הפער ממשיך לגדול

כותרות שמדווחות ללא הרף (גם פה) על כל שינוי שחל במחירי הדירות בישראל, מתקשות לספק בזמן אמת תמונה ברורה על השוק. לא בכדי אפילו פקידי המדינה (השמאי הממשלתי, משרד האוצר, משרד השיכון, הלמ"ס) לא מצליחים להסכים על מתודולוגיה אחת ועל גוף אחד שיוציא את הנתונים ויציג את השורה התחתונה לציבור. הרי אפילו בתוך בניין אחד אי אפשר למצוא שתי דירות זהות לחלוטין (הקומה, כיווני האוויר, מועד הפינוי, השכנים וכו' לעולם לא יהיו זהים), אז מה כבר אפשר ללמוד מההפרש במחירי דירות שנמכרו בחודשים שונים?

גם השינוי במספר תוכניות הבנייה שאושרו במוסדות התכנון רחוק מלצייר תמונה ברורה. מי שמאשר למשל הקמת שכונה חדשה, אבל מתנה אותה בהקמת מחלף או גשר, לא בהכרח מביא בשורה כלשהי לשוק. אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כבר הצר זה מכבר על כך שמשרד התחבורה לא בידיו. גם ברשות מקרקעי ישראל מתמודדים יום יום עם הפער בין אישור תוכנית "על הנייר", לבין התניות בשטח שמערימות רשויות התכנון והרשויות המקומיות (בדרך כלל לגמרי בצדק מבחינתן). לכן, העובדה שמינהל התכנון אישר בשנה שעברה 100 אלף יחידות דיור חדשות, היא ודאי חשובה ("שיא כל הזמנים"), אבל היא לא מגלה כלום על כמות הדירות שייבנו פה בטווח הנראה לעין.

לאור כל זאת, אין ספק שבשוק מורכב כל כך, הנתון הכי משמעותי לניתוח המגמות בשוק הנדל"ן למגורים הוא זה שסופר את התחלות הבנייה. כמה דירות אכן צלחו את ועדות התכנון, את הרשות המקומית, את הבנקים ואת מבחן השוק של היזמים.

ובדיוק שם המדינה הולכת לאחור. 47,746 דירות חדשות החלו להיבנות פה בשנה שעברה, עלייה זניחה של פחות מ-4% משנה שלפניה. נתון דומה לזה של 2013 (אז נבנו 100 דירות יותר).

במחוז המרכז, החשוב ביותר בכל הארץ, נבנו אשתקד 11,897 דירות - הנתון הנמוך ביותר בכל השנים האחרונות. בשנת 2011, למשל, החלו להיבנות באזור המרכז 16,372 דירות חדשות, ובכל זאת ההמונים יצאו באותו קיץ לרחובות, והיה ברור גם אז שהמספר הזה רחוק מלענות על הביקוש האמיתי.

כמה רחוק? רק נזכיר ש-52,705 זוגות ישראליים התחתנו פה בשנת 2013 (הנתון האחרון שמופיע בלמ"ס). עוד כ-8,000 זוגות ישראליים נרשמו לנשואים בחו"ל. עוד כ-13 אלף זוגות התגרשו. הפער בין ביקוש להיצע רק ממשיך לגדול.