"ההנחה ששכירות הוגנת גרועה לבעלי הדירות שגויה מהיסוד"

חברי הכנסת דחו שוב את חוק השכירות ההוגנת שנגרר עוד מהכנסת הקודמת ולא התקדם. כעת, לאחר שמס הרכישה עלה על דירות להשקעה, רבים חוששים כי מלאי הדירות להשכרה לא יגדל בקצב שיתאים את גידול האוכלוסייה, מחירי השכירות יעלו והדירות שיוצעו לא יהיו מתאימות למגורים. בינתיים הנתונים שפרסמו משרדי הממשלה לסיכום 2015 הצביעו על המשך העלייה החדה במחירי הדירות והחשש כי התנודתיות הרבה בשוקי ההון מאז תום 2015 תביא שוב משקיעים רבים אל שוק הדיור.

על רקע הדברים הללו, שוחח "גלובס" עם שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלים ומנכ"לים משותפים ב-SDB שנבחרו באחרונה במסגרת פרויקט 40 הצעירים המבטיחים של "גלובס". חנוך וליברמן מדברים על חוק השכירות ההוגנת שבו תמכו מהיום הראשון והקשיים באישורו וגם מהם הגורמים הפסיכולוגיים שמביאים את הציבור הרחב להמשיך ולהשקיע בנדל"ן למרות העלאת מס הרכישה ומספרים על כניסתם לתחום היזמות בברוקלין.

חברי הכנסת לא הצליחו להסכים על מתווה לחוק שכירות הוגנת שאתם הייתם מבעלי הדירות הבודדים בישראל שיצאו בפומבי בעד החוק. איפה הכנסת טועה לדעתכם?

חנוך: "על כך שחוק שכירות הוגנת טוב לשוכרי הדירות, אין בכלל מחלוקת. הויכוח הוא על מה נכון כלפי בעלי הדירות. אני שואל - איך אפשר בכלל לקבל החלטה מה נכון מבחינת החוק אם לא פוגשים בעלי דירות ומדברים איתם, לא יורדים את השטח. בכל הנוגע להגדרות תחזוקת דירה ראויה למגורים אין בכלל הגדרה, דיון או היכרות עם השטח. אם אף אחד לא באמת מתמקצע בנושא אז איך אפשר לחוקק את החוק הנכון?".

מה הטעות הקריטית של חברי הכנסת בנושא השכירות ההוגנת?

ליברמן מוסיף על דבריו של חנוך ומסביר: "הטעות של חברי הכנסת היא שהם בטוחים שהחוק הזה מזיק לבעלי הדירות ועבורם הוא מכת מוות. זו הסיבה העיקרית לכל השינויים. יש לי בשורות - באזורים מסוימים, בעיקר בלב תל אביב, התפתחה תרבות של חליבת השוכר וכל דירה שניתן יקפצו עליה. ב-90% מהדירות בישראל זה לא המצב ודווקא כשאתה לא מעלה את שכר הדירה ומעניק לשוכר דירה ראויה למגורים הוא יותר נאמן, ההוצאות של בעלי הדירות קטנות יותר והכי חשוב מבחינת המשקיעים - התשואה ככה יותר גבוהה ואת זה אנחנו אומרים מניסיון של שנים. אם חברי הכנסת היו מבינים שהחוק טוב גם למשכירים הם היו מקדמים אותו הרבה יותר מהר. בכלל, מה שחסר בשוק השכירות הוא מרשם שכירויות, בניגוד לדירות שניתן לאתר עסקאות עבר מאתר רשות המסים, בשכירות אנשים לא יודעים מה המחיר הנכון"

למה חייבים מרשם שכירויות עד היום כולם הסתדרו היטב עם המצב הקיים?

ליברמן: "זה ממש לא מדויק. אני אתן לך דוגמא, יש לנו מספר דירות של משקיעים שלא העלו את שכר הדירה מספר שנים ואלה דירות משופצות ומצוינות למגורים. על פי מחירים בשוק ועסקאות מקבילות אנחנו יודעים שהשוכר מקבל הנחה משמעותית לעומת מחיר השוק, אבל מה עם זוג צעיר שהתחתן ורוצה עכשיו לשכור דירה? גם הנחה של 100 שקל בחודש בשכר הדירה זה עולם ומלואו, אז למה שלאותו זוג צעיר לא תהיה האפשרות להבין מהו המחירון? יש מחירון לרכבים, דירות, כמעט כל דבר חוץ משכירות, זה פשוט לא נכון".

בארה"ב העלו את הריבית לאחרונה והריבית תמשיך לעלות בתקופה הקרובה. אתם לא חושבים שזה יקרר את השוק?

חנוך: "נפתיע אותך, אנחנו דווקא מאמינים שזה מצוין. אם הריבית הייתה נשארת נמוכה לא היו אלטרנטיבות ומחירי הבתים היו שוב מזנקים לשמיים ואז התשואה הייתה יורדת ואז לא בריא לשוק ולא טוב למשקיעים. אם תשאל כל משקיע הוא מעדיף לוותר על 1% תשואה משכירות או עליית ערך הנכס ובלבד שלא יהיה משבר. לדעתנו הבנק המרכזי בארה"ב עושה צעד אמיץ שהוא נכון לכולם - לכלכלה האמריקאית שמתאוששת מאוד, למערכת הבנקאות וגם מונע ניפוח של בועות".

אחרי 1,000 דירות להשקעה שאתם מנהלים בבאר שבע ואטלנטה בחרתם ביעד חדש, יזמות בשכונת ברוקלין שבעיר ניו יורק. מה התכניות שלכם?

חנוך: "אחרי בדיקות ארוכות שביצענו במספר יעדי השקעה החלטנו להשקיע באופן אישי בפרויקט הריסה ובינוי במנהטן יחד עם משקיעים שמלווים אותנו תקופה ארוכה. רכשנו קרקע ראשונה כפרויקט של הריסה ובינוי בהשקעה כוללת של 4 מיליון דולר, עליה ייבנה בניין ובו 12 יחידות דיור, הצפי שלנו בפרויקט הזה הוא לתשואה של 40% ברוטו בשנתיים וחצי, תחת ההנחות הכי שמרניות שאפשר. המודל שלנו, כמו בדירות שאנחנו מנהלים עבור אנשים להשקעה".

מה התכניות שלכם בברוקלין לשנה הקרובה?

ליברמן: "בתוך שנה, מתכננת SDB בסך הכל להוציא אל הפועל 12 פרויקטים לבנייה בהשקעה כוללת של 60 מיליון דולר. בימים אלה אנחנו שוקדים על הקמת מטה בברוקלין שירכז את כל פעילות היזמות וזהו למעשה המשרד הרביעי שלנו, אחרי באר שבע, המטה הראשי במגדלי בסר ואטלנטה. למשרד מקומי יש יתרונות גדולים עבור המשקיעים, בכך שהם חיים את השוק המקומי, אין לזה תחליף וזהו מודל שהוכיח את עצמו".

אתם חושבים שהתנודתיות שיש בשווקים, רכבת הרים יש שאומרים היא הגורם שמביא היום יותר אנשים להשקיע בנדל"ן? 

ליברמן: "תסתכל על שוק ההון לעומת הנדל"ן. חייבים לזכור תמיד שבדיור יש משברים, למרות שבארץ אנשים קיבלו את התחושה שהכל יכול רק לעלות. אבל, בדיור יש משבר פעם בכמה שנים ואין לך שער יומי שמשערך את מחיר הבית ואתה לא רואה את התשואה השלילית בחשבון הבנק, שלא כמו במניות. בשוק ההון כל חודשיים-שלושה זה משהו אחר, המשברים בשוקי ההון מאוד מלחיצים משקיעים ולכן הם בורחים לנדל"ן, הם מבקשים שקט. לפני שנה עוד דיברו על משבר ביוון, בחצי השנה האחרונה כולם מפחדים ממה שקורה בסין ולפני חודשים ראינו את השווקים יורדים בגלל משבר בבנקים שאולי יהפוך למשבר עולמי. באים אנשים שאומרים די, אנחנו רוצים לישון בשקט, לא רוצים לעקוב כל יום אחרי מה שעלה ומה שירד". 

"הירידות בבורסות העולם רק מחזקות את הביקושים לנדל"ן בישראל ובעולם ואת מה שאנחנו אומרים כבר הרבה זמן. אדם בן 50-60 שכבר רואה את הפנסיה מתקרבת לא רוצה את דפיקות הלב הללו והוא מחפש משהו יותר יציב, נכס מוחשי שלא משערכים כל יום. אותו בנאדם לא מחפש לעשות את המכה הגדולה, זה יותר גישה של צעירים שרוצים לגלות את העולם. ולכן רואים מגמה ברורה של אנשים שהתייאשו מכל אפיקי ההשקעה האחרים ופשוט הולכים על דירות"

אבל את הנדל"ן הם לא יכולים למכור בשניה, כמו מניה או איגרת חוב. משקיעים מחפשים כל הזמן נזילות.

חנוך: "ברור שנדל"ן היא השקעה פחות נזילה ואף אחד לא מסתיר את זה, אבל גם תיק השקעות בבורסה הוא השקעה לטווח ארוך ולמרות שהוא נזיל אתה לא מתכוון לקנות ולמכור כל היום. עצם העובדה שאנשים נפגשים עם דמי השכירות בכל חודש, שלא כמו השקעות בשוק ההון, זה משהו שמרגיע וזו בדיוק הנזילות שאנשים מחפשים. מי שקונה כיום בית בארה"ב ומשקיע לטווח ארוך כמו משקיע שוק הון, יכול לקבל חזרה בדמי שכירות את ההשקעה הראשונית בתוך 9-10 שנים ועוד בהנחה שהוא שלא משקיע מחדש את דמי השכירות באפיק אחר. גם אם יש לך צרכים שוטפים מעבר להכנסה מעבודה, עדיין אתה יכול למלא אותם. אתה לעולם לא משקיע סכום כסף גדול בנדל"ן שייתכן שתצטרך את כולו כבר מחר בבוקר".