"דירה קונים לפי יכולת כלכלית ולא לפי החלום"

משרד האוצר ובנק ישראל הכריזו על יוזמה משותפת לפיה גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (בהתאם להערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל. חשוב לציין שפרויקט מחיר למשתכן משקף הנחה בשיעור של 25%-30% ממחירי השוק באותו איזור. יוזמה משותפת זאת עשויה להוות אבן דרך ראשונה להצעת חוק המקודמת בימים אלו בכנסת המדברת על 90% משכנתא בערבות מדינה. 

רו"ח רון מועלם, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות משכנתא ישראלית , מסביר בשיחה עם "גלובס" על השינויים האחרונים בשוק המשכנתאות המשפיעים כמעט על כל משק בית ומדוע נטילה של משכנתאות גדולות בשיעור של 90% בהכרח מסוכנות עבור הציבור הרחב ולא בהכרח הינן מעשה חברתי.

מה אתה חושב על חוק 90% משכנתא , אם הוא יעבור המוני זוגות צעירים יוכלו לאפשר לעצמם לרכוש דירה , מה לדעתך יקרה בפועל ?

"אינני חושב שבמידה ותהיה שוב אפשרות ליטול 90% משכנתא, זוג צעיר לא צריך לרוץ לבנק ולקחת אותה. מה גם שאני לא בטוח שהבנק יאשר לכולם רמת מינוף כזאת. הבנקים מודעים לכך שמחירי הדירות גבוהים מאוד ואף גורם (במיוחד לא הבנקים) לא רוצה להפסיד במידה והשוק יתהפך. לכן, מחד גיסא זה שקיים חוק, לא בהכרח אומר שחייבים לממש אותו, ומאידך בפועל אני מעריך שהבנקים לא יעניקו הרבה הלוואות בשיעור של ב-90%. אסור לשכוח שמימון של 90% מהווה סיכון לא מבוטל עבור זוג צעיר לפשיטת רגל. גם אם אין משבר גדול ומערכת הבנקאות לא ניזוקה, הלוואה במימון גבוה מאוד מגיעה עם יחס החזר גבוה ביחס להכנסה. במידה והלווים לא עומדים בתשלומים, הסיכון שבו יימכר הבית דרך הבנק הופך מתרחיש קיצוני למציאות. חשוב מאוד לציין שגם במידה והנכס ימכר באמצעות הבנק, ייתכן מצב שבו הלווה עדיין יהיה חייב כסף לבנק מאחר ומימוש הנכס לא יכסה את יתרת החוב".

בישראל בניגוד למקומות אחרים בעולם (ארה"ב למשל) המשכנתאות הן לא נון ריקורס. כלומר במידה והתקבול בגין מכירת הנכס ע"י הבנק לא מכסה את יתרת החוב, הבנק רשאי להמשיך לגבות מהלווה גם באמצעים אחרים, כגון תביעה או כל דרך אחרת שהבנק מוצא לנכון. 

"מי שנוטל משכנתא של 90% צריך לחשוב על כל ההשלכות,היתרונות והסיכונים. אי אפשר להסתכל רק על המטרה של הגעה לדירת מגורים, זה לא נכון גם בראייה של כלכלת המשפחה". 

מצד שני , במציאות הקיימת כיום , הרבה מאוד רוכשי דירות עושים שימוש בהלוואות להשלמת הון עצמי . האם מבחינת כל המערכת לא נכון יותר לקבל את ההלוואה דרך המשכנתא ולטווח ארוך ?

"הלוואות להשלמת הון עצמי הן אפיק מימוני לא מומלץ, מכיוון שהן יוצרות בעיה מהותית של החזר גבוה מאוד בטווח הקצר שבו ההוצאות הן בשיא, בניגוד להלוואות לשיפוץ או שדרוג בדירה שגם הן מתווספות למחיר הדירה. הלוואה להשלמת הון עצמי מעצם יסודה הינה בעלת סיכון משמעותי. במידה וזוג צעיר רוכש דירה ונאלץ להשתמש בהלוואה להשלמת הון עצמי, עדיף לו לקנות דירה להשקעה במקום זול יותר, להשכיר אותה ובמקביל לשכור דירה אחרת באזור בוא הוא מעוניין לגור. כשהכל טוב והמחירים עולים, אנשים שוכחים שקיים גם סיכון. במודל כזה אם משהו משתבש בדרך והמציאות הכלכלית או מצבך משתנה, אתה גמיש לשינויים בהתאם ליכולותיך. החלום של "רכישת דירת החלומות" הינו טעות גדולה ועלול להוביל לבעיות בהמשך הדרך. אם נוטלים משכנתא גדולה אי אפשר לחיות כל החיים בצמצום, זה ממש לא עובד במשך 20 שנה".

בפועל הזוגות הצעירים נמצאים במצב של אין ברירה , הם מסתכלים על ההיסטוריה ואומרים לעצמם שהאסטרטגיה הכי בטוחה היא להתחייב בגדול ולקנות את דירת החלומות כי המחירים רק הולכים ועולים . מה כדאי לעשות ?

"זוגות צעירים אשר לא מסוגלים כלכלית לקנות את דירת החלומות שלהם, צריכים לקנות דירה בהתאם לאיתנות הכלכלית שלהם. אחת הטעויות השכיחות ביותר היא שזוגות צעירים מגיעים אל יועץ המשכנתאות בבנק רגע לפני שהם חתמו על חוזה הרכישה או אפילו אחרי שחתמו כבר, מבלי לבדוק כלל אם הבנק יסכים להעמיד להם הלוואה, על איזה סכום ומה סכום ההחזר החודשי הנדרש. מבחינת סדר עבודה הנכון, על הזוג לבחון את היכולת הכלכלית שלו וממנה לגזור את סכום ההחזר החודשי אותו הוא מסוגל או צפוי לשלם באי אלו תרחישים. רק אז עליו לבחור נכס וללכת לבנק לקבל משכנתא. תהליך המשכנתא בו זוגות צעירים מתנהלים כיום הוא שגוי, יש להתאים את המשכנתא לזוג , ולא להיפך".

"אנשים פועלים לפי הרגש ורוצים לרכוש דירה גדולה באזור יוקרתי. לא תמיד הם לוקחים בחשבון את העלויות הקבועות הנלוות לבחירה שלהם, עלויות אשר מיקרות גם את ההוצאה החודשית. הם גורמים לעצמם להאמין שהם יוכלו לעמוד בהחזר חודשי התחלתי מסוים, לדוגמא 5,000 שקל ואף יותר. הם מנמקים החלטה זו בכך שהם יצמצמו הוצאות במקומות אחרים, אבל בפועל זה לא תמיד אפשרי. מה גם שאי אפשר לחיות בצמצום לאורך תקופה ארוכה, כי ככל שהשנים עוברות ההוצאה והצריכה המשפחתית גדלה בהכרח. תכנון משכנתא אינו רק לבחור הלוואה המתאימה לנו היום, אלא גם לבחור ולהתחייב להלוואה אשר תתאים לנו גם בשנים הבאות. לכן על ההחזר חודשי להיות הגיוני גם בטווח הארוך ולהתחשב בצרכים העתידיים".

בחודשים האחרונים ראינו שהריביות הקבועות על המשכנתאות , במיוחד בטווחים הארוכים עלו בצורה משמעותית. האם עדיין כדאי למחזר את המשכנתא ?

"אני לא אוהב לעשות הכללות, אני חושב ומאמין שזאת חובה בסיסית של כל אחד מאיתנו לבדוק ולנהל את המשכנתא שלו באופן שוטף. ישנם הרבה מאוד אנשים שנטלו משכנתאות בתנאים שלא מתאימים למציאות השוררת היום בשוק ובמשקי הבית. במיוחד הלוואות אשר נלקחו בין השנים 1998-2011 כאלו שנתקבלו בסיוע של זכאות מדינה. על הציבור בישראל לבדוק באופן שותף האם עליהם למחזר את המשכנתא שלהם. הבעיה היא שמעט מאוד אנשים טורחים להוציא דוח יתרות משכנתא מהבנק. אני ממליץ להזמין לפחות פעם בשנה את דוח יתרות המשכנתא המלא מבנק המשכנתאות שלהם ולבדוק מה מצב המשכנתא, האם יש להתאימה מחדש לכלכלת משק הבית שלהם ומה יש לשוק להציע. לעתים, אנשים יכולים לקבל הלוואות זולות יותר דרך המשכנתא, ומקום זאת הם בוחרים דווקא במסלולי ריבית גבוהים דרך חשבון העו"ש. יוקר המחיה נמצא כאן, במשכנתאות הישנות שלנו אשר לא מותאמות למצב בשוק ובהלוואות היקרות שהבנק נותן לנו בקלות בלחיצת כפתור".

"אפשר רק להעריך שעם הרצון של משרדי האוצר והשיכון לשווק אלפי דירות חדשות ימומש השנה ובהתחשב בקצב הבנייה הנוכחי ופרויקטי התמ"א שמתקדמים, יהיה מפתיע לראות אם תהיה ירידה בהיקף המשכנתאות. מצד שני הבנקים היום הרבה יותר זהירים ובוחנים כל לווה הרבה יותר מבעבר מכיוון שיש כוחות שמושכים לכאן ולכאן. אם יהיה זינוק חד הוא יגיע כנראה בעקבות הסרת חסמים וההקלות אשר המדינה תקבע. הגדלת המינוף ל 90% בהכרח תאפשר למס׳ לא מבוטל של זוגות צעירים להזרים דם חדש לשוק, דבר אשר יגדיל את הביקושים באופן ניכר ויגרור עליית מחירים נוספת לדעתי. בנוסף לכך חברות הביטוח אשר לא נכנסו עדיין לתחום המשכנתאות באופן אגרסיבי, מסוגלת ליזום מהלך שובר שוק אשר יכול להביא לגידול בתחום גם כן".