הרכישה כל סכום תמורת הקרקע. בכל מקרה, מתברר שיש קומה שלמה שרשומה על שמה של אור באופן אישי והיא שווה (נכון, על הנייר ואחרי הבנייה) לפחות כ-10 מיליון שקל. איך עברו הנכסים לבעלותה האישית של אור, כמה כסף היא שילמה ושאלות נוספות - תש ובות לכל אלה בוודאי לא תמצאו בדוחות הכספיים.

7. כמה מסקנות לגבי מקצוע החשבונאות: הדוחות הכספיים הם אלופי המשקל הכבד בניירות, ונראה שמודל הדיווח הפיננסי כבר אינו רלוונטי. בהרבה מקרים הוא מגלה יותר מדי פרטים לא רלוונטיים ומעלים פרטים חשובים (למשל, בנוגע להלוואה של איש השוק האפור שלי נרקיס לענבל אור והריבית האסטרונומית עליה לא הייתה שום מילה בדוחות, לא היו פרטים על הלוואה של בעלי המניות בענבל אור בהיקף של כ-4 מיליון שקל).

הכללים והתקנים החשבונאיים במקרים רבים מטושטשים מדי, מאפשרים העברה מסעיף כזה לסעיף אחר ומספקים מרחב תמרון גדול מדי לרישומים בעייתיים, לעתים על גבול הכוזבים.

רואי החשבון מספקים ללקוחותיהם שירותים רחבים של ייעוץ פיננסי בעלי שולי רווח גבוהים (ייעוץ מס, למשל), במקביל לעבודת הביקורת שלהם המניבה שולי רווח נמוכים יחסית. זה חושף אותם לניגוד אינטרסים ומסכן את האמינות של עבודת הביקורת.

הצורך לשמור על מערכת יחסים תקינה עם הלקוח בסביבה תחרותית מאוד הולך ומכרסם בעצמאות המבקרים. התוצאה היא, בלא מעט מקרים, דוחות שמרצים את בעלי החברות, אבל משקפים הרבה פחות את המציאות.

eli@globes.co.il